觀點與段朝晖對話：聯東“摸爬滾打”這些年 | 博鰲新力量·産業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“産業篇”，我們将挖掘産業、物流與供應鍊企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 采訪之前，段朝晖剛參加完廣州天河高科科技園二期開園暨揭牌儀式。

這是廣州天河區首個投産的現代都市工業專業園區，由高科通信投資建設，引入聯東集團全流程專業賦能，助力園區打造成為生産、生活、生态“三生融合”的主題型現代都市工業園區。

段朝晖笑臉盈盈，看起來精神不錯，即便他前一天接連奔波于四個城市，淩晨1點多才抵達廣州。

忙碌是“聯東人”的日常，而他們亦能從中收獲事業成就感。

不知不覺，段朝晖已在聯東集團履職10余年，目前任公司副總裁。他回憶，在剛加入聯東的時候，自己就覺得“這家企業做的事情很有生命力，彌補了市場上的空白點”。

這些年見證了聯東的快速發展，這是一家專注于産業服務和園區運營的産業集團，旗下核心企業聯東U谷，目前已在全國引進、服務新興制造業和科技型企業19700余家。

直到現在，他仍稱聯東是家有“生命力”的公司，“在沒有任何其他資源禀賦支撐的情況下，把市場、産業研究透徹，建立完善的業務體繫，並且經過了許多溝溝坎坎，在園區發展過程當中，失敗的教訓和經驗的積累是足夠的。”

在他看來，聯東具備相當的市場化優勢，“能在這個行業里立足，把園區這件事情做好，全靠千錘百煉，聯東是靠自己的硬實力，摸爬滾打做出來的”。

怎麼做招商？

“我們去年6月份進場招商，今年4月份招商結束，今天開園。”高科科技園二期招商情況理想，實現了開園即滿園。

段朝晖介紹，園區二期招商歷時10個月，簽約率即達100%，其中國家高新技術企業占比88%，規上企業占比75%，專精特新企業占比38%，助力天河千億級現代都市工業産業集群建設。

這只是聯東在全國的其中一個管理輸出項目，段朝晖說，聯東目前在大部分城市和地區，園區招商能夠維持在較好水平，“在價格相同的情況下，大部分企業肯定想進聯東，所以很多企業通過價格跟我們競争。”

宏觀市場環境的挑戰下，客戶群是聯東應對市場競争的一種方式。據了解，聯東的客戶以新興制造業和科技型企業為主，這部分企業有一定的科技含量，附加值較高，利潤也高，所以對租金和價格的接受程度也會相應較高。

“只是當前形勢下，市場供應量比較大，在供需關繫之下，價格下行。從我們的角度來說，靈活跟着市場的形勢走就可以了。”

那聯東是怎麼做招商的？段朝晖告訴我們，聯東做産業園區多年，招商從産品的定位和設計階段就開始入手，産品功能性能夠匹配客戶需求。

“我們每一個園區在确定準備啟動前，先做定位，一是定産業，二是定産品。”聯東通過走訪大量企業客戶等工作做出判斷，區域市場是怎樣的？哪些企業願意來？需要多大面積？配置和政策需求是什麼？

另外是政府的産業規劃方向，這意味着未來相關的配套設施政策都會往這個方向傾斜；第三就是聯東積累的客戶資源基礎，“三個方面疊加起來，形成項目的産業定位和産品定位。”

“在明确這些之後，我們做産品設計時是滿足目標客群80%企業的需求，這樣未來打造的載體就是這些企業想要的，所以利好招商。”

其次是服務。據了解，聯東打造了4層服務體繫，在滿足園區正常運轉基礎上，有包括金融服務、人才服務、政策服務在内的很多增值服務等。

段朝晖邏輯性很強，他告訴我們，聯東多年積澱下的品牌也是客戶選擇的一個原因：“對于大部分企業來說，聯東這麼大的品牌，不會今天随意漲房租，明天把人趕出去，或者說承諾的政策不兌現，相對來說在這些方面客戶會更放心。”

怎麼做運營？

無論市場如何變化，這家老牌的産業園區企業總會适時而變。

“那麼多年專注做一件事情。”段朝晖說，集團董事長經常說一句話：“任何一個企業專注一個行業20年，都能拿得出手。”

聯東也因為專注而形成了專業能力，生命力比較強。

全面向服務科技轉型是聯東的階段性答案，而2021年是聯東集團成立30周年，也确定了下一步的發展方向是全面向服務科技轉型。

這也是對聯東接下來很長一段時間的工作指引，段朝晖稱，這三年聯東的工作重心會是抓好服務：“一個是服務，一個是科技。科技主要是産業數字化，前面四五年已經積累了很多，接下來一段時間重點要抓服務，向服務要效益。”

而聯東做管理輸出業務可以追溯到十年前，第一個南京江甯區的管理輸出項目便是由段朝晖洽談簽約，“所以，聯東開展管理輸出服務是基于市場的需求，實際上跟當前的經濟形勢變化沒有太大關繫。”

同時，聯東對管理輸出業務發展的主旨很清晰，首要是幫助政府和企業把運營做好，維護行業的良性發展：“我們會貢獻自己的專業力量，幫助一些不具備經驗的企業把事情做好，行業良性發展對我們來說是最有利的。”

