主題讨論會：租賃大未來 | 2024觀點住房租賃大會

主持嘉賓：

陳　馳 濱江暖屋總經理

讨論嘉賓：

楊　稷 百瑞紀集團聯合創始人

劉曉楠 博楓資産管理房地産業務副總裁

王純傑 高和資本公寓事業部總經理

麥偉基 黑石龍地長租公寓事業部執行董事

費嘉耀 金地草莓社區助理總經理

邵　俊 華發優生活執行副總經理

湯若季 首創和園營銷總監

陳馳：我是第一次把主持的經歷獻給觀點，之前都是來參加會的，這一次是第一次主持，沒有什麼經驗，因為時間緊張，我廢話不多說。在說正式話題之前打一個小廣告，我稍微介紹一點濱江暖屋的情況，濱江暖屋是做持有型的租賃住宅，相當于我們所有的房子都是自己持有的重資産，在杭州大概有十來個項目在運營着，主要以家庭産品為主，都是套二、套三、套四的産品為主，也歡迎大家如果有在這方面想交流的可以聯繫我。

今天非常荣幸邀請到七位嘉賓給我們做一個探讨，前面我們已經稍微溝通了一下，在大屏幕上有幾個選題，各位嘉賓也進行了認領，簡單用一分鐘介紹一下自己的情況。

楊稷：大家上午好，感謝觀點的邀請，我是百瑞紀集團的楊稷，百瑞紀集團是中國最早做住房租賃輕資産運營管理的一家公司，我們旗下有窩趣主要做白領社區，還有企業公寓、員工公寓，還有一個瑰悅做高端服務式公寓，覆蓋了整個租賃市場從一張房到一間房再到一套房低中高完整的産業鍊布局，目前服務的除了個人的投資人以外，主要也是以國企和基金管理，幫他們做輕資産管理輸出為主，謝謝大家。

麥偉基：大家好，我是黑石龍地的麥偉基，龍地商管是黑石在2017年成立，主管黑石在中國大陸的倉儲物流的投資。目前，龍地已從純物流平台迅速發展為覆蓋倉儲物流、長租公寓和商業辦公的多元資産管理平台，我本人負責長租公寓闆塊。2020年，我們收購了位于上海市普陀區的上海星荟公寓，希望今年可以在住宅領域尋找到一些新的投資機會。

王純傑：感謝觀點的邀請，我是高和資本公寓事業部的負責人王純傑，高和資本是2009年成立的，現在一塊做了商業資産的並購是23宗，總金額在一百億左右，主要的業務三塊，一塊是投資的並購，第二塊就是資産證券化，第三塊是上下遊股權類的一些投資。投資並購應該在上海北京有非常多的案例，就保租房來看，我們在北京順義投了兩千五百套左右的項目，應該是明年開業。也在上海和市屬國企做了保租房的Pre-REITs基金，包括公寓這一塊，大家比較熟悉的就是新派第一單的類REITs，和愛華總這邊是第一單的類REITs，都是協助各位合作方在發的，有非常多相關的資産證券化經驗。股權投的話，在公寓這個闆塊投了樂乎，投了貝客，還投了其他一些企業。

劉曉楠：大家好，我是來自博楓資産管理的劉曉楠。博楓是一家全球領先的另類資産管理公司，目前總資産管理規模約九千億美元，其中地産闆塊将近三千億美元。我們在地産領域的投資橫跨多個資産類别，其中租賃住宅是博楓近期在全球範圍積極投資的闆塊，也是我們在中國積極投資的賽道之一。在過去兩年我們落地了兩個公寓項目，目前在管的房間數大概八百間，公寓是我們未來會繼續投資拓展的闆塊。

費嘉耀：大家好，我是金地草莓社區的費嘉耀，金地草莓是住宅品牌，是2015年成立的，在全國一二線城市有相應的項目布點，從我個人的角度來看我們公司，可以用兩個詞，從企業的角度是相對克制的，經營理念上還是體現溫暖。

