觀點與王火荣對話：e通世界的産業優勢與代價 | 博鰲新力量·産業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“産業篇”，我們将挖掘産業、物流與供應鍊企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 全長48公里的内環線，70公里中環線，98公里外環線，以及210公里郊環線，構築了上海産業的圈層與格局。

其中，外環線上重載卡車日夜奔流，是上海的物資補給生命線，外環沿線地區，也是産業勃興之地。

騰籠換鳥的大背景下，企業外遷趨勢加劇，而外環沿線區域恰恰是一個絕佳承接地。

在這里，e通世界成了衆多外遷企業的首選。

上海e通世界産業園産業招商中心副總經理王火荣向觀點新媒體表示，面臨經濟形勢挑戰，目前很多市中心企業都有降本訴求。

作為相對近郊的民營園區，e通世界希望在産業升級的過程，和外遷企業尋找到共同的機會點。

靈活的優勢

據王火荣介紹，e通世界是一家純民營産業園區運營商，在上海區域運營着八個園區，主要集中在虹橋樞紐闆塊的西側，總運營體量約50萬平方米。

目前，e通世界已成為上海大虹橋區域規模最大、入駐企業最多的民營産業園，並形成了以現代物流、智能制造、醫療科技、信息技術為主導的四大産業平台。

園區入駐企業超800家，通過産業招商和産業培育，現有13家上市企業、培育獨角獸11家、75家高新技術企業、34家“專精特新”企業，累積孵化企業達300家，成功舉辦科技政策活動達400場，園區企業累積獲得政策扶持超3千萬元。

成立十五年來，e通世界堅持精細化自持運營模式，目前出租率均保持在90%以上。王火荣對此表示，這也是另外一種困難，因為新入園企業的存量空間選擇減少，不再像出租率50-60%時那樣品類豐富。

在現有規模上，e通世界未來的願景是保持每2-3年增加一個重資産項目。輕資産方面，同樣有三個品牌輸出項目在運營，都達到90%左右出租率，比預期資金回籠速度更快。

談及e通世界的核心優勢，王火荣很快給出答案：“具有特色的靈活”。

在他看來，能夠快速貼合市場需求，這是民營産業園區應該着力發掘的禀賦。

“國資同行可能核心訴求跟我們不太一樣，在産業的集聚度、注冊率包括稅收指標上，考核指標會更嚴格一些。我們民企的投資回報，包括出租率、租金回報各方面訴求會強一點，産業基地注冊稅收跟當地政府的聯動，我們也會有，但是可能也有些不一樣。”

王火荣坦言：“正因為我們是民營園區，可以說是基本貼合一線市場，上到董事長、總裁，下到一線招商團隊，對整個市場的判斷和響應很快。今天市場有什麼反饋，我們明天就會有相應決策，效率比較高。”

他舉例稱，近年來公司在産品交付上有較大提升，會提供多樣的研發類基礎設施，更多形态的精裝交付，通過一房一策進行優化升級，達到更好交付標準。

在一房一策的成本與效應方面，e通世界有兩大考慮，其一是企業的匹配性，二是企業入駐之後的穩定性，這兩點相輔相成。

“我們的邏輯是把客戶的需求前置，然後再來匹配。在此基礎上定價，個性化裝修成本已經充分考慮，相當于把客戶需求和商務條款前置，達成一致後開始定制裝修。”

在裝修過程中，e通世界提供普适性較強的辦公産品，再結合個性化要求，“比如對地面有更高要求，可以另外再提方案。對牆面櫃子或者吊頂燈具等裝飾面有更高的要求，我們都可以提供菜單式選擇。”

當客戶在産業空間里用心選配，投入心思發展，某種程度上也形成了沉沒成本，穩定性相對于拎包入住的企業更強。

運營與招商

從12年前大學畢業，王火荣就加入了e通世界，一直從事園區招商引資工作。但現在除了招商之外，他還兼顧園區産品設計以及園區運營服務闆塊。

王火荣透露，過去幾年公司都把招商放在第一位，從去年開始管理層提出運營前置，因為整體出租率到90%左右，将進入重運營重服務的新階段。

這既是他個人職業生涯的發展路線，也符合e通世界的戰略轉變，同時也是當下存量産業的必由之路。

首先是招商上的變化，他表示，通過園區産業鍊、龍頭企業上下遊招商，把關聯企業吸引到園區來，這一類企業對園區價格的敏感度相對較弱，因為他們不完全是與周邊園區計算性價比，更多是為了接近上下遊企業，選址上存在較高的不可替代性，實現以商養商的産業招商形式。

