李伯喬：華潤有巢公募REITs實踐與轉型未來 | 博鰲資本大會演講

本文為李伯喬在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲資本大會”上發表的演講。

李伯喬（華潤有巢戰略投資部負責人）：各位上午好，我是華潤有巢李伯喬，非常荣幸代表有巢分享我們發行的REITs和戰略轉型。

我國租賃住房政策發展經歷了三個階段，第一階段從十九大中央提出房住不炒、租購並舉開始，政策重點培育市場，行業進入快速發展期。

第二階段是2019年開始，政策重點轉向強化監管和權益保障，行業進入調整期。

第三階段是從2021年起，随着行業的風險基本出清，利好的政策或者說非常落地的支持政策也在密集出台。比如說7月份國務院辦公廳和發改委同步發了兩個文，第一是明确提出要加快建設保障性租賃住房這麼一個業務，第二是把保租房納入公募REITs試點範圍，這個政策引導下，行業重新進入了良性發展的新階段。

下面簡單介紹一下有巢的情況，十九大在住有所居的前提下，華潤積極踐行社會責任，創立了有巢租賃住房品牌，並且設立了深圳的公司，作為華潤置地租賃住房業務的平台公司。

有巢聚焦的是集中式租賃住房，輕重並舉，以重為主，重資産占比達到了60%，同時比較聚焦核心城市，目前已經進駐的只有15個城市，其中北上廣深四個一線加上二線成都，五大核心城市持有房間數占比就達到了80%。

這一點跟我們很多同行的發展路徑、發展方向都不太一樣，有些公司可能進入三四十個城市，有些可能是以包租項目為主的，有巢從一開始就是從拿地開發建設租賃住房社區這條業務線的商業模式去發展的。我覺得可能也是比較幸運，有巢在這幾年發展過程中踩中了政策支持的節奏，或者說選擇了一個相對正确的道路。

有巢目前分為四條産品線：國際公寓社區、有巢公邸、有巢公館和有巢公寓，有巢公邸是服務式公寓，目前比較聚焦的是租賃住房社區的産品線。

華潤有巢在北上廣深一線城市布局了8個大型的租賃社區項目，形成了核心的一線城市租賃社區全覆蓋。同時積極擁抱保障性租賃住房的建設，2021年以來，有巢在國際公寓社區這條産品線相繼在上海、北京都有項目開業，並且都是首批納入了保障性租賃住房的認定，全面助力核心城市的保障性租賃住房市場建設。

經過5年的發展，截止到2023年6月末，有巢已經在營的項目是33個，在營2.5萬間，在建的項目是23個，所有的房源加起來合計是5.6萬間。

總的來說，有巢就是以相對具備有競争優勢的盈利能力，包括很強的建設和運營能力，目標是為租賃社區提供解決方案。

下面介紹一下華潤有巢REITs上市情況，我們是在2022年12月9号正式上市，獲批發行規模是5億份，其中占配3億份，詢價确定的發行價格是2.417元每份，網下投資者認購倍數達到213倍，刷新已發行公募REITs網下投資者認購倍數的紀錄，同時首年分派率是3.95%，這也是已發行同期REITs中最低值，也是表明公共投資人對華潤有巢REITs還是非常認可的。

華潤有巢REITs里面有一個比較重要的創新或者突破，作為首單典型房地産企業發行的公募REITs，我們也推動監管出台了相關政策，就是交易所的公募REITs 4号指引，其中主要的内容就是要求公募REITs的募集資金不能流向住宅和商業地産的開發。

華潤有巢REITs為了符合上述要求，在兩方面做了一些具體的約束，第一是華潤有巢的有巢住房租賃深圳有限公司作為租賃住房的平台公司，在資産、業務、财務、人員、機構五獨立方面與華潤置地的住宅和商業地産開發業務進行了非常有效的隔離，保證了有巢的相對獨立。

第二是華潤有巢REITs的募集資金專款專用，進入了監管賬戶，專款是用于有巢目前在建持有的4個保租房項目，當然也包括後續監管認可的其它的獲準擴募的項目。

華潤有巢REITs成功的發行，對于房地産企業來說還是非常有相對意義的，确實是走通了房企投融建管退的閉環，也是一個非常積極的引導房地産企業轉型發展、創新發展的正面案例。

下面再介紹一下華潤有巢REITs的底層資産，底層資産的情況是比較簡單的，就是有巢在2018年在上海拿了兩塊R4用地項目，其中有一個還是上海首個集體土地建設租賃用房的R4用地項目，這兩個項目在2021年3、4月份分别開業，2022年1月份分别作為松江區納保項目001号和002号獲得了保租房的認定。

泗泾項目可租房間項目是1264間，2021年3月開業，半年就滿租了，在2022年上海疫情封控的極端情況下，兩個項目都保持了非常穩定的出租情況，2022、2023年的出租率都穩定在94%左右。

每一個社區項目或者保障性租賃住房的項目都有先天的不足，這個項目雖然在地鐵的沿線，但是距離9号線泗泾站有2.5公里，步行是不适合到達的，所以我們在早晚高峰期開通班車，所以吸引了更多的租客過來。

東經項目可租房源是1348間，在疫情的情況下還是保持了非常好的出租率，疫情期間都能達到90%的出租水平。這個項目确實距離地鐵非常遠，也沒有可以被導入的客群，就是在産業園的腹地。我們為了提升這個項目的社區居住氛圍，配置了相對更多的商業配套，這個項目的商業面積達到3000平米，泗泾項目有700平米的商業，目的就是為了打造社區的氛圍。

這個項目也是在松江工業區東部新區里面是整個居住和社區氛圍最好的項目，在存續期内這兩個項目都保持了非常好的租金水平，甚至超過我們IPO或者發行時的經營性預測的水平。

經營性預測的時候，我們兩個項目預測的出租率是91%和90%，到目前我們實現的出租率都在96%以上，而且存續期的合同分布是非常平均的，可以看到我們三季度的到期合同是比較多的，原因是三季度也是租客的旺季，我們也有意把租客換租的時間大規模的往旺季調整，租約的分布是非常健康的。

基于相對較好的底層資産經營情況，我們目前實現的二季度經營層面的收入、EBITDA都是非常好的水平，收入達到了109%的完成率，EBITDA完成了106%，包括可供分配的金額，考慮到前期有些預留現金，遠遠超過了我們募集的水平。

最後再講一講華潤有巢在公募REITs成功發行之後做的轉型發展。

因為有巢在過去這段時間的發展過程中，更多是以資産經營的角色在進行業務的發展，随着公募REITs的發行，投融建管退的閉環打通，有巢将繼續輕重並舉的資産發展模式。

但是從原先持有物業的經營模式轉型為投融建管退的資管模式，重資産投資聚焦在公募REITs的發行基礎上，通過培育孵化租賃住房項目，等它成熟之後，對華潤有巢實現資金的收回和循環投資，同時以重促新，在做大有巢REITs規模的同時，因為所有REITs的經營主體、運營管理上都是有巢，所以同時也做大了有巢的輕資産管理規模。

這就是我們在未來一段時間内會再進一步努力的方向，包括可能在Pre-REITs上，在更多的前端資金獲取上，也會再進一步努力。

最後這三句話，這是有巢目前堅定的信念，也是對行業包括對同行一起的期許，希望有更多的行業玩家能共同做大租賃住房業務，也讓租賃住房市場流動起來，這不單單是通過公募REITs實現資産的流動，可能會通過大宗資産交易，還有Pre-REITs和私募REITs的銜接，實現行業的健康發展。