邵俊：大家好，我是來自于華發優生活的邵俊，華發優生活是2018年的時候開始起步，作為整個華發集團和華發股份上市主體的資産運營單元，我們的定位非常清晰，我們着手是華發旗下的優質資産，許多人下半場都說運營，這是一個自然的事情，我們在資産銷售了這麼多年之後，我們會回歸對于這個資産的運營，對于這個資産價值的佐證，通過運營去佐證它，華發在2018年的時候就建立了華發優生活，去看待所有可經營性的，可用于租住性的資産，我經常開玩笑說我們就是一座橋梁，聯動了左手的資産和右手的資金，我們是在2019年的時候就開始發行了類REITs，類REITs的規模是150億的框架，目前已經實現百億級的開業，運營的房量是一萬五千間，今年大力在全國範圍内進行華發優質資産的運營，也就是我們這座橋梁搭接了華發旗下的優質資産，以及在租賃住房行業當中，我們拜讀和學習了很多東西，我們會看到資産運營時代的到來，以及中國資産證券化的未來，我們是非常看好，以及華發作為一個誠摯的國企，我們也是在不斷地學習和提升。

湯若季：感謝觀點，大家好，我是首創和園的湯若季，首創和園是首創城發集團的住房運營平台，成立的時間不久，在去年8月份，但從2017年開始，首創就開始投入了集體保障性租賃住房和保障性租賃住房這個領域里，在北京持有八宗，供地有123萬平米，同時還有兩宗存量資産。在上海也有十個已經開業的長租公寓項目，目前供給将近在一萬八千余間的管理規模上，雖然是剛剛成立的新品牌，但作為北京市國資委旗下的國企，對保租房的經營和運營是我們的重要責任。目前在北京保租房的運營平台里，首創和園是最大的一家，未來我們還是立足于北京，在重點的一線城市持續的會有更多的保租房項目不斷運營，也希望跟各位行業的朋友專家共同學習成長，謝謝。

陳馳：謝謝各位嘉賓，我剛剛在看七位嘉賓，里面有将近一半是國資背景的，又有一些是外資，或者說資方，也看得出來下半場真的是國企和金主爸爸參與的更多一些。

楊總是比較特别的一位，因為百瑞紀以酒店的背景來做的，楊總在整個運營角度很有發言權。第二個我知道百瑞紀跟很多國企的保租房在合作，我想聽一聽，因為今天的主題是行業的未來，從這個角度講，你認為未來有哪些機會點？

楊稷：我自己覺得，是有幾個機會點，第一個機會點是什麼，早期我們看這個公募REITs的發行里面，資産方和管理方都是一體的，那個時候是比較大的，像華潤、首創、深圳人才安居，那個時候資産管理模式是比較單一的。

從後期來看，地産在下行的時候，資産管理會越來越上升，就意味着資産會越來越多樣化，就不會像原來那麼單一，我記得好像早前建信也新發了一個REITs，他們持有的是跨城區的，是從原來不同的業主方收購回來的，有些是他自己持有，有些運營要委托給外面，我認為在接下來會慢慢變成是，有一部分做REITs的資産，要找外面專業的運營公司去運營，特别是險資進來以後，險資是有很明顯的特點，基本上不會去做運營的，只是持有這個底層的資産。

甚至我們之前跟一些國内比較大的險資在溝通中，他們還說他們連REITs都不發，就是長線持有，我不考慮REITs去發，他們跟REITs某種意義上是競争關繫，就去收購大量底層的優質資産，找一些比較好的運營商來做運營管理，所以這是一個趨勢。

第二個趨勢是什麼？我們認為在國企里面也分的，有些國企持有的租賃住房，包括資産比較多，可能會組建一個比較完整的運營體繫，在這個體繫里面也存在一些困惑，比如說怎麼搭建自己的IT繫統，怎麼搭建自己的運營繫統，還有怎麼去搭建後台的繫統，他也是在逐步摸索中間，包括我們之前知道的國内比較有名的國企，花了很多錢去開發繫統，但後來也發現這個繫統不一定好用，在這個里面對一些現在市場上比較優秀的運營商，就提供了一個機會，可以把這些部分作為咨詢，或者是獨立模塊化的輸出，提供給這些國企。

還有一部分我們理解的是，也有相當一部分國企，在我們現在的服務里面，他們管理的資産，或者持有的資産體量並不是特别大，如果要去組建這種獨立的運營團隊，包括做IT繫統，對他來說這個成本代價太高了，根本沒這種必要，這種情況下就會在市場中選擇一些優秀的運營商，直接全部交給他們，繫統也用他們的，整個運營體繫包括人員管理全部委托給這些運營商，這樣對他來說整體的資産管理是最輕的，而且又可以減少中間大量的摸索和試錯的機會，這也是其中一個方向。

