胡懋：靈活辦公的增長潛力與流量轉化 | 2023觀點商業年會演講

本文為胡懋先生在2023觀點商業年會“主題峰會”上發表的演講。

胡懋（IWG集團中國區總裁）：各位領導、各位嘉賓，大家早上好！通過這三年的疫情，大家都感到經濟遭遇了非常大的挑戰，對于房地産這個行業來講，尤其聚焦于商業地産，近3年來，包括現在疫情開放之後，大家希望的反彈並沒有出現，反而面臨了更大的挑戰。

很多物業的業主或者開發商在商業地産這一塊都在思考，我們有沒有一些新的增長點，新的需求到底在哪兒。今天跟大家分享一些新的契機、新的增長點，我們到底可以在哪些方面做一些精耕細作。

今天主要是從辦公的第三空間開始說起：最早提出人類有三個空間這個概念的是1982年美國社會學家奧登伯格，他提出人類有三大空間，第一類空間是居住空間，第二空間是大家花時間最多的，是你的辦公場所，是你的公司，每天朝九晚五，必須要工作的地方。

除了這兩個空間之外，還有人類需要社交的空間，也就是說除了大家生活和工作的地方，還必須要有休閑、娛樂和社交的場所，這些包括圖書館、咖啡廳、餐廳、藝術空間、聽音樂會等等，還有大家在辦公室之外的交流空間。所以人類大致分為這三個空間。

這三個空間的概念，星巴克最早是把第三空間概念推動給大家，推動的就是在生活之外、在你的客廳之外的公共空間，就是星巴克的咖啡空間。

咖啡空間除了社交功能之外，很多商務人士也作為商務聚會的場所，在咖啡廳進行聚會，大家又會覺得很吵鬧，有很多幹擾，所以除了咖啡廳、公共場所之外，有沒有第三辦公空間？可以看到大家越來越多的尋找高效、安靜的辦公空間。

從公司的辦公布局來看，疫情之前很多大公司都漸漸意識傳統的集中式辦公已經不能适應當前的工作需要和業務的需要，很多大公司從中心集中式的辦公模式，漸漸地變化為分散式的辦公。

也就是說除了主要辦公室在CBD，有這樣一個總部的辦公空間，希望把不同的部門、不同的員工分散到更廣泛的地域，設立衛星辦公場所辦公。

這些衛星式的辦公室可能是設立在城市的副CBD，或者是在比較偏遠的地方，這樣讓不同的部門、不同的員工可以更接近市場。對員工來說，他也能夠節省每天上下班的時間。

在疫情之前這種情況已經發生了，很多大公司從集中式辦公漸漸轉化為分散式的辦公。

疫情這三年給大家帶來的沖擊是非常大的，除了生活的約束，對于人們最大的沖擊是辦公，很多公司不得不在疫情期間在家辦公。

疫情結束之後，大家覺得在家辦公其實也不是一種不可接受的模式，可以通過科技，通過很多的軟件，網上辦公的視頻，來進行互相的交流。但是大家又覺得在家里辦公也受到很多的幹擾，同時員工之間互相的交流、互相的teamwork減少，大家缺少歸屬感，所以大家想除了家里辦公之外，還要有更安靜、更高效的第三辦公空間，這就是靈活辦公。

在辦公布局上，很多大公司都采用混合辦公的模式，就是傳統的總部集中辦公加上在家辦公、靈活辦公空間，采取多種形式在多種場地進行辦公，這種我們統稱為混合辦公的模式。

這種模式我們不但在實踐中看到，在學術界很早也有預測，哈佛商學院的教授Ashley Whillams當時就預測，未來我們工作的模式，會從大家熟悉的5+2的模式轉變為3+2+2，3是在辦公室工作，2可以是遠程辦公，或者是在家辦公，不必每天回到主要的辦公室。還有2天是周末的休息。

我們從JLL的市場調研報告來看已經非常清晰了，第一張圖是他們做的很多公司的調研情況，問的問題是，每周你在下面場景下至少工作一次的統計，當然最多比例的還是在辦公室，占到了73%。

但是可以看到，混合辦公模式和在第三方辦公空間，這兩種模式呈現非常大的增長趨勢。混合辦公模式已經在55%的公司里實行，在第三放辦公空間里工作的占比達到了36%，趨勢已經非常明顯。

