朱保全談重慶物業費、廈門業委會何主任

朱保全 近期，很多人都在關心重慶物業費政策——大概就是政府關心民生，制定了若幹物業服務標準並為標準做了定價，雖是前期的政策延續，也給予了超等級服務定價的空間，但在今天的經濟環境下産生了蝴蝶效應，加之部分自媒體的斷章取義，引發了重慶業主要求降低物業費的事件與輿論。

政府主官出政策，不同時期、不同地域、不同從政者，所出政策總有其考量，評論無意義。從物業企業視角，尤其是歷史上以承接開發商新項目為主的物業公司，應該坦誠面對這個問題，這是一次從前期物業合同時代向物業合同時代的轉折點。所謂前期物業合同，指的是由開發商在銷售樓盤前确定物業服務單位，並與之簽訂前期物業合同，合同内容與價格作為銷售合同的一部分，由購房人在簽署購房合同時确認。盡管前期物業合同百受诟病，但如果房地産是充分競争市場，畢竟在購房時，購房人确認了這份合同與價格。看似綁定銷售，但物業企業應當承擔起代業主承接查驗項目公共區域是否合格的責任，並應該在開發商竣工備案時做驗收簽字，這一點才是追究前期物業合同的關鍵點，而不是價格。前期物業合同的終止是直至業主大會召開並簽署物業合同。

關乎民衆消費價格的政策出台，一旦未被充分解讀，總會形成事件與輿論。價格是短期視角，誰不想買到便宜的東西，而價值是長期視角，需要更多的溝通才能形成價值的共識。尤其是公共品，搭便車是普遍心理，公共秩序需要每個人遵守，這對個人的短期利益是不利的，但卻創造了長期價值，這樣的例子枚不勝舉。

關于物業服務的價值，絕對不是抖音上抹黑般的描述，但這份價值共識，需要與業主、業主代表、政府主官、法律專業人士不斷交流。在與業主關于價值溝通過程中，勢必會形成服務需求，並形成服務價格，這是市場的結果，但統一的標準局限了服務需求的多樣性。很多人對物業支出成本的認知還需要共識，比如，一個4倍容積率的項目和1.5倍容積率的項目，物業成本一定不同，出入口的數量，是否配置恒溫泳池都隐形決定物業費成本。一家五星酒店的價格絕對不是一個房間一張床，而是多語言服務、健身房以及淩晨後的送餐，這些服務不是每位客人都會使用，但是有求必應構成了隐形成本。這些理，都要在與業主的公開交流中說清楚、講明白。說通了，新的價格就确定了。

最近在視頻号上刷到了一位廈門業委會何主任，我非常認可他的觀點，甚至他幫我解決了“業委會定位”這一難題。何主任觀點如下：

1、業委會不做決策，由業主大會決策；

2、業委會不做提案，由業主自行提案；

3、業委會搭建一個業主快速投票的平台，鼓勵業主參與，可以快速決策；

4、業委會搭建一個業主提案平台，然後由提案業主自己去拉票，大概有36戶（記不太清）支持，就可以進行業主大會投票表決。

在我采訪了30位業委會主任後，“強人”是第一印象，但卻很難找到接班人，最後只能連任、連任。而按何主任的制度設計，在強人業委會主任後，應該搭建一套“法律”體繫，業委會扮演法院，而不是法官。

中國的住宅小區，應該多一些廈門的何主任，而重慶的物業企業更應該主動與業主展開對話，多對話就會減少沖突，做的了就做，做不了就讓給有能力的企業做。至于政策出台的服務標準捆綁的配套的價格，确實有待商榷，但只要業主與物業企業和諧了，事情也就慢慢淡化了。

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