李伯喬：華潤有巢REIT及戰略轉型 | 2024觀點住房租賃大會

本文為李伯喬先生在2024觀點住房租賃大會發表的演講

李伯喬（華潤有巢戰略投資部負責人）：各位上午好，我是華潤置地有巢公寓的李伯喬，今天來跟大家分享保租房行業和有巢發展，包括有巢發行保租房REITs的經驗：

十九大中央提出“房住不炒”“租售並舉”，租賃住房行業進入快速發展期，2017年-2018年是行業培育期，政策重點是鼓勵和支持市場進行多方面嘗試；2019年，随着行業部分企業租金貸暴雷，政策重點轉向強化監管和權益保障，行業進入調整期。2021年起，随着行業風險出清，利好政策密集出台，7月2日，國務院辦公廳及發改委同步發文，明确提出加快發展保障性租賃住房，並将保租房納入公募REITs試點範圍。政策引導下行業進入良性發展的新階段。

以上海為代表的人口淨流入的大城市，新市民、青年人住房壓力較大，解決好新市民和青年人的安居問題，關繫到城市活力和未來發展，也彰顯城市溫度和包容。“十四五”全國重點40城籌集保租房約650萬套，其中上海計劃十四五新增籌措47萬套，達到上海同期新增住房供應總量的約40%；十四五末累計籌集保租房60萬套、形成供應40萬套（間）左右，有效緩解新市民、青年人的住房困難問題。

華潤有巢就是在此背景下，響應政策号召，積極發展保障新租賃住房，並首批試點發行了保障性租賃住房REITs。

2017年底，在十九大“住有所居”的号召下，華潤置地積極踐行央企社會責任，開展租賃住房業務，創立租賃住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租賃（深圳）有限公司作為租賃住房業務平台子公司。有巢聚焦集中式租賃住房，輕重並舉，聚焦核心城市，打造“有巢國際公寓社區”、“有巢公邸”、“有巢公館”、“有巢公寓”四大産品線。

截至目前，華潤有巢已在北、上、廣、深四大一線城市布局8個大型租賃社區項目，實現了核心一線城市租賃社區全覆蓋，同時，有巢全面積極擁抱保障性租賃住房市場建設，在多個核心城市均是有首批納保認定的標杆項目。

經過6年的發展，截止2023年底，華潤有巢實現公寓管理規模5.6萬間，為央企第一，進駐15個核心城市，其中北京、上海、廣州、深圳、成都五大核心城市持有房間數占比達80%。

2021年7月2日，發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發改投資[2021]958号），将保障性租賃住房作為新的資産類别納入基礎設施REITs試點範圍。華潤有巢随即啟動了保租房REITs的申報試點工作。2022年10月31日，中國證監會批準華潤有巢REIT。華潤有巢REIT于2022年12月9日正式上市。

華潤有巢REIT項目獲批發行5億份，詢價确定的發行價格為2.417元/份；項目配售前募集規模超1200億元，網下投資者認購倍數213倍（截止目前最高）、公衆投資者認購倍數325倍，首年分派率的預測值為3.95%（同期最低），投資者對華潤有巢REIT價值高度認可。

華潤有巢REIT作為案例，主要是主體涉房的解決。有巢深圳按照交易所REITs業務第4号指引要求，在資産、業務、财務、人員和機構等方面，與華潤置地商品住宅和商業地産開發業務保持有效隔離，有巢深圳是開展保租房業務的獨立法人主體，並對募集資金實行嚴格監管。

華潤有巢REIT底層資産是華潤在上海的兩個保障性租賃住房項目--有巢泗泾項目和有巢東經項目。兩項目均是有巢在2018年獲取的R4租賃用地項目，其中泗泾項目更是上海首塊集體土地建設租賃住房項目，項目分别于2021年3月、4月建成開業，21年底滿租。2022年1月，兩項目分别作為上海市松江區“001号”、“002号”保租房項目首批完成納保，滿足了公募REITs發行要求。

其中有巢泗泾項目供應保租房1264套， 2022年二、三季度在疫情極端情況下出租率穩定在94%左右。有巢根據租戶需要早晚高峰開通班車接駁地鐵9号線泗泾站，方便租戶出行。項目地鐵沿線産業人群占比約70%，包括徐家匯及漕河泾等高新産業聚集區域，為項目持續穩定的出租率和良好租金表現提供了有力支撐。

有巢東經項目供應保租房1384套，2022年二、三季度在疫情極端情況下出租率穩定在90%以上。東經項目位于松江工業園區東部新區腹地，90%租戶來自園區。周邊産業園區缺乏生活配套商業，因此項目配備3000㎡社區商業，為租戶提供生活服務，打造社區氛圍吸引租戶入住。同時有巢積極拓展周邊企業，保證了項目持續穩定的出租率。

華潤有巢作為市場化運營機構，根據項目特點，在産品端、運營端持續進行着專項提升，為項目業績的穩定性和持續增長，保駕護航。

根據2023年年報披露數據，泗泾項目1231時點房間出租率92.88%，東經項目93.25%，兩項目租戶集中度分散，租約到期時間全年分布且相對集中在租賃旺季。兩項目全年月末平均出租率在94%上下，超招募說明書預測出租率3個點以上。基于良好的底層資産運營情況，華潤有巢REIT基金收入全年實現7841萬，基金EBITDA實現4781萬，相較招募說明書預測數完成率均達到110%，可分配金額6076萬，完成率125%。

基于REITs上市平台，華潤有巢的戰略定位為服務大國民生，實現質量增長，助力新市民、青年人“住有所居”的行業領先的公寓運營及資管平台，在Pre-REITs、項目擴募上持續發力，實現從“培育孵化租賃住房資産”到“運營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規模”的良性循環。

在擴募安排方面，我們也已從存量和增量兩個方面，規劃了可持續的擴募計劃。

一是做優存量，華潤有巢從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，相關項目已達到穩定經營狀态，将盡快推進擴募工作；後續項目的産品力、運營力将全面提升，更貼近新市民、青年人的租住需求，項目預計呈現較好的回報增厚效應。

二是做實增量，華潤有巢的投資戰略将聚焦于一線、強二線等人口淨流入城市中有産業支撐、有交通配套的可擴募資産。近期我們也在積極關注並獲取相關保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資産池的規模。

我們希望能與各方通力合作，獲取新的可擴募資産，增加華潤有巢REIT潛在資産池，賦予華潤有巢REIT高質量發展的生命力，有巢将繼續為保障性租賃住房的建設發展貢獻企業自己的一份力量。