余祥鑫：中海如何打造地産科技生态圈 | 觀點數字未來發展大會

本文為余祥鑫先生在2024觀點數字未來發展大會發表的演講。

余祥鑫（中海科技副總經理）：尊敬的各位領導，大家下午好！非常感謝觀點邀請我來做一個分享。我今天下午主要分享一下中海地産在數字化、智能化和綠建方面的建設經驗與實踐。

大家都知道這兩年地産行業面臨着巨大的挑戰和困難，對在座的各位地産科技的從業人員其實反而是個機遇。地産企業從原來粗放式的管理，一定要向精細化管理轉變，對地産企業來說，未來它一定要通過數字化轉型、智能化來提升運營管理的能力，包括産品的競争力。所以我覺得對我們是機遇，而不是挑戰。

我認為未來地産行業發展有三個方面的趨勢和機遇，第一是地産行業會加速向數字化和智能化轉型，利用大數據和人工智能等技術來提高設計、施工、運營的水平。通過科技的技術來降低企業的運營成本，提升住宅産品的競争力。第二是随着全球氣候的變化跟環境的日益嚴峻，包括我們的業主對未來的住宅綠色、健康、智慧的要求越來越高，綠色建築和低碳節能一定是未來地産行業的重要發展方向。第三是地産企業未來面臨的挑戰，一定是要跟互聯網、物聯網、新能源等領域跨界合作，推動産品的創新發展。地産運營從業務模式上也一定要有創新，這些創新也會給行業帶來發展的機會。

地産行業數字化轉型大家都比較熟悉了，第一階段是紙質的文檔和手工的流程，沒有信息化繫統。第二階段，随着IT技術的發展，我們開始嘗試去建設一些信息化繫統。第三階段，随着大數據和人工智能的發展，大部分企業擁抱數字化轉型，實現業務流程全面的自動化和智能化。我覺得目前大部分地産企業應該處于這個階段。行業内一些比較領先的企業，目前開始步入了第四階段，開始深度融合數字技術，實現客戶數據分析、智能營銷、VR看房、智能物業管理等創新應用。

我在這里給大家介紹一下中海地産數字化建設的歷程。中海地産數字化建設分為三個階段，2004年到2009年是信息化1.0，那個階段我們沒有獨立的信息化部門，就是采購一些軟件，包括财務繫統、售樓繫統。2009年到2016年，我們成立了地産的信息化管理部，這個時候我們會根據自身業務的需要，做自研以及定制開發一些繫統，比如我們的運營平台、OA内網繫統。2017年開始，我們進入到第三階段，在這個階段我們成立了數字科技部，另外也成立了中海科技，也就是我目前所在的公司，主要是實現了IT和業務的深度融合。我們當時建設了全景計劃繫統、城市地圖。經過20年的建設，中海地産已經實現了從橫向到邊、縱向到底的全數字化管控平台。通過數字化轉型，給中海地産帶來了降本增效、業務創新、産品體驗的提升，助力中海地産的業績穩健增長，並成為了行業領軍企業。

接下來分享三個案例：

第一個是覆蓋房地産開發全周期的數字化管控平台，這個平台實現了市場洞察、土地獲取、規劃設計、工程、營銷、客戶服務、物業管理全業務流程的在線化。通過這樣的平台，量化了各業務環節的管理刻度，另外通過這個平台，我們也幫助各職能部門管理，包括人力、财務、工程，從定性的評價向定量評價轉變，提升了整個組織管控能力和管控效率。

第二個是流程管理繫統，大家都知道流程管理是一個企業實現工作規範化和標準化的核心，只有整個企業的流程管理規範化、標準化了，你才能夠提升企業的運營效率，降低經營成本，提升産品的品質。中海科技研發了多種工具，通過這些流程工具的組合，我們現在能夠實現從個人、團隊、組織多視角的流程管理應用。從組織視角，流程工具作為流程標準化的載體，能夠把整個組織工作標準化，告訴員工哪些是你需要做的，哪些工作應該怎麼做。從團隊的視角，我們通過全景計劃的工具，幫助團隊實現從工作策劃到工作計劃，包括計劃的執行、計劃的檢查全鍊條管理的工具，通過這樣的工具，強化了整個團隊計劃管理的能力，保證業務和計劃鋪排的柔性與靈活性。從個人視角，我們研發了海貝工具，它作為個人任務工具載體，我們提供了一站式個人任務管理的解決方案。

第三個是商業資産運營管理繫統。中海地産旗下獨立的商業公司，目前管理了100多個商業中心，通過商業資産運營管理繫統，能夠覆蓋資産租賃、運營管理等等商業公司的全鍊條業務，實現商業公司運營指引和管理標準化，通過這個繫統覆蓋集中商業、商辦資産、綜合體、産業園區等所有業态，提升商業公司的運營管理能力。

下面介紹一下中海科技在地産智能化方面的建設經驗。

地産智能化復雜經歷了4個階段，第一階段差不多是20年前，當時主要是一些單品，主要是一些可視對講、安防監控，包括室内的安防産品，在地産領域進行應用。第二階段是2.0時代，從模拟單品向數字産品、繫統化發展，包括有了數字的可視對講。第三階段進入智慧化時代，從垂直繫統向集成化發展，地産空間更加智能化、智慧化，智能家居、智慧社區也得到了很廣泛的應用。我們認為未來智慧空間的發展會進入4.0時代，我們叫主動智能時代。也是因為現在的人工智能、深度學習、大數據的發展，未來一定是能夠提供個性化、主動智能的服務，未來住宅里面，包括家里、社區里面，繫統肯定會具有很強的感知、識别、理解的能力。未來類似智能汽車，能夠給用戶提供更好的産品的感知和體驗。