有多少員工期望采取混合辦公的模式？基本上在60%多。從2020年開始，很多公司已經符合員工的期望，采取了混合辦公的模式，並且越來越接近于大多數員工所期望的辦公形式。所以在IWG集團全球調研的過程中，發現很多的研究機構對市場未來增長也提供了非常強勁的信心。

在仲量聯行的預測來看，未來10年甚至更長久的時間，靈活辦公模式所占的比例将從現在的百分之七八增長到30%，遠程辦公将成為一個新的常态，81%公司都預計未來會采取遠程辦公、靈活辦公的模式。

靈活辦公的産值是巨大的，增長的空間是非常令人驚歎的，靈活辦公年度産值将達到250億美金的規模。關鍵是除了本身這個産業會巨大的發展，而且會帶動周邊的經濟，帶動的産業将近達到10萬億美金。大家可以看到靈活辦公空間增長的潛力是非常巨大的。

在另外一方面，我們看到商業地産目前面臨的挑戰也非常巨大，這是CBRE在今年第三季度對中國幾個大城市做的調研，空置率同比上升了百分之二點幾，租金繼續下降了20%幾。可以看到，深圳、上海、廣州這些大型城市還繼續有不斷的新的商業樓宇進入市場，而空置率有些城市居然已經達到了40%之多，這些城市包括長沙、武漢、天津等等，都是在30%到40%的空置率。

在這種非常巨大的市場壓力的情況下，對業主來說，對商業地産的開發商來說，一方面空置率繼續上升，帶來的就要就是租金不斷下滑，很多企業為了維持交稿的出租率，不得不下降租金，以價換量，維持較高的出租率。

所以大家可以看到這樣的矛盾，一方面需求非常巨大，但是需求不是在傳統的租賃辦公這一塊，而是在新的發展趨勢方面。同時在供給端整體的出租率又不斷地下降，所以很多業主都敏銳地感到要改變以前的傳統毛坯房租賃的方式，向共享辦公來轉變。

前幾年有很多共享辦公的公司紛紛進入這個賽道，進行瘋狂的擴張。在三四年之後，我們今天看到很多聯合辦公、共享辦公的品牌紛紛縮減，有的甚至倒閉，有的甚至退出市場，到底這是為什麼呢？

這個行業粗看起來好像門檻並不高，作為大型的房地産開發商，覺得那麼大的樓都能造起來，幾層的靈活辦公或者共享辦公有什麼了不起？自己裝修一下就行了，然後自己來出租。

經過三四年的實踐發現，並不是那麼簡單，很多大的開發商自己運營的靈活辦公的品牌紛紛退出，甚至覺得真正的運營起來並不像看起來那麼容易。

所以這個問題就擺在很多開發商面前：到底是自己投入、自己運營，打造自己的品牌，運營靈活辦公的空間，還是尋求品牌方的合作？

合作有幾種方式，最傳統的是長期的租賃，純粹租賃的合同關繫。有的是跟運營商之間進行合作分成的模式，有的是采取管理的協議，就像酒管，委托運營方進行品牌輸出和委托管理的模式。開發商已經在多種模式中尋求最佳的模式。

有的開發商、運營商在靈活辦公這一塊運營得不是非常成功的原因，我們看到有幾點，其實需求是非常巨大的，關鍵是怎麼樣把這樣的需求變為最大的流量，來進入靈活辦公的空間。這些客戶進來之後，怎麼樣把流進來的客戶變成留存的客戶，把流量變成留量，這是非常關鍵的因素。

這兩方面我們需要做什麼呢？從需求到流量，運營的靈活辦公網絡必須有規模效應和網絡效應，讓很多公司、商業團體要租賃辦公室的時候，知道你的品牌，知道你的運營能力，所以這個網絡效應，在全球多點的布局是非常重要的。這樣可以讓公司有更多地點上的選擇和産品的選擇，産品也是需要打造成不同的滿足于客戶需求的場景。

怎麼樣把流量轉化為留量？很重要的一點就是在運營的過程當中，既然要運營一個非常龐大的網絡辦公空間，必須要有一個在底層非常可靠的運營繫統的支撐，以及非常高標準統一的服務品質的把控，有專業的團隊和健康的業務狀況來支持每一個中心，以及在全球那麼大的靈活辦公的網絡，來支持整體的運營，給到客戶非常高標準、非常持續穩定的服務的支持。