不排除還有第三種，有可能一部分的地産商或者基金公司，跟運營商成立一部分的合資聯合運營體，來運營自己的項目，這個我們認為也是一個方向，但是這個方向我們早期也試過，也跟一部分的國企成立了這樣的聯合運營體，一般你跟國企去成立聯合運營體，國企要求控股，在控股的這種情況下，怎麼保證這個聯合運營體還是能夠擁有比較好的市場靈活性，這個其實就是需要運營商跟國企之間不斷去磨合，不斷在他們的管理體繫下去尋找一個最優的方案，這既是一個體會，我認為對運營商也好，對國企來說也是一個挑戰。

陳馳：從楊總的角度來看，對整個國央企的鍊條上還是有機會的。

楊稷：不止國央企，還有基金公司，我們現在發現基金公司的進入越來越多，像黑石、博楓這種比較知名的，還有國内本土的基金公司也進入這一塊，特别我前面提到的險資，險資對這一塊有特别多的興趣，而且他們做了一些模型，似乎和曉歐總不一樣，他們做了很多高端的服務式公寓，收益是比較好的，但我們了解到一些險資，他們做的産品里面，有白領的、有高端的服務式公寓，他們的資産配置里面發現白領的收益會更好，這個跟區位和人群有關繫。

陳馳：謝謝。接下來把話筒交給麥總，黑石是我們的風向標，你們的體量很大，麥總在行業里有很深耕的經驗，想請您在存量型的背景下，談一談資管的角度未來還有哪些機會點？

麥偉基：不敢說分享，我想從我個人角度就國内市場情況跟大家交流一下。全球範圍内，我們管理的公寓資産很豐富，涵蓋歐美各類房産，包括類似國内的公租房、保障房、共有産權房等基礎項目以及高端資産。國外項目多是與不同的運營方合作，而非直接運營。在國内，我們也希望與像楊總這樣的合作夥伴加強學習與交流。

回顧國内情況，近兩年各行各業都面臨不同的挑戰。2023年美元利率上升帶來了更大挑戰，雖然國内的資金成本較低，去年和今年上半年我們主要是在觀望，並發現了一些新的機會。首先，我們看到美元可能會降息，這将有利于降低經營成本；其次，國内資金追求穩定收益；此外，國内經濟政策的不斷出台提高了市場信心，這對吸引機構和個人投資至關重要。

另外，我們也看到了一些機會，比如國内國企和央企對外資的合作态度較為積極，融資成本持續下降，市場融資活動活躍。在運營方面，歡迎不同的運營方與我們合作管理資産。目前，我們正在與國内外資金開展合作，這與我們的投資方向也是相契合的。

在退出方面，險資及信托基金對于此類有固定收益的項目有較大興趣；此外，今年下半年的私募REITs也将提供更多機會。

陳馳：最近博楓，包括黑石龍地這種外資的開始有動靜，對于國内企業來講還是樂于見到的，因為前面一段時間整個市場不是那麼理想，我們也希望有更多的新鮮血液進來，也早日看到大家有合作。

接下來請王總，王總之前也是在頭部企業幹過，也在央企幹過，對保租房領域非常清楚，希望你從保租房的角度來談一談你覺得未來的一些機會點。

王純傑：感謝陳總的問題。我從具體投資機會的角度，一個從重的方面，一個從輕的方面，從這兩個方面來展開個人的觀點。重資産我們現在看到在北京可能會有些非集改保障性租賃住房重資産的投資並購機會，我們看了北京和上海的市場，這里引入了一個産品力的概念，本身的供需，北京這邊2023年6月份，62個納保項目只能供應十萬間保租房項目，另外又有将近70%都是所謂的集體土地改保障性租賃住房，首創和園的湯總，包括泊寓、華潤有巢都有這種集改保的項目，現在走公募REITs這個通道沒有一個非常清晰的通路，所以對應的已經确權的，相對産權比較清晰的，在北京非改保的項目，我們覺得是一個機會，尤其會有一些不良和纾困的資産，來解決了原來我們去看Caprate相對比較低，因為分子相對比較固定，但分母是偏大的，但是我們現在看到有一些纾困和不良的機會，會導致分母變小的可能性，這樣的話可以看到高和現在在北京的項目，Caprate可以做到5.5，甚至有的項目做到6%以上，這樣的話我們看了非集改保並購的機會。

