馮海虹：數智物流視角下的資管新途 | 2023大灣區産業論壇演講

本文根據馮海虹女士在2023大灣區産業論壇上的演講整理而成。

馮海虹（寶灣物流控股有限公司總經理）：各位下午好，感謝觀點的邀請，今天跟大家分享一下物流視角下的資管新路徑。

其實這個話題挺老的，最近這一年，我相信同行們都挺焦慮的，疫情之後，我們滿心希望各類消費都能拉起來，但是現實和理想還是有一定差距的。

從我們的角度來說，已經深耕這個行業20年的寶灣，下一階段怎麼走？剛好到年末了，相信很多同仁也在想，明年我們的業務該如何做。所以今天，我想更多是站在寶灣的角度跟大家聊聊未來公司業務的一些想法。

今年的雙11、雙12我都待在物流園區，原以為雙11會稍稍有一點熱度，但其實一切特平常，物流園區沒有增加更多人，也沒有增加更多車。當然，這有賴于科技進步的成果在倉庫里不斷得到運用，但同時我們也發現，消費在今年确實是更困難了。

物流園區的重要性是不言而喻的，因為有大量物流園區的存在，讓我們的消費變得更便捷。今天無論在全國哪里，譬如像長三角、珠三角地區，半日達、次日達是非常容易做到的，即使新疆這些很遠的地區，我們也可以做到包郵。

在這個過程中，高效的物流園區作為産業要素交互的重要載體，讓産業要素更敏捷、更高效地交易與支付，促進了區域經濟的轉型升級和高質量發展。

中國的高標倉現在已經到了1.2億平方米，這有賴于過去20年我們的業務發展。2003到2008年是國内現代倉儲物流行業起步探索的階段，寶灣就是從2003年起步，是國内最早進入這一行業的企業。黃金時代是從2009年到2020年，特别是2012年到2022年期間，高標倉復合增長率是27.4%。

在2015年，除了老牌的物流地産商在不斷地擴大自己的規模之外，還有垂直電商、四通一達、房地産企業也紛紛走上這個賽道。如果要說整個行業的里程碑收並購事件， DLJ資産包交易毫無疑問是標志性事件。以這個事件為風向標，我們一方面因為看到資産價值不斷上升而感到興奮，一方面也看到整個行業進入了存量調整期，局部市場競争激烈，行業整體需求迅速降低。

經過20年的發展，倉儲物流賽道“一超多強”的局面已然形成。其中，普洛斯2017年的的市場份額是40%，今年上半年還有20.3%，仍然是市場規模最大的企業。除此之外，京東收購了一些企業之後，現在占整個市場份額的9.1%，在第二梯隊排名第一。

從政策方面來看，倉儲物流行業政策總體是利好的，但是我們也越來越感受到拿地的壓力。一方面從政府的城市規劃來看，各地是非常歡迎物流地産或者是物流高標倉這樣的業态，但是同時受制于不斷增高的土地成本，稅收的強考核、投資強度，以及土地年限縮短等等一繫列因素，越來越多我們想進去拿地的地方，成本越來越高，導致我們的成本壓力非常大。

回顧這個行業走過的20年，尤其是站在2023年這個節點，我們面對的壓力或挑戰主要來自哪里？我認為主要是四個方面：第一，供需矛盾，區域發展不平衡。從各地區倉儲物流現有存量分布看，現在珠三角的高標倉占15%，長三角占35%，環北京占17%。

北京在疏解非首都功能的背景下，周邊城市有大量的供應出來，導致這個區域的不平衡變得更大。長三角相對來講是稍稍平衡的，雖然我們看到局部市場還是有空置率，包括價格不斷惡化，但是它本身區域的産業非常健康，相信在一段時間的去化以後，它可以做到一些平衡的。

