一線生機 | 重啟融創壹号院

編者按：又一年“金九”，在多項政策疊加影響下，以一線城市為代表的樓市，信心有所復蘇。正在經歷深度調整的房地産行業，看到了觸底回升的希望。

“道阻且長，行則将至”，中國房地産企業仍然在艱難環境中輾轉騰挪，期望市場能夠重回上行通道，並在這一輪周期中存活下來。

這個秋天，房企們是否等來了“一線生機”？觀點新媒體将選取“北上廣深”四個一線城市中八家表現各有特點的標杆企業，通過調研、觀察他們的應對與調整，試圖洞悉市場變局。

觀點網 9月伊始，融創中國一張紅色海報在朋友圈刷屏，原因是位于北京東四環的融創壹号院開盤勁銷。

這是北京宣布“認房不認貸”之後全新開盤的項目之一。

據了解，在開盤現場，融創壹号院賣出169套，當天銷售額達到了56.2億元，領跑新政推出後的首個周末。

實際上，受“學區房”概念炒作影響，2021年北京樓市走出了一波火熱的行情，但是2022年並未延續，無論是新房還是二手房，整體數據均較往年冷靜不少。

2023年以來，雖經歷了3月份短暫的小陽春，但後續需求稍顯乏力，成交數據也迅速回落。

開發商都在期待能夠迎來新一輪的重啟。

融創這一張“熱銷紅”的海報顯然來的恰逢其時，傳遞的是對于“金九”重現的希冀，以及資本市場對于出險房企恢復生機的信心。

壹号院“領跑”

過去一段時間，有關樓市的松綁政策密集落地。

首先，8月31日，全國同步下調了購房首付比例以及二套房貸利率，同時，針對首套房，亦可申請下調存量房貸利率。

緊随其後，9月1日，北京跟進了“認房不認貸”，至此，北上廣深四個一線城市全面落地這一政策。

有數據顯示，政策出台的第二天，北京新房成交套數超過1800套，9月3日成交量亦達900套左右。而整個8月份，北京新房成交套數也僅僅只有3100套。

二手房情況來看，“認房不認貸”政策公布短短兩天，北京新增挂牌二手房源超4000套，成交2600余套，供應及成交均有明顯回升。

樓市呈現高歌猛進态勢，敏銳的開發商們亦迅速跟進。

其一，政策發布當天，包括華潤、金地、中冶、中建、龍湖、建發、保利、金茂、招商、首開、越秀、旭輝等開發商接連發布“售樓處不打烊”的消息。

随之而來的是各類“購房禮”、“買房節”等活動，以吸引更多的消費者，更有不少開發商以兩天之後折扣回調、全線漲價等消息試圖“逼單”。

其二，不少項目選擇“蹭熱點”迅速開盤，吸引了一大波流量，融創亦是其中之一。

從市場消息來看，9月3日，位于北京東四環朝陽公園闆塊的融創壹号院項目正式開盤。

北京住建委官網上顯示，項目于8月31日取得預售證，預計在2026年10月份交付。相關銷售人員介紹稱，本次推出4棟平層住宅樓，共計350套房源，面積在215平方米至291平方米之間，單價介于12.6萬元/平方米至14.35萬元/平方米，單套總價3000萬元起步。

此外，觀點新媒體查詢發現，朝陽公園闆塊近期並無新推盤項目，二手房均價土拍10萬元/平方米，周邊在售二手房項目如泛海容郡挂牌均價為14.4萬元/平方米；泛海世家西府挂牌均價為16.34萬元/平方米；而伯甯花園等樓齡超過20年項目挂牌均價亦在7.71萬元/平方米。

