觀點與陳祖偉對話：豐盛生活服務的生态圈 | 博鰲新力量·物業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

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觀點網 “我們是一家獨特的綜合生活服務公司”，在與觀點新媒體對話時，豐盛生活服務首席财務官兼公司秘書陳祖偉這樣介紹。

2015年12月10日，豐盛生活服務在港交所主闆上市，經過上市後6年的並購和重組，不斷擴大業務版圖，目前已形成三大闆塊七大業務，包括物管、清潔及除蟲、技術支援及維護、保安護衛、保險服務、環保服務及機電工程等。

“2015年上市時我們的業務主要是機電工程，經過6年間，用了20多億港元收購，使業務擴展至綜合生活服務、物業管理，形成三大闆塊，成就了今天的綜合生活服務公司。”

根據弗若斯特沙利文調查報告（2023），不論物業管理服務、綜合生活服務或機電工程服務，豐盛生活服務在香港的市占率都屬三甲之内，市場領導地位穩固。

“你很少會見到在香港上市公司擁有這麼多業務在市場排行第一或第二，這是很獨特的，豐盛生活服務是一家很獨特的綜合生活服務公司。”

盡管每個業務在市場里不是第一就是第二，但是陳祖偉認為，每個業務的市場占有率其實亦不多于10%，反過來說就是市場的競争很大。在面對另外90%競争時，對公司毛利率有壓力。

“向好的方面看，我們的市場占有率仍有很大增長空間。”

陳祖偉指，即使受到疫情沖擊，豐盛生活服務過去六年的營業收入仍錄得復合年增長率13%。

翻查截至去年十二月底中期業績顯示，集團來自物業及設施管理服務闆塊及機電工程服務闆塊的收入分别增長8%及39.9%，而最大比例則來自綜合生活服務闆塊的收入，占52.1%。

以在綜合生活服務中，以清潔業務的增長比較大，陳祖偉介紹，在2018年收購時收入大概是9億港元左右，增長到目前差不多20億港元。随着公司取得更多項目，加上配合更多科技應用，亦開始涉足政府市場。

2018年時還未有政府客戶，到今天已占清潔業務的50%，“我們做過統計，政府部門每年平均都有50億港元的清潔合約招標，因此在疫情期間，業務亦維持穩定。”

陳祖偉還提到，香港為服務業提供具有持續性的經營環境，“2024年，北部都會區開始見到有了很實際的進展，同時亦深化了香港和深圳以及大灣區的關繫，當中将涉及很多基建，相信會為包括機電工程在内的服務業有一個很清晰的十年藍圖。”

與此同時，還有鐵路發展以及公私型房屋建設，“機電工程做完之後，那些設施需要什麼？那些樓宇需要什麼？就是物管、清潔、保安或者智能化以至保險服務，所以說所有都是環環相扣的。”

陳祖偉說：“我們正在形成一套豐盛生态圈(FSE ecosystem)，香港沒有哪一家公司像我們這樣。”

他進一步指，雖然近一兩年經常聽到生态圈，不過很多可能還是個口号，並無真正落地，但豐盛生活服務确實建立了整個生态圈，因為公司七大業務全部是有關連的，而且環環相扣，有很多交叉銷售的機會。

舉例介紹，豐盛生活服務目前物管方面共有三百多個合約，當中有三分之一同時包含清潔服務；40個同時應用保安服務，即代表中間有交叉銷售。不過他認為比例仍未理想，因為還有三分之二的可作交叉銷售。

公司早前公布，以1.43億人民币向控股股東豐盛創建控股及獨立第三者收購北京新域全部股權，陳祖偉對此指，内地保險市場在全球來說是一個增長比較快的市場。收購北京新域後可使公司在保險服務的地域更多元化，能夠多一個業務在内地發展，另一原因是因為可以有協同效益和交叉銷售的機會。

“北京新域在内地有很多企業客戶，那些企業在香港都有生意在做，可以和豐盛生活其他六大業務作交叉銷售，因為很多時候我們都能提供一站式服務給到客戶設施的管理。”陳祖偉如是說。