“把運營放在更重要的位置，也是結合到存量運營階段，每個月新進來的企業20到30%是通過園區企業推薦來的。”王火荣說道。

放眼未來，王火荣表示首先希望招商時對企業的篩選上“把定力提得更高一點”，更追求質量和産業集群效益。第二則是希望把已經入駐園區企業的鍊接服務做得更好。

“我們現在每月都會舉辦一次名企會客廳，把園區不同類型的企業組織在一起。比如之前做了汽車産業，也做了美妝産業，接下來可能會做服裝産業，給企業搭台上場來唱戲，形成相互之間的交流。”

另一方面，e通世界也搭建了園區甄選平台，相當于将園區企業需要的人、法、财稅等第三方服務，通過園區平台篩選優質供應商，供園區企業特别是中小企業直接選擇。

企業正是由個體組成，除了企業端的e通世界大講堂、e通世界好創業、e通世界好演講等産業資源交流活動，e通還舉辦了e通世界好球友、e通世界好聲音等品牌文娛賽事活動，豐富園區産業人才、企業員工的生活。

針對以“總部辦公+研發業态”特點，e通世界産業園持續提升精細化運營服務，搭建了涵蓋企業開辦、政策研究、人才服務、知識産權、産業服務、投融資對接的“e通世界企業服務八大平台”。

“老客戶企業給我們反饋說，他們也知道現在很多周邊園區租金都在下行，企業的原話是，我願意付高10%到20%的溢價，享受e通的服務。這就是企業給我們的正反饋。”王火荣說道。

以下為觀點新媒體對上海e通世界産業園産業招商中心副總經理王火荣先生的采訪實錄：

觀點新媒體：數據顯示，北上廣一線城市産業供需結構存在一定壓力，怎麼看待目前整體産業園區的形勢？

王火荣：我們e通是純民營園區，在上海近郊的位置，能夠明确感受到最近這幾年大環境的變化，大家在一起也會更多談論變化帶來的影響。

但正因為我們是民營的園區，所以政策制定各方面還是會比較靈活，可以說是基本貼合一線市場，上到董事長、總裁，下到一線招商團隊，對整個市場的判斷還是響應很快。

這幾年的園區招商運營中，一方面是把核心指標就是出租率各方面維持得比較好，甚至疫情期間到現在，出租率還是穩步爬升。

比如說目前很多市中心企業都有降本訴求，那麼作為相對近郊的民營園區，也希望在企業降本過程中尋找到我們的機會點，承接核心區域溢出的優質企業，完成我們對存量企業的叠代和升級。

觀點新媒體：某家上市REIT在一份公告里提到，現在整體趨勢是租金跟出租率已經打破了負相關規律，這種情況下，能不能展開講一下公司有哪方面優勢，可以吸引客戶？

王火荣：對，放在前幾年可能價格調動一下，在出租率上就有比較迅速的反饋，但現在可能反饋很慢，甚至不會有。

我們作為民營，有個核心訴求是希望不通過調整價格來維持出租率，而是用具體的服務和運營思維。比如說可以把交付産品做得更好，通過園區産業鍊、龍頭企業上下遊招商，把關聯企業吸引到園區里來。

那麼，這一類企業對園區價格的敏感度相對弱一些，不完全是跟周邊園區對比，更多是為了跟某些企業離得近一點，選址數量上不會有那麼多備選。我們不完全依賴傳統的中介渠道等，更多是以商養商。

産品和交付上也有比較大的提升，原來可能簡單粗暴就是一個空間，現在會提供多樣的研發類布局，電量或者工業用水的一些配套供應，有一些需要快速辦公的，可以把空間整體精裝交付。甚至有一些因為經過了12年運營，通過一房一策政策把遺留的房子進行優化升級，達到更好的交付標準。