對比之下，新盤入市的融創壹号院銷售均價處于合理區間。

作為豪宅項目，融創壹号院吸引的大多是改善客群，從企業公布的數據來看，開盤當天共計賣出169套，銷售額達到了56.2億元。

“這幾天陸陸續續還有成交，咨詢和看盤的量也比較大。”項目相關銷售人員表示。

在幾近觸底的北京樓市當中，融創單日熱銷56億猶如一聲驚雷，震動了低迷的資本市場。

受融創壹号院熱度影響，9月4日開盤，融創中國股價開盤上漲8.51%；随後幾天，該公司股價一路暴漲，盤中重回3元時代，市值亦實現翻番。

截至9月19日收盤，融創中國報價2.68港元/股，總市值146.03億港元。

重量級項目熱銷、股價及市值暴漲……北京壹号院余波之下，為身處泥潭的融創帶來了信心，市場開始期待，作為出險房企風向標的融創能夠真正重啟，迎來新的生機。

熱度能否持續？

融創壹号院熱度之下，不少觀點認為，“認房不認貸”等樓市松綁政策，有望拯救一些出險房企。

但熟悉北京樓市的相關人士則表示：“沒覺得‘認房不認貸’會拯救一些出險的房企，政策能夠起到的作用是刺激一部分需求釋放，加速項目的成交去化。”

該人士強調，融創壹号院的成績，並非單純政策推動的結果，而是項目本身産品力較優，以及前期蓄客充足帶來的結果。

據了解，壹号院繫列産品是融創“TOP級”産品，所處的朝陽公園闆塊是北京最具代表性的高端居住區之一。

生态資源方面，項目毗鄰亞洲最大城市公園——朝陽公園；商業、金融、文化氛圍方面，闆塊緊鄰國貿CBD，寫字樓、酒店、購物中心等設施林立。

更重要的是，朝陽公園闆塊近幾年已無新建商品房上市，最近一次新入市項目是2016年開盤的泛海容郡。

作為闆塊稀缺資源，融創壹号院獲得市場熱捧是預料之中的事情。

除此之外，融創壹号院並非跟随政策熱度盲目開盤，項目前期經過了較長時間蓄客。據了解，該項目自2022年4月3日便開放樣闆間及售樓處，今年7月28日開始啟動驗資排卡，整個驗資排卡的周期持續了近一個月，經過驗資排卡的客戶，最終有資格參加開盤選房。

熟悉北京樓市的相關人士提到：“融創壹号院只有一個，並不是所有産品都有這麼強的産品實力和口碑效應。”

不過，政策在一定程度上加速開發商的出清，至于出險房企能否借機拉動銷售業績的增長，一方面要看政策帶來的市場熱度能否持續；另一方面要看企業是否有優質的“儲備糧”。

以北京為例，降首付、降利率、調存量、認房不認貸等政策執行已半月有余，短期市場情緒得到了迅速拉升，無論是到訪量還是成交量都有較大提高。

北京住建委數據顯示，截至9月19日，北京市9月錄得新房網簽套數3195套，對比去年同期仍有57.48%的差距，但從周度數據來看，目前已經連續兩周網簽套數過千。

其中，認房不認貸首個周末（9月1日-9月3日），北京商品住宅成交187套，而政策出台的首個完整周度（9月1日-9月10日），新房網簽860套；第二周（9月11日-9月17日）商品住宅成交1054套，環比增長22.6%，是8月以來周度成交最高值。

而9月18日及9月20日三天，網簽數量持續上漲至1580套，預計将再度錄得新高。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

實際上，認房不認貸”主要利好兩類購房群體，其一，外地有貸款記錄，但購房家庭在北京無住房的；其二，在京有一套貸款住房，但準備賣出房子換房的“賣一買一”改善置換群體。

對賣一買一的購房者而言，需要完成原有住房出售，拿到首套房資格，換回買房資金，才能享受政策優惠。

也就是說，這類購房者認購的新房最終能不能變成實實在在的網簽成交，還得看客戶的舊房子能不能順利脫手。

截止到9月20日，貝殼數據顯示，北京挂牌的二手商品房數量共計137981套，較上月末增加11417套，而截至目前北京9月二手房共計成交僅8660套，仍舊有大量二手庫存難以消化。

針對北京樓市現狀，相關人士表示：“網簽數據存在一定滞後，從剛剛過去這個周末（9月16日-9月17日）的情況來看，看盤和認購大概減少了一半左右，但是相比平時還是有比較大幅度的一個提升。”

該人士預測：“市場熱度雖然有所提升，但是不可能保持高熱狀态。我覺得認購的熱度能覆蓋金九，然後簽約熱度能維持到銀十。”