另外一個目的是擴大服務範圍，這也是轉型的要求，對聯東來說，全面向服務科技轉型，可以更好地運用專業力量，精準高效地服務好新興産業，從而助力實體經濟發展。

“我們現在将近2萬家入園企業，智慧化園區、供應鍊管理繫統等初具規模。我們的目標是未來服務10萬家企業，這個時候可以做的事情就更多了。”段朝晖告訴我們，如果沒有這個規模，能做的服務會很有限。

以下為觀點新媒體對聯東集團副總裁段朝晖先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：目前産業園區面臨比較大壓力，以前租金跟出租率可能是跷跷闆，現在好像這種效應消失了，您的體感如何？

段朝晖：在經濟周期之下，從需求端到整個産業鍊的各個環節都受到影響。

像今天我們開園的園區，去年6月份進場招商，到今年4月份全部招完。為什麼我們能把這個園區全部都招滿？

我們去年下半年開始啟動招商，有相對較好的客戶獲取方法和渠道，加上項目所在區位環境和業主方對招商工作的支持，以及相關定價策略很有優勢，都促進了招商工作。

合适的項目找準合适的客戶，定好客戶能夠接受的價格，我認為還是可以的。

觀點新媒體：聯東以哪些企業客戶為主？

段朝晖：聯東園區有将近2萬家企業，主要是戰略性新興産業，這些企業本身屬于有一定的科技含量，附加值也比較高，正常情況下他們對于租金和價格的接受程度就比較高。

只是當前形勢下，市場供應量也比較大，在供需關繫平衡之下，價格下行，我們靈活跟着市場的形勢走就可以了。

觀點新媒體：現在供需失衡，您的看法是怎樣的？未來會不會逐步回到正常情況？

段朝晖：從目前市場整體供應上來說，還不算大，但是如果放到一個周期里邊，短時間内快速增加了這麼多載體，但每個城市和地區的企業轉移或者說新增是逐漸進行的。

就像竹筍長得快，也得在地下長幾個月，冒頭來才能快速成長。

不是說建多少載體就能引來多少企業，對于園區建設來說，大量載體建得很快，但是市場培育企業的過程比較慢。

如果說把周期拉長，現在這點載體未來一定能全部消化，不會一直空着，但是短時間内供應量太大，供應的增長速度超過了需求的增長速度，導致大家感受到市場供應量太多。

觀點新媒體：産業園區有各種主體在競逐，聯東的優勢是什麼？

段朝晖：一直大家都覺得很少民企能把産業園區運營得這麼好，規模做得這麼大。在産業園區運營這條路上，這麼多不同主體的競争中，各自的長處都很明顯。

聯東最大的優勢就是市場化，我們能在這個行業立足，把事情做好，全靠千錘百煉，靠硬實力摸爬滾打出來。

對于聯東來說，我們的生命力是比較強的。雖然說經濟形勢波動，但我們經營的這些園區，從成本控制到招商效率等各方面都是比較好的。

我個人認為，一個園區如果能做成功，有兩個必備的條件，一個是成本控制，另外一個是招商運營效率，這兩件事情決定這個項目能不能産生盈利。

觀點新媒體：可否分享聯東在成本控制方面的做法？

段朝晖：成本控制涉及幾個方面，土地獲取對大家來說都是一樣的，而土地拿到之後，為什麼園區建起來之後，保證品質的情況下，成本還能控制好？這里分幾個階段。

第一是在設計階段控制成本，我們現在有一個工業建築設計研究院，幾百個園區做下來之後，設計上對于成本的影響是千萬級的。

第二是工藝方面的控制，這一塊聯東做得也比較好。聯東原來是開工廠起家，基因里控成本這塊就做得很嚴格。

第三是資金使用成本，聯東大部分園區基本上都是項目建完招商結束，資金占用周期會比較短。如果項目建完還需要3-5年招商，空置的房子每一天都在給銀行付利息，項目的利潤可能就全部交給銀行了。

所以說這三個方面加起來，聯東能把成本控制到極致。

觀點新媒體：聯東如何培養人才？

段朝晖：聯東有相對非常完整的知識體繫，公司内部有很多課程和課件，有雲課堂，大家都可以學。並且，早期公司對于高管團隊包括項目總，開發了很多課程讓大家學習産業知識、成本控制等。

觀點新媒體：您提到了聯東是一家有生命力的公司，體現在哪些方面？

段朝晖：聯東的生命力體現在沒有任何其他資源禀賦支撐的情況下，把市場研究透徹，把整個産業邏輯、客戶需求邏輯、市場企業分布研究透徹，包括打造了大數據招商繫統平台。

我們做的所有内容都是從實用角度出發，這套體繫建立起來後，發展的後勁就會比較足。

另外，聯東經歷過了很多溝溝坎坎，在園區發展過程中，失敗的教訓和經驗積累是足夠的。

還有就是專注，聯東發展30多年時間，從早期開工廠到進入産業園區領域後，專注幹一件事情。我們董事長經常說，任何一個企業專注一個行業20年，都能拿得出手。

因為專注，所以聯東形成了相對來說比較專業的能力，生命力也就比較強。

觀點新媒體：您在聯東那麼多年，有什麼感受可以和我們分享？

段朝晖：我很感激這個平台，我們董事長很正派、很專注、很專業，所以整個集團的文化就是業務文化，相對來說比較簡單，大家做事就可以。

我在公司這些年，受益比較大的就是心無旁骛、認真地做一份事業。