過去幾年我們都是把招商放在第一位，從去年開始，總裁提出運營可以排在招商的前面，因為出租率到了90%左右，所以希望重運營、重服務。

老企業也給我們反饋說，他們知道現在很多周邊園區租金都在下行，但是企業還是願意付10-20%的溢價，享受e通專心的服務。

觀點新媒體：您剛才提到一房一策，包括小戶型精裝交付，企業定制化的需求更高，但是會不會導致以後可塑化空間更小，或者成本沒辦法轉嫁到租戶身上？成本方面怎麼平衡？

王火荣：一方面是匹配性怎麼達到50%或越來越高；第二是企業進來之後的穩定性，在這個空間投入越少，穩定性就會差。

結合這兩點，我們今年着重在改善産品供應情況，邏輯是通過提供更合适的空間，把客戶的需求前置，然後再來匹配。

在此基礎上定合适價格，就是把個性化裝修成本已經考慮到里面去了，相當于把客戶需求和商務條款前置，達成一致之後才開始定制工程。

在裝修過程中，我們能提供的也是相對普适性較強的辦公産品。結合一些個性化要求，比如對地面有更高要求，會另外提供方案。對牆面櫃子或者吊頂燈具等裝飾面有更高的要求，都可以提供菜單式選擇。

既然客戶在空間里用心選配，投入心思發展，多少有一些原因，我們會認為穩定性會比拎包入住更強一些。

觀點新媒體：運營放在前面的話，會給招商帶來多大幫助？

王火荣：從我們的園區交付第一個月開始，我們董事長提出一個口号，就是不僅做物理空間，第二句話就是耐得住寂寞賺慢錢。

把運營放在更重要的位置，也是結合到存量運營階段，每個月新進來的企業20-30%是通過園區企業推薦來的。

我們希望是越來越高，但難度還是會有。第一個是存量空間有限，客戶進來後選擇性相比出租率百分之五六十時肯定低一些。

觀點新媒體：相比于國資背景的張江、臨港這些企業，e通作為民企有什麼樣的優勢？

王火荣：我覺得最大優勢可能還是具有特色的靈活，能夠貼合需求。

國資企業核心訴求跟我們不太一樣，在産業的集聚度、注冊率包括稅收指標上，考核指標會更嚴格一些。民企的投資回報，包括出租率、租金回報各方面訴求會強一點。

第二是産業基地注冊稅收跟當地政府的聯動，我們也有，但是有些不一樣。

靈活方面，今天市場有什麼反饋，我們明天就會有相應決策，效率比較高。

觀點新媒體：e通目前項目主要還是在虹橋這一帶，未來有沒有在其他地方拓展的方向？

王火荣：從第一個園區開始到現在，一共是5個自持園區，保持每2-3年增加一個重資産項目的節奏。

輕資産項目方面，前兩年開始落地，目前已經有三個輕資産輸出項目在運營，成果還是很不錯的，都達到了90%左右的出租率，比預期資金回籠要快一些。

目前的主要方向，重資産是維持兩三年落地一個的節奏；輕資産的話，包括上海外環近郊産品做托管模式，或者跟政府合作的資産模式，幫助招商引資提高注冊率跟稅收指標，我們通過盤活資産獲得服務收入。

輕資産輸出相對來說快一點，每年拓展數量也可控一些。

觀點新媒體：在具體選擇標準上有哪些詳細標準？比如業态，集成電路、生物醫藥，或者是合作對象有沒有選擇？有沒有考慮一些纾困類資産？

王火荣：對，其實纾困類資産很多，不少我們都有在對接。

現在市場都是買方市場，我們這種輕資産模式，相對來說還是比較謹慎。

目前合作的有上市公司，有外省企業在滬資産，也有政府資産，還是以這幾類為主，合作起來整個框架也會比較成熟，優先考慮。

業态考量上，希望可以配合存量園區企業配套服務。比如智能制造企業，我們可以做智能制造園區，相對來說穩定性比研發辦公的更強。

觀點新媒體：未來公司還有哪些痛點需要解決？

王火荣：首先，招商投資對企業的篩選上可以把定力提得更高一點，速度上的需求可以稍微不那麼強烈。

第二，已經招募的園區企業，能夠把他們的鍊接服務做得更好。現在我們有超過800家企業，分布各行各業，主要集中在4大主導産業，像現代物流、健康醫療、信息科技、智能制造，希望他們之間資源可以互補。

現在每月會舉辦一次“名企會客廳”，把園區不同類型企業組織在一起。

比如說我們之前做了汽車産業，也做了美妝産業，接下來可能會做服裝産業，給企業搭台上場來唱戲，形成相互之間的交流。

另外也在做園區的甄選平台，相當于把園區企業需要的人、法、财稅這些第三方服務，通過園區平台篩選優質供應商，放在平台上給園區的企業特别是中小企業直接選擇。

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