珠三角是今天的話題熱點，第三季度珠三角的外貿出口總額占到全國的18.9%，其中，廣深等核心城市前三季度的出口總額實現了7%以上的增速。這樣強烈的需求背景下，導致這個區域的倉庫需求緊缺，當然同時也看到這個區域的客戶也高度集中。

除此以外，在沿海地區我們想拿更多的地，但是政府的供應量是很少的，尤其是華南地區。而在中西部地區，政府有心，但是作為運營商和産業來講還不是特别強，所以在中西部地區往往是有心無力。

第二，經濟弱復蘇狀态持續，行業下行趨勢加劇。我們看到，像北京、深圳、廣州、佛山、東莞、蘇州等城市的物流指數相對來講還是比較健康的，而廊坊、天津、張家港、沈陽、大連等城市由于産業、供地不平衡的元素，這些區域的出租率、租金價格需要蠻長時間去化，尤其是在廊坊，廊坊相當長一段時間空置率高達50%，連續6個季度下滑。

第三，金融背景片面追求規模化，忽視本地區域服務屬性。在物流地産的行業中，企業分為三類：金融背景、地産背景、物流背景。因為自帶不同的企業基因，各家企業在發展中往往會循着自己所擅長的方向發展。部分企業盲目追求規模效應，缺乏對物流園區深入的研究和規劃，或戰略規劃不清晰，或市場調研不足，造成園區與市場、行業脫節，忽略了本地區域服務的屬性。

不管是這兩年還是更早的時候，物流地産商做的一些轉型，始終是針對地産的“募投管退”，過程中無論側重于哪一方，最終還是要回到資本市場上變現，利用資本，更好地服務資本。

我昨天在天津看了友商的一個園區，覺得還是有點心疼的。這個園區做了3套消防繫統，9.5米高的倉庫，里面做了高壓水炮，又做了噴淋，由于高壓水炮的繫統作廢，還在貨架中穿了消防噴淋。三套消防繫統，其中高壓水炮這一套就是無效的投資。

由于像貨架里面裝噴淋繫統，操作的時候有非常大的困難，如果托闆後面有一個細的消防管道，很容易在用叉車托貨的時候把它碰壞，這樣又會導致第二次事故的發生。類似這樣的案例，就是當企業擴張規模的速度拉快之後，忽略了對業務的了解和本地區域化屬性。

第四，本地産業融合度不足。消費通常取決于人口總量和結構，今天我們看一個城市是否值得投資，會看小學生的入學比例。這個城市的小學生入學人數增量是多少，當地就有多少個家庭，随之而來就會帶來更多的消費機會。産業更偏重的是上下遊和營商環境。

而地産的投資邏輯就不一樣了，無論是住宅還是商業，城市能級永遠是放在第一順位需要考量的因素，甚至有時候是唯一因素。在資本推動下的物流地産本質也是地産行業的一種，永遠都要遵循地産的投資準則，我們也看到有一些國家級的開發區，能級是非常高的，但是又忽略了人口總量和結構的問題。

所以物流地産拿地的時候，一定既要考慮人口結構，還要考慮上下遊、交通管網，它是否在物流的動線上，在這個動線上是否能留下一個節點。

從中國281個産業帶分布圖來看，我們如果在這些點位有高標倉，我們的去化就更應該結合當地的産業去做。今天下午幾位嘉賓的分享，大家都摒棄了過去的高速發展，而回歸到所有的載體，無論是産業載體還是物流載體，都要為産業本身去做服務。

過去我們走得非常快的時候，一個園區最快8個月建成，一邊建一邊去化，同時還有客戶在背後催，所以我們用一年半的時間，從拿地到建設，到最後完成招商。按照資本的視角，如果加一個長約，已經可以從開發基金裝到了收益性基金了。今天我們遇到這麼大經濟的不确定性，都讓我們更冷靜一點，所有的高標倉都是要服務本土的産業，為産業做更深的服務。