另外從供給這個角度來看，北京的供給相比于上海是不夠的，但對于坪效，北京同樣的地段租金的産品，比如說北京的五環外，對標上海的外環外，但北京五環外的産品租金五千到六千的白領産品，但同等的價格品質不如上海的保租房産品，或者同等品質的情況下它的租金比上海同等的租金是遠高的，這里我們看到了坪效和供需關繫的結構性機會，這是重資産方面的機會。

另外從輕資産方面，服務國央企可能是一個機會，我們在全國六七個城市，跟當地的國企、城投平台在做一些合作，現在随着萬科事件，本身企業的信用，大家都會把注意力從企業的信用轉到資産本身的信用，就是你的資産在穩定期内，你的派息是什麼樣的水平，退出的價值在市場認定的公式下到底是什麼樣的資産價格，很多國央企在這樣的狀态之前，有一個Pre的需求，希望有一個小水塘，把魚養在里面，可以養到符合要求，當大水漫灌的時候可以把魚放下去。

我們現在也在跟非常多的險資信托溝通，因為他們作為高和這邊比較重要的LP，我們發現兩個現象特别值得關注，第一個現象就是保租房這一塊，可能十家險資里面，八九家都在看這個賽道。第二個險資關注的一些點，不管是資管方也好，還是運營方也好，需要我們關注的是什麼呢？他們會對某一個點去鑿的特别深，比如說出租率定了一個數值，每年租金增長定了一個數值，就比較關注你這個區域的客群要分析清楚，這些客群是怎麼來的，對現狀的平衡。

未來新的供給到市場之後，新的平衡，你的租客70%是這十個行業，30%是另外的五十個行業，對應的五年以後、十年以後，會不會有客群結構化的變化，以及未來你的這個産品水平，在未來供應的趨勢下，你的産品力到底處于什麼樣的水平，會不會被淘汰，你怎麼來證明這個數據層面、體繫層面和邏輯層面，最終他上立項和投決的時候，會告訴投委會的評審，他們對保租房了解是比較少的，這種情況下他們可以同意。

這是我們在做項目深入過程中做的研究，比如說隔牆隔音的研究，包括做過油煙機的研究，還有所有的大修、維修單價算出來，分攤出物業費，分攤到資管費等等，這些是新的課題，需要共同努力。總而言之機會是兩類，從投資的兩類，從北京來說，一類是非集改保，另外一類是其他城市服務國央企的機會。

陳馳：謝謝。接下來請劉曉楠總講一講，你們兩個項目有沒有入市？您之前也在海外銀行機構任職過，講一講您對存量市場的背景下，您覺得未來的機會在哪里？

劉曉楠：我們兩個已投項目一個在新江灣-五角場片區，一個在靜安上海火車站片區。新江灣項目已經實現了90%以上的出租率，定價相對于周邊市場實現了30%的産品溢價；靜安項目我們在去年三季度交割，本月開始運營，目前也實現了20%的出租率。我們的兩個項目都是中高端的定位，主力戶型租金都是在一萬+。

對于存量市場，我們的投資策略一直是聚焦城市核心區或商務區，做有溢價能力的高品質産品。我們認為一方面這個細分市場的競争相對小一些，避開了與非主城區大量剛需産品供應的競争；另外只有這樣的産品才有實現溢價的邏輯。

對于存量項目市場，我們現在認為挑戰和機遇並存。機遇主要在于我們看到相對于兩三年前，部分資産的價格有一定下落，賣家的預期有了一定調整。但挑戰其實也是蠻多的，第一個在于存量改造項目對項目要求很高，我們不會去“硬改”一些自身條件並不适合做公寓的項目，因此找到合适的項目很難；第二個就是所有投資方都在關注的一個問題——土地年限，這是很多項目的關鍵障礙。現在無論是前端增值型投資者（基金）還是後端長線投資者（機構，REITs）都對年限有要求，導致年限較短的項目完全很難有流動性和被盤活的機會。我們真的很希望能夠出台一些比較明确的政策和實施辦法，這個無論對資本市場還是城市更新發展都會起到很大幫助。