整個智慧空間未來的發展，我們認為有4個趨勢：趨勢一是全域場景融合，未來一定是一個統一的平台，能夠集成各種硬件，能夠覆蓋住宅、社區、樓宇，提供一體化的智能化解決方案，目前各個空間是割裂的。我們在社區，包括在家里、樓宇，其實你的場景是沒法實現無縫的流轉，未來如果說我們通過一個平台、通過一個統一的解決方案去覆蓋全域的空間，才能夠做到在各個場景，在不同的物理空間實現無縫的整合和流轉，打破空間的界限，實現全方位、全領域的空間融合。

趨勢二，未來一定是零碳綠色健康，未來的智慧空間一定是向低碳、綠色、健康方向發展，倡導節能減排、環保健康的生活方式和空間設計。

趨勢三，數字虛實融合，未來一定是實現物理空間的數字化，目前我們沒有真正實現物理空間的數字化，就像剛才陳總說的，更多可能大家是做一個大屏，做一個3D的可視化顯示，沒有真正實現空間里的對象抽象為數字的對象。未來一定是能夠實現現實世界跟虛拟世界之間無縫的結合和互動，實現現實跟虛拟空間的融合，拓展用戶對空間的感知和體驗。

趨勢四，智能個性服務。未來的智慧空間一定是能夠将AI跟各種應用服務相結合，通過AI來提供個性化、主動的智能服務，滿足用戶多樣化的需求和偏好。

中海科技在智慧空間這一塊通過多年的研發，我們也構建了自己的産品矩陣。在硬件層，我們自己研發了智能面闆、智慧溫控器等等核心的硬件産品。另外我們也跟生态夥伴合作，接入了200多款智能硬件産品。在邊緣層，我們自己研發了一個為家里服務的HiHomeOS家庭操作繫統，在此基礎上我們研發了網關産品，為客戶提供有線和無線的解決方案。同時我們還研發了HiCommOS，在這上面也研發了一個海智創社區邊緣主機，以及研發了海智創樓宇邊緣網關。另外在平台層，我們研發了一個海智創融合物聯網平台，通過這個平台，可以接入業界主流的物聯網生态平台，給用戶提供更加廣泛的産品選擇。在應用層，我們也研發了四大平台：智慧家居平台、智慧社區平台、智慧樓宇平台、低碳和能耗管理平台。

基于這些産品，我們能夠提供包括智慧家居、智慧社區、智慧樓宇、低碳節能四大解決方案。

再向大家簡單介紹一下智慧家居的解決方案，我們以中海智慧人居平台為核心，構建了1+3+5+N的智慧家居解決方案，1是中海智慧人居平台，它是我們整個智慧家居的中樞大腦，它本身具有不斷地叠代和自我生産的能力，另外是3個入口，包括我們的APP、家庭的操作繫統，以及我們研發了一個小海同學語音助手，通過這三個入口提供很好的用戶體驗。另外我們研發了5個智慧的方案，通過打造核心的智慧場景，來提供針對面向地産企業高品質的智能家居産品方案。另外我們通過連接很多生态設備，包括内容、應用，來提供N個智慧場景服務。

另外我們也研發了一個智慧社區平台，我們跟業界不太一樣的地方是，中海的智慧社區平台跟我們的智慧家居繫統是互聯互通的，通過這兩個繫統的打通，我們的業主開車回家的時候，剛到小區我們就能聯動他的智能家居繫統，去打開他的空調，讓他回到家就有更舒适的環境。通過這樣的解決方案，打造了室内、室外一體化的解決方案。

這兩年我們也基于在後海建設的總部大廈，在這里面也建設了低碳、智慧、健康智慧樓宇平台，助力我們的總部大廈實現近零碳建築，這也是業界第一個拿到近零碳建築認證的大廈。通過我們的平台，助力實現這個項目從設計到建造、運維全生命周期的低碳能耗管理。在運營階段，我們也能夠通過這樣的平台，實現空調智慧控制、智慧照明的智慧控制、室内環境的智慧監測和控制。

最後跟大家簡單分享一下中海地産在綠色建築方面的建設經驗。

我認為綠色建築對地産行業的意義有三個方面：一方面通過綠色建築來提升市場的競争力，因為綠色建築能夠滿足消費者對健康、環保、生活方式的需求，提升項目的市場吸引力。第二是能夠降低運營成本，通過綠色的建築，節能的設計、可持續材料的使用，能夠減少能源消耗和維護的成本。第三是能夠增強項目以及企業的品牌形象。

中海科技也研發了一個綠色建築全生命周期碳管理的平台，我們基于BIM技術，實現了綠色建築全生命周期的談排數據監測、分析、管理。在設計階段，我們基于BIM數字孿生技術，在平台上能夠展示3類10個低碳設計方案數字可視化。在建設階段，我們能夠支持10類主要建材以及4種主要減排方式的披露，在運營階段，我們能夠監測8類主要的碳排數據。

中海科技作為地産的科技企業，我們也非常重視跟生态合作夥伴的合作，我們已經跟微軟、騰訊、阿里等等大型科技企業建立了長期的合作關繫，推進建立戰略合作夥伴關繫。另外，我們與華中科技大學、清華大學等高校也開展了産學研的合作。中海科技通過科技創新的思維，也希望構建一個綜合性互聯互通的産業環境，致力提升地産行業的産品力、持續的發展性和用戶體驗。

最後借次機會誠摯邀請行業的合作夥伴與中海科技合作，一起努力共同打造地産智慧、綠色、健康的科技生态圈。