當前雖然遇到那麼多困難，但是我還是想和所有同行打打氣，不用擔心，這個行業足夠大，足夠讓我們慢慢去化。我們看到2023年11月份發布的全球快遞發展報告中的一個數據，中國的快遞包裹量是1105.8億件，換算一下，大概每天有3億件包裹，需要用到2.4億平方米的高標倉，而今天中國市場的高標倉是1.2億平米，還有50%的增長空間。所以大家更有信心，堅定信念，讓我們理解産業、服務産業、注重運營，一定會去化掉，而且市場有容量。

除此以外，我們看到在中國有700萬台重卡、1500萬台輕卡，200萬台叉車，9億塊托盤，從業人員有5000萬，中國的物流市場是全球增長最快的單一物流市場，所以我們還是在一個朝陽行業，大家還是可以一起去把我們的高質量發展、可持續發展做得顆粒度更細。

根據CBRE發布的《2023年中國倉儲物流租戶調查》，從56個樣本中可以看到，未來企業更關注的是經濟不确定性，成本和供應鍊對運營的挑戰。作為物流地産商，我們更要服務好這樣的客戶，即使今天因為這些因素，客戶的租期變短，我們也應當以更靈活的租約條款，去服務于客戶需求，讓我們與客戶一道慢慢渡過整個經濟下行的過渡期。

我相信很多同行還是比較關心寶灣是怎麼做的。寶灣是一個非常開放的公司，我們從2003年10月4日就投運了中國第一家現代化的高標倉——上海寶灣國際物流中心。項目位于上海寶山，寶灣的名字正是來自上海寶山和深圳赤灣。發展至今，寶灣已持有1000萬平米高標倉，是這個賽道里面規模最大的國有企業。

這是我在管理中的痛點，我寫這一頁的時候，我發現我有一堆的問題，五六年前就這麼困惑我們的管理層。為了解決管理中的痛點，我們急需建立數智化物聯網繫統。圍繞園區場景，寶灣通過“數智化”建立四大業務平台、16個業務場景更多的是從運營的視角，而非從投資人的視角，去解決一些實際的問題。

我想，簽過工程付款的人都曾碰到過和我一樣的難題：工程資料看不懂、總包退場、工期延誤、圖紙太多等等。我們不是工程專業的，需要解決這些痛點，必須有繫統，所以我們上了計劃看闆、監控，我們用了明 源繫統做質量管控，現在我的成本管控也上了，並且和我的财務繫統進行了穿透。我們也開發了CRM繫統，這樣可以抓取園區的出租率，每個銷售人員今年的業績完成情況。

寶灣在全國已經運營了60多個項目，未來要到80個項目，我們怎麼實時知道園區安全狀況呢？通過我們自主研發的智慧園區繫統。如果沒有這個繫統，像我這種外行，是看不懂消防水泵房的，但是我可以通過這個繫統清晰知道每個園區消防管網的溫度、壓力、消防泵的運營狀态。安全方面我們也管得很細，公司的安全要求非常高，我們的安全管控的繫統可以讓我實時抓取每個園區的安全數據。

此外，如果今天的物流園區不說ESG、低碳、零碳，相信行業的頭部客戶是不會接受我的服務。寶灣在上個月也發布了2023年度ESG發展報告，未來也将持續和客戶将零碳園區作為可持續發展的重要戰略導向内容。

這是我們的發展圖譜，經過20年的發展，我們不斷地優化為産業客戶服務的能力，今天我們已經建立了一套非常標準的管理輸出，不單是為政府，還為行業内的客戶，包括我的産業客戶去做管理輸出。我們還有自己的雲倉雲配團隊，有去庫存的新零售闆塊，結合兄弟單位的幹線運輸、網絡貨運、供應鍊金融等等，為産業客戶提供一站式的解決方案和服務。

以上是寶灣的分享，謝謝大家。

行業雖然很難，但是我們一定要堅定信心，和大家一起相伴相随，度過這個最困難的時期。