談到行業新局，我們現在比較興奮的一個就是人民币基金。博楓在全球的各個主要市場都有自己的區域型增益型或核心型基金，但在中國一直都是用全球機會型基金在投資。近期我們也取得了人民币基金的牌照，希望接下來能這一塊實現破局。同時租賃住宅現在是一個比較受機構投資者歡迎的闆塊，所以我們認為這塊對于租賃住宅來說會是一個新的機會點。博楓作為基金管理方，有一個很大的優勢就是我們不僅有資産管理的能力，還有運營管理的能力。博楓目前在中國所有的資産類别，包括公寓，都是我們自己的博楓地産團隊在運營，從開發、改造，到招商租賃、運營——全周期覆蓋。

陳馳：因為我們濱江是在美國也有一些公寓資産，回頭我們也可以聊一聊，謝謝。

接下來請金地草莓社區費總，金地也是地産繫的，也是從投資到運營都有比較豐富的經驗，做産品方面，金地在地産行業也是有口皆碑的。接下來請費總介紹一下，從産品的角度，您覺得未來的機會在哪里？

費嘉耀：謝謝主持人，我今天是來學習的，坦率的說最近事情比較多，到外部接觸市場的機會少一點。主持人問我金地草莓怎麼做産品的？我用口述的方式很難把這一部分東西量化，因為沒有很好的機會說一下我們金地草莓設計的産品SOP，我僅代表我個人說一下我的理解。

第一點還是要适度開放一點，我之前接觸過一個國企的領導，是一個市屬國企，他跟我這樣說，他說我這邊已經全國跑了兩百多個項目了，做了兩百多個大租賃社區的案例卡，你幫我介紹的這些東西我都很熟悉了，當時很觸及我的，我覺得我們有時候沉浸在自己的世界里，在做各種業務的時候，沒有很好的把心打開去看市場的變化，我們草莓有一個楊浦的項目，2021年拿地的，是一個工業土地性質轉R4的項目，因為疫情的原因拖了一點時間，現在在做産品的復盤，我們21年做的設計和現在已經有一個代差了，對我而言，我覺得大家還是盡量的把自己的視野打開，多走一走。我們自己定的目標是每年做70個案例卡，深度分析，要在成熟期、穩定期進行二次的穩固學習。

第二個是克制，我也看了一個項目，産品做的的确很好，有一點我很難理解，這個産品做的是保租房，但走道全部鋪的地毯，那個項目開了半年，已經打了很多補丁了，現場的道路外賣小哥就把外賣放在地上，這樣地毯清潔很麻煩，管家說的做法就是把這一塊切下來再補下來。為什麼要克制呢？我們自己内部拒絕舔狗式設計，不是所有的設計都是好的，這一點在日常對客戶的研究當中很重要。

第三點還是要有敏銳的視覺，我剛剛也說了，我們這個業務的發展速度很快，政策、人口的變化，人口習慣、消費習慣都在不斷地變化，聚焦到一起，我們服務的人不斷地在變，我們自己内部草莓社區今年專門針對這個業務做了客戶視角的分析，論壇說了很多，但是我覺得沒有一個點大家真的能把視線往下放，從租客的角度看待我們這個産品，這是很敏銳的觀點。在看項目的同時更多的是看項目服務的人，我們要知道我們的客戶是怎麼樣的人，他是怎麼變化的，才能更好的做好我們的項目。

第二部分我想說一下我們自己怎麼做的，或者金地草莓未來應該怎麼做。第一個還是要把這個内容更好的附加到我們産品上面，現在我們很多的産品就是設計想了很多點子，運營業想了很多點子，但在實際服務客戶的時候，沒有把這些理念更好的實踐，這一點是蠻可惜的。我們可能用一個很好的産品能在第一時間抓到客戶的嗨點，長期來說如果不好好運維，沒有把這個内容把我的産品上進行附加值的提升，長期來看很難把一個租賃社區做的更長久，讓租客更好的生活，所以内容是很稀缺的，我們也是希望能夠對整個運營團隊的培養，把這個内容更好的附加到我們産品里面。