不止是北京，據西部證券數據顯示，一線城市“認房不認貸”政策全面落地後，二手房看房熱度第一周明顯升溫，北上廣深環比分别增長16.1%、15.4%、9.1%、13.9%；第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。

“認房認貸的這個政策剛剛出爐，判斷對市場的影響也需要有一個周期。不過不管走勢如何，從今年的政策力度來看，樓市保持穩定健康這種大局面是不會變的。”上述人士指出。

手中還有余糧？

顯然，市場在逐步回暖，但企業能否抓住復蘇契機，還要看手中是否有余糧。

以融創為例，該公司官網介紹，目前融創在北京共有23個項目，其中在售項目共計四個。除近期開盤的融創壹号院以外，東四環仍有朝陽壹号在售，望京東有朝陽一墅在售，而石景山在售項目為長安悅玺。

據了解，朝陽壹号曾在2021年9月30日獲得第一張預售證，彼時預售面積為10.25萬平方米，預售住宅套數802套；領證當日正式開盤，銷售均價為7.1萬元/平方米，主推110-170平方米的三居、四居戶型。

2022年10月31日，該項目取得第二張預售證，預售面積7674.6平方米，不過均為地下倉儲類型，即停車位。

從介紹來看，項目教育配套、生态配套、交通配套還算便捷，主打準現房銷售。

據北京某房産中介表示，目前項目仍有幾套特價清退房源。同時，觀點新媒體實地走訪發現，項目售樓處沙盤顯示幾棟房源“售罄”。

不過據北京住建委消息，朝陽壹号住宅部分可售802套房源，目前已備案、已簽約鎖定房源313套，已預訂房源12套，粗略計算來看，去化僅40.52%。

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

“朝陽壹号也是朝陽區不可多得的地鐵盤，未來想象空間還是有的，不過項目周邊有大量回遷房，這也是購房者考慮的一個因素。”熟悉北京樓市的分析人士表示。

庫存較多、項目區位及配套優勢明顯、準現房銷售……多重因素疊加之下，朝陽壹号仍舊吸引了不少購房者。

實地走訪過程中，觀點新媒體發現，即便是在工作日，售樓處依舊有三四組購房者在洽談。

朝陽壹号相關銷售人員透露：“最近到訪的客戶多了，周末人更多。”

除朝陽壹号外，長安悅玺是在2021年8月20日開盤，朝陽一墅則于2021年10月16日開盤，目前在售幾個項目整體去化情況不足50%。

不過分析人士強調：“網簽數據存在一定的滞後。”

數據來源：北京住建委、觀點指數整理

另一個層面來看，在政策熱度之下，融創不至于出現“無米之炊”的窘境。

除北京之外，目前融創在四大一線城市當中仍有部分項目在售，其中上海在售住宅項目包括今年6月29日開盤的未來金融城，以及未确定開盤時間的上海盛世濱江。

而在廣州，位于花都的融創文旅城以及黃埔的融創·翔龍仍有部分在售；深圳暫無在售項目。

數據來源：融創幸福通、觀點指數整理

如若借此次政策紅利推動在售項目去化，融創中國的銷售有望進一步拉升。畢竟對現下的房企而言，56.2億元單日銷售額的确是一個振奮人心的好消息。

數據顯示，2022年全年，融創中國累計實現合同銷售金額約1693.3億元，合同銷售面積約1284.7萬平方米。

2023年8月份，融創中國實現合同銷售金額約41.9億元，同比下降61.02%；合同銷售面積約32.5萬平方米；前8月，該公司累計實現合同銷售金額約614.5億元，同比減少54.35%；累計合同銷售面積約456.8萬平方米。

而56.2億元的銷售業績，是融創8月單月銷售業績的134%，如若能夠再創造幾次，對融創中國來說顯然是“復活”的最大生機。

實際上，自2021年10月份出現流動危機以來，融創中國多次通過資産處置方式回流資金，減緩壓力。如今時間來到2023年，經過與債權人的溝通，該公司已經完成了境内外債務的重組，實現了恢復正常經營秩序的第一步。

有熟悉融創的市場人士表示，融創最難的一關已經過去了，接下來企業首要任務是抓銷售、促回款，加快項目去化，盡快恢復正常經營、促進現金回流。

融創在期待重啟，市場也期待更多融創的重啟。