與此同時，豐盛生活服務在内地有關機電工程的業務，也有機會為北京新域帶來協同效應。

陳祖偉續指，就有關收購，目前正在審批階段，希望有關交易可于今年年底前完成。

事實上，目前豐盛生活服務在内地業務的占比較少，香港仍然是主要市場。截至去年十二月底中期業績，來自香港、中國内地及澳門的收入分别占91.5%、6.4%及2.1%。

但陳祖偉指，不會忽視内地市場，目前大灣區發展蓬勃，豐盛管理層亦希望将香港的成功模式引進内地市場，並且以機電業務的客戶作為切入點。

“旗下機電工程于1980年代已經進入中國内地市場，不過主要為一些香港一線的大型發展商。”陳祖偉強調，需要很小心，“我們做服務，最重要是有一個健康的現金流，60%的利潤都是從物管和綜合生活服務闆塊内每個月收的費用，因此不應該有壞賬。”

内地發展要看準機會，“其中一個增長策略就是收購，不過不會看到東西就買，買的通常是服務業，要和現有業務有協同效益，並有交叉銷售。”

“希望香港市民或者業主客戶慢慢知道，即使價錢可能高一點，但我們所提供的服務非常好，而服務與服務之間的協調亦相當好，可以為他們的設施增值。最後回頭看，我們的價錢並不高。”

陳祖偉還指，七大業務已經在香港發展了四五十年，早年由鄭家純所建立，直至2010年由杜惠恺為主要股東的公司購入，再于2015年以機電服務上市，繼而發展成今日的綜合生活服務企業。鄭家純和杜惠恺兩位現為公司的主席。

時至今日，豐盛生活服務已經發展到25000人，亦是香港人的公司，“我們有統計過，25000人一天内差不多服務100萬香港市民。”

以下為觀點新媒體對豐盛生活服務首席财務官兼公司秘書陳祖偉先生的訪問實錄節選：

觀點新媒體：豐盛生活有三個闆塊七個業務在香港整體的經營情況如何？

陳祖偉：三個闆塊就是物管、綜合生活和機電工程。

去年年底時，一間國際調研公司Frost & Sullivan做了一個市場調研，我們在服務市場是穩占第一第二的，發展得比較理想。

先說物管，我們在管住宅14萬夥，商業部份管理310萬平方米，車位在管數量4萬個。因為香港很多物管公司的母公司是地産發展商，很多時候他們建好一些物業就直接給下面的附屬公司，我們則是獨立性強一些。如果以獨立的物管公司排行，我們在住宅里排第一、商業方面排第二、停車場也是排行第一。

綜合生活方面，我們每一個業務都有一個排名：清潔方面排名第二，保安也是排行第二，另外保險在香港八百多間本地保險經紀公司排行第一。

第三個闆塊就是機電工程，我們也是排行第二。

在香港很少會見到這麼多業務在市場排行第一或第二，集合在一間上市公司，我們是一家很獨特的綜合生活服務公司。

觀點新媒體：如何評價公司的市場競争情況與機遇？

陳祖偉：雖然每個業務市場排名第一就是第二，但是市場占有率（market share）其實不多于10%。反過來說就是市場競争很大，對毛利率有壓力，因為有其他90%的人與你競争；往好的方面看，市場占有率還有很大增長空間。

但是以服務業來說，首先在物管闆塊，去年香港八月份有一個新的條例，就是物管條例626章，開始将整個物管行業專業化，這樣對我們有利好。因為我們手頭上超過300位是有一級或二級物管專業的物管人員，所以将物管市場制度化、專業化，對豐盛生活服務是有益的，這是第一。

現在整個社會對業主權益的需求很大，以前有些建成的樓交回發展商的物管去管理，但是現在說這樣會不會有利益沖突，對我們這些獨立的物管公司有幫助。

我們的企業文化是提供優質服務，所以基本上住宅、商業很少到期更換物業公司。除非管理得很差，不然是不會轉向其他管理公司的。

綜合生活服務里面，第一就是清潔經營環境。我們清潔服務增長是比較大的，2018年收購時營業收入大概是9億左右，現在差不多20億。

為什麼會這麼好？就是早兩年香港政府的投標改變了，不再是價低者得。因為價低者得未必可以換取一個優質服務，所以兩三年前政府在清潔部分的招標有50%看價錢，叫商業標，另外50%是技術標，對我們有利。