我自己也在想，單單是一個租賃公司内容是有限的，所以我們也在強調一點怎麼把我們的産品更好的做破圈，我聽說最近有一些酒吧在菜場里面做派對，這也是不斷地在觸動我們公司，我們自己在寶山有一個項目，大概兩千五百間的租賃社區，旁邊有一個大型的公園，我們當時就在想我們的租客是什麼樣的，是不是有一部分租客和這個公園發生關聯，他會到里面騎車跑步嗎？我們也在設想在我們的設計上面做一些虧空間，就是不産生實際收益的空間，但可以更好的服務客戶，有一個完全可以對外的，所有客戶和非業主都可以在里面的空間，我們是希望通過這些破圈，或者其他形式的内容疊加，讓我們整個産品更有吸引力，的确，現在的年輕人喜歡的東西太多了，我們如果只靠自己其實很難實現，我們自己考慮的很多，包括和一些電競品牌合作，年輕人喜歡玩手遊，怎麼做聯動，和一些運動品牌，和一些輕奢品牌怎麼聯動，都在我們的考量範圍里面。

還有一點我想适當的提一下，就是一個情緒，怎麼讓一個社區有情緒蠻難說的，比如說入戶的時候種的植被是什麼樣的，我們當時考慮在門口種桂花，因為每一次在桂花飄香的時候，入戶就會聞到這個味道，就會對我們這個社區帶有香味的印記，我們的健身房是不是配備香薰，或者入戶的時候配備什麼樣的音樂，我們要從點的角度不斷挖掘客戶的需求，讓他們在情緒上得到共鳴。

最後一個就是共情，所有的設計都基于客戶的角度去看這個問題，客戶在變，我們怎麼更好的把握客戶，對我們來說很重要的一點，就是讓實際項目運維團隊和客戶更好的産生紐帶或者産生牽連，我們希望讓客戶真正和我們成為一個共建社區的團隊，希望通過溝通形成信任，希望他們把他們的意見反饋給我們，我們在意見整理和梳理以後更好的做産品的叠代和升級，這才是比較良性的循環，我們自己想到的和客戶想到的，能在同一個項目、同一個産品上不斷地服務客戶，希望這樣的理念能牽引我們金地草莓不斷地發展。這只是我個人的想法，跟大家做一些想法，謝謝。

陳馳：聽完費總的話，我感覺開發在卷産品，我不知道上海怎麼樣，杭州已經卷的不得了了，我們所有的産品都在做提檔升級，我基本上可以斷定住房租賃卷産品的時代已經來臨了。

接下來請邵總，邵總也是行業里面很多年了，咱們從整個華發做存量資管的角度，也談談您的看法。

邵俊：抓緊時間從兩個維度，剛才已經講了，一個是資産運營盤活，現在我相信大量的國央企，用一句話來形容，這是一個需要通過運營去驗證你的資産價值的時代，是這樣一個邏輯，以前的角度是通過資産買賣和漲價，每一年的那個資産溢價，去證明你這個資産有價值，包括投入、産品打造。

現在的角度來說，如果是一個冷的資産，它純粹就是有投入建設，然後去對外銷售，顯然還不足以去論證這個資産的價值，華發做資産運營的初衷，其實就是圍繞着，包括我們現在也有在探讨，現在華發優生活對于我們的大業主，就是國央企股份地産去做資産運營，為什麼我們不能把這種資産運營理念，通過服務和運營去提升硬件資産價值的理念，能不能導入到我們的小業主身上，從而形成一種全新的服務式住宅概念，這是一些全新的探讨。

回到剛才講的一句話，就是資産運營其實是資産進入到了熱資産需要去經營，來證明這個資産的價值。像華發在2020年，四年之前，我們已經做到了有許多的資産，在前期的時候就規劃先把它租賃起來，我們有一個觀點，就是說把該辦公的地方租賃起來，該酒店的地方經營起來，該商業的地方能夠開起來，辦公以前的思路就是賣，辦公樓也是要賣，現在先租賃起來，包括有些我們的住房社區，就納入到優生活里面作為租賃住房租賃起來。