這是把客戶吸引下來，把他們能夠留存的一個非常重要的因素。

IWG集團是在這個行業當中的領導者，目前在倫敦股票市場上市，在全球範圍内已經布局了120多個國家，有将近4000家全球性的靈活辦公中心，現在在網絡上的客戶達到700萬之衆。

IWG集團提供的品牌和産品也是多樣化的，在全球範圍來講，旗下各種品牌大概有20多個，今天已經落地于中國的有4個品牌，第一個是大家比較熟悉的雷閣斯，還有SPACES，這是比較年輕化、比較開場的公共空間，來吸引新一代辦公人員進入的，互相有一些社群的活動，有一些非常酷炫的科技的加持，SPACES是更适合新一代職場人員的。

HQ是比較中端的産品，在下沉的城市，或者一個城市的邊遠地帶，打造了一個經濟适用的，對于很多公司需要在外地進行作業、大型團隊進行聚集辦公的場所。最後一個是Signature，在中國叫做雷閣斯甄選，這是IWG集團旗下高端豪華品牌，我們在上海的第一家Signature即将于近期落成，在上海金茂大廈6層。

IWG旗下不同的品牌給客戶提供的是不同的辦公場所，滿足不同辦公場景的需求，可以是一個總部辦公的空間，可以是項目小組的空間，可以是公司在業務發展當中過渡的一個空間，也可以是分公司在各地開設業務網點所需要的辦公空間。

因為IWG在全球120多個國家有布點，很多中資企業在走向海外的時候，在海外開展業務的時候，第一個用的是IWG旗下的雷閣斯或者其它辦公品牌設立的空間。一旦他們在當地落地之後，繼續開展業務、擴招人員，有更多的空間需求，采取傳統的辦公樓宇，開辟他們的總部辦公室。所以不但是外資企業進入中國，或者是中資企業出海，IWG全球網絡都提供了非常高效、覆蓋面非常廣的辦公空間網絡。

我們目前開展業務，跟各個業主之間的合作有好幾種模式，有合作分成委托管理、特許加盟和混合業态。

混合業态方面，相比很多不同的業态來說，比如購物中心、酒店，我們也有進行不同形式的合作，這樣就是利用在以前傳統大家覺得不可能辦公的地方。

比如說大型商場，我們在天津的嘉里中心商場里面開了一個靈活辦公空間，這個空間在短短的6個多月就已經達到80%多的出租率。

現在跟酒店之間的合作也在非常積極地推進，去年我們跟萬達酒店集團進行合作，在未來也會在它的商務型酒店里面，把其中的部分樓層改造出來，作為靈活辦公的空間。未來設計建造新的酒店里面，也會把靈活辦公作為一個亮點，作為特殊的功能嵌入到商務酒店建造的過程當中。

靈活辦公空間，各種面積都可以找到解決方案，可以是一整棟小型建築，也可以是一個建築的某些樓層，也可以是在整個大樓里面，IWG都有能力和品牌的效益，幫助業主來運營這些商業的空間。

IWG對于業主、開發商的支持，從一開始的中心的設計、空間的打造，到中心的運營，到建成之後對于靈活辦公中心運營的支持，底下有非常強大的底層運營繫統支持，有各種科技、IT設施給予十分高效的運營，能夠把客戶從市場到銷售，進行全方位的支持，确保每一個中心在開張之後能達到非常高的出租率，並持續維持很高的出租率，給業主一個非常高的回報。

IWG最大的優勢是有非常強大的營銷和銷售支持網絡，我們都是集中化管理，在全球設有3個運營中心，在這些中心集中處理客戶的咨詢，客戶需要帶看的時間，以及我們的定價、收費繫統，都是由全球的三大運營中心在後台進行對120多個國家的集中管理和集中支持，确保高效性和成本的節省。

我們服務的客戶類型有大型的500強的公司，最大的優勢是在世界500強里面80%多都是我們的客戶，這些客戶在國内要進入某一個城市，要尋找新的辦公場所，往往不是在當地才找到我們，而是在總部，在美國、歐洲以及其它的國家，總對總合作，把這些需求再放到中國的某個城市。

我們服務的客戶也有中型高增長的科技公司，在谷歌、Facebook這些企業初創的階段，也都是使用了雷格斯的辦公空間，慢慢的擴張、慢慢長大，慢慢建他們自己的總部空間。

我們還有專業人士，從法律咨詢、财務顧問等等領域的專業人士，都會選擇雷格斯這樣的不同辦公空間進行他們的業務開展。

今天跟大家的分享就到這里，謝謝大家。