我們亦開始涉足政府市場，去年3-4月中了十幾二十億政府合約，包括康文署、食環署。之前我們也做了很多醫院，例如北區醫院、東華的醫院以及附近兒童醫院，也是我們做清潔的。

現在整個清潔收入，政府占比已經50%，另外一半就是住宅和商業樓宇，而2018年時我們沒有大型政府合約，所以增長是很快的。

我們做過統計，政府部門一年的招標清潔合約平均有50億，所以更加穩定。

第二是技術支援和維修保養，主要是裝修或者繫統改造，這個業務我們做得很成功，一年有差不多十億。

近幾年經營環境很好，大家都知道香港有一個2050年氣候藍圖，就是在2050年實現碳中和。現在很多大型發展商開始對他們的A級樓宇以及一些商場推進減碳的智能方案，最近很幸運和中電旗下一間附屬公司中電源動，一起合作了第一單工程，就是荃灣西的如心廣場，一年大概會節省7000噸的碳排放。

第三是保安，過去幾年因人手短缺令到工資上升，對利率也有壓力。其實保安市場里面我們排第二，服務對象比較多大型的會議展覽中心、亞洲博覽館、馬場等，有些地鐵屋苑我們也有份參與。

香港正在推動盛事經濟，有很多會議、展覽、演唱會，這些活動服務都需要我們配合。最近香港失業率和就業率顯示，勞工市場沒有那麼緊張了，勞動力在市場上開始釋放出來。這對我們而言，繼續中更多的標，請更多的全職員工。

綜合生活服務第四個方面是保險服務，我們是insurance brokers（保險經紀），在810間香港注冊的保險經紀公司中，我們本地排行第一，一年差不多一億傭金。在香港來說，我們做得很成功。

第五個方面就是環保，環保規模不是很大，主要做環保服務包括環境監察，室内空氣質素的檢測，海水及淡水處理；另外，也有智能設施和綠色生活服務。

觀點新媒體：為什麼會買北京新域保險呢？

陳祖偉：北京新域保險擁有國家金融監督管理總局發的保險經紀牌照，在内地不是那麼多。

内地保險市場在全球來說是增長比較快的市場，目前北京新域保險主要市場是廣州、北京和上海三個地點。

收購之後，可以将我們的保險服務地域多元化，可以多一個業務在中國内地發展，有一個協同效益，還有交叉銷售。

觀點新媒體：什麼是豐盛生态圈？

陳祖偉：香港沒有哪一家公司像我們這樣，正在打造一套豐盛生态圈（FSE ecosystem）。

近一兩年經常說生态圈，不過很多可能是個口号，不知道如何落地，但我們确實是一個生态圈。

因為我們七大業務全部是有關繫的，而且環環相扣，很多交叉銷售的機會。

有很多的企業在香港都有生意在做，可以交叉銷售，介紹給豐盛生活服務其他的六大業務。

很多時候，我們都能提供一站式服務給到客戶設施的管理。

觀點新媒體：可以分享一下公司的背景嗎？

陳祖偉：上市之前我們主要是機電工程，自2015年12月10日上市後，並于過去的6年将綜合生活服務加入進去，用了20多億港元進行收購。

我們七大業務已經在香港發展四五十年，例如物管有富城，富城是在美孚新村落成時開始做物管。

公司目前市值有二十幾三十億港元，由新世界發展主席鄭家純以及副主席杜惠恺為公司主席，而且董事局中亦有不少頂級管理層。

杜惠恺家族是公司控股股東，所收購的七大業務，都是早年由鄭主席所建立，再在2010年由杜惠恺為主要股東的公司購入。

公司目前亦越做越大，今天為止已經有25000人。

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