也許在那個時候算賬，說句實話，感覺這個租金是一個非常精細的一件事情，也是一個元角分的生意，但我們所說的一個力量是非常大的，因為當你把它運營起來，這個資産就熱起來了，也就是說房地産告别了我們所說的PPT買房時代，以前都是小業主跑到一片荒蕪，然後有幾棟樓，說将來這里會有辦公樓，這里會有希爾頓酒店，這里會有什麼，不應該是這樣，因為現在我們的業主，我們的投資人，越來越看到的是實際經營帶來的價值，包括我非常震撼的看到越秀幾十年來，這種資産的優質經營來佐證優質資産，将來的投資眼光會放到這個資産有沒有經營價值，有沒有運營價值，甚至于如果你購買了房産，你是自己住的，有沒有服務提供給到我們業主自住的一些價值，所以在那個時候，我們就看到了資産運營的一個時代來臨，這是我第一個講的，就是在資産運營時代來臨的角度，我們發現其實運營和服務，包括管理，越來越多的被我們的業主方所看重，看重的不管是我們運營帶來的收益，穩健的現金流是我們的資金方，我們資産證券化比較看重的，其實業主方更多應該看重的，尤其是将來的投資和小業主方，更多應該看重的是這一片資産，這一個區塊它的一些熱資産運營帶來的對于這個資産價值的佐證，這是我的一個觀點。

觀點二，就是國家現在近五年，我們從2019年到現在走過來正好是第五個年頭，這五年里面國家給了許多的口子去做租賃住房産品的嘗試，包括金融，去年我們也看到國家給了許多金融要全産業鍊的賦能租賃住房，也就是說投融管退都可以有金融的支持。我們經常就說如果華發優生活它是作為一個平台去銜接，我們嘗試用我們的産品去匹配，我們經常講這麼一句話，其實我們不應該告訴我們的業主方這個應該做一個什麼産品，不要做舔狗式的産品，但全部可以做定制化的東西，它可以百變，我們現在這個時代遇到的問題就是兩張資産牌，兩張資金牌都是大牌，但是打不出去。

我就覺得我們不要太本位主義去設定自己的産品，去設定自己的成本，包括服務成本，因為我們講到服務式公寓，我們也有一條産品線是華府，對標的是服務式公寓，還有針對于青年人的華寓，還有針對租賃社區的華庭，但是我們始終秉持着優生活運營的理念，就是定制化和匹配做到最适應，是最好的，不一定是做到最高端，因為有的時候過于無限制的服務，無限制的産品，有可能對你的資産證券化是不利的，因為大家都很清楚是要算賬的，你賬要算得過來，不是打造一個完美的作品，而是推出一個真正匹配于整個資本運作，真正匹配于我們當地的那個租客，包括我們的客群，真正匹配的一個定制化産品，所以我非常認同費總講到，我們在産品和服務上是要克制的，因為運營是很精細的，並不是不計成本的打造一個成本，也許客群今天會有認同，其實我還是再次呼籲大家，中國的租賃住房這個行業、這個需求，目前還是剛需狀态，還處在一個剛需的時期，因此我們回過頭來講，我們打造一個叫美好生活，當然美好生活是我們向往的，但是打造出來的商品，我覺得一手要符合當前剛需租賃需求的客群，剛才講到新城市人，我們所說的城市青年客群，我們應該打造适合他們的産品。第二我們要回過頭來去看它是一個資産運營，将來是要走入到一個資産證券化，包括資本運作是要算賬的，回過頭來還是要克制的管控我們的成本。在這一塊我用一個總結，我們做了23年的總結，華發優生活在華發這里屬于一個朝陽的快速成長的單元，源自于什麼呢？我們在成立的第二年開始，盈利就能達到逐年千萬級的上升，對于地産來說千萬級不算很大的，但證明一件事情，它是良性、穩健、健康的一家企業，所有經營的商業模式不可能以虧錢為標準，尤其是疫情之後，當我們要證明我們有穩健經營能力的時候，我們就是要用我們的盈利，用我們的NOI來證明我們的運營管理能力，來實現華發良性的發展。

陳馳：謝謝邵總。湯總的首創和園，也是代表國企的，我知道在北京首創也是比較大的地主之一了，請你結合國資的情況，在行業里面的競争格局，來談一談未來的期許。

湯若季：剛剛也提到過，首創和園品牌成立時間比較晚，在去年8月份，基于我們八宗的集體用地保障性租賃住房的入市，成立了保租房運營平台。

目前國企企業進入租賃住房這個領域里的時候，有幾個點。

第一個作為國企企業，要做保障性租賃住房，帶有民生問題，所以要承擔它作為國有企業的責任，剛剛提到了上海，我在上海工作過九年的時間，我是因為這個行業去了北京，在北京的時候會感受到北京整個行業的進展，相對于無論是長三角，還是珠三角，相對滞後了一些，核心點因為供應的問題，因為北京是政治中心，在資産的供應量上難度相對大一些，但是我們看到北京它的需求反而是這幾個城市里面最旺盛的。

我們剛剛提到過産品，我們都知道産品最終是靠什麼來體現出産品是否做的好，因為客戶是用腳來投票。在北京我們要做集體用地，原因也是，我們希望能夠把北京的保障性租賃住房也好，還是租賃住房也好，它的供應量能夠盡量匹配到作為北京這樣的城市能級上，我們要給北京提供更好的租住服務和産品，讓他們有更多的選擇。在北京整個租賃産品的結構有很多無論是冠寓、泊寓、瓴寓在北京都有很多項目，也形成了一定的梯度，跟北京整體的需求來看有很大的差距。

我們現在八個項目里面，最大的項目是在首創的繁星項目，總的體量是40萬方，6500余套，首期是2300套在去年6月份上市，兩個月滿租，可以看到北京的市場很旺盛，而且2023年大家知道市場並不是那麼得好，這個項目的快速滿租就代表了在北京的需求是存在的，只是确實缺少合适的産品、合适的項目、合适的一些能夠給租賃人群提供的服務。

我們在房山的一塊項目，在去年10月1号開業，已經進入了整個行業的傳統淡季，這個項目也不多，460多套，這個項目位置比較偏，在遠郊，但這個項目出乎意料，兩居室、三居室是被搶光的，客群是擁有自己住房的改善人群，為什麼呢？因為大家手上沒有那麼多的資金，但改善這件事情其實也是剛需，他可能有了孩子，可能有了老人，需要更多空間的時候，如果在北京重新置換一套住房的話，通過購買這件事情是很難的，因為現在的房價大家都很清楚，怎麼辦呢？當我們這個項目出現的時候，大量的屬地居民，有自有住房的人跑去我們項目上，把兩房、三房搶走，作為改善性産品，我們通過租賃做了改善，其實在租賃産品上已經開始進入了多維度的邏輯，我們可以通過不同的維度，不同的項目定位，不同的客群需求，然後再匹配同樣的受市場歡迎的産品，我覺得這個是很重要的。

因為首創城發原來是在做地産的，在産品上面可能會有一些經驗，所以我們在一些遠郊的項目或者偏近郊的項目，都以居室的項目為主，取決于誰？取決于客戶，我們要考慮到單平米的坪效，但是在考慮坪效之前有一個前提條件，你的項目是不是空置，如果我們為了坪效去做了大量的小戶型，做了很多的極致戶型，我剛剛提到過我們的房山項目，做了之後沒有人做的，空在那兒坪效是假的。

雖然首創作為國企，在整個租賃行業的研究和市場的研判上，我們還是很審慎的，我們還是會通過市場來決定項目的定位，通過市場來決定所有服務的標準，我們目前整個運營平台也是希望能夠對標國内最好的一線品牌，所以我們現在也開始走出去，下半年開始，除了首創自有的項目以外，下半年開始輕資産走出去，國有企業也要開始輕資産輸出，這是我們發展的路徑，我們的平台既然成立了，就不能單純只為首創這一點點資産做服務，而是借助首創自身國有的資源和平台，我們确實在北京有很多非常好的資源，比如說企業拓客、政府的支持等等。我們希望能夠通過這些資源和能力，也快速地進入到市場，包括在長三角，包括在北京，其實國有企業進來的話，已經不再是傳統的為自己的資産做服務，而是希望改變行業的格局，通過國企自己的能力和資源，盡量幫助這個行業有更好的成長，謝謝。

陳馳：謝謝湯總，我聽完了湯總的以後壓力倍增，感覺競争壓力更大了，雖然首創時間短，但北京畢竟是我們的帝都，希望首創能帶來更好的産品給我們的老百姓。

因為時間的原因，本身有第二個問題，我們把第二個問題留在會後，因為我自己最近也在做一個個人的學術研究，關于長租公寓的，我提前跟大家約一下，回頭采訪一下，然後我願意把我的研究結果給大家分享。謝謝各位嘉賓。