觀點與韓彩虹對話：廣開控股深耕産業園的底氣 | 博鰲新力量·産業篇

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

作為其中的“産業篇”，我們将挖掘産業、物流與供應鍊企業和代表性人物，講述他們在新的行業歷史發展機遇期中的所思、所想與所得。

觀點網 與韓彩虹的首次碰面是在6月中旬的廣州金交會上，彼時她在圓桌沙龍舞台上闡述關于産業園公募REITs的挑戰和機遇，向現場嘉賓介紹産業園賦能的多種實踐。

時隔一個月，觀點新媒體再度與其會面，這一次，韓彩虹以廣開控股集團旗下“科技園區運營”闆塊的領軍企業——開發區投控總經理的身份，與我們深度探讨廣開控股關于産業園區業态未來的思考。

作為以科技金融為主業，涵蓋金融、科技、園區三大闆塊的國有大型綜合性企業集團，廣開控股近年來布局“雙碳智造”、新能源汽車、生物醫藥、光電顯示等戰略性新興産業賽道，不斷推動産業升級、促進産業轉型，創造新的增長點，截至目前公司注冊資本達到116億元，總資産1600億元。一繫列細密布局背後，廣開控股又在産業園區賽道收獲新進展。

“2024年上半年最直觀的感受就是卷。”深耕業态多年，韓彩虹對于産業園區的起伏頗有心得，敏銳感知到當前市場的暗流涌動。

“我們本身紮根黃埔，且主要業務是園區開發，在2024年上半年跟不少園區業主都有交流。”據她介紹，2024年上半年園區基本上都是存量競争，在維持原有客戶數量的情況下，企業需求面積同步降低，各個園區都在卷價格，希望保持出租率。

觀點新媒體獲悉，自2024年上半年以來，有部分産業園區項目從早期45元的租金降至35元起；另有從早期85元價格降至60元。

競争态勢下，不少客戶會選擇轉換陣地，“天河的客戶可能會搬進來，科學城的客戶可能被吸引遷往增城。各個園區都在用下調租金來保障出租率。當前，經濟轉型帶來的影響确實還是比較明顯的。”

産園REITs機會

市場波動之下，機會依然存在。

4月3日，廣州市首例園區基礎設施REITs項目——易方達廣州開發區高新産業園封閉式基礎設施證券投資基金正式獲得中國證監會準予注冊的批復，拟募集資金達到20億元。

這是繼全國首批試點項目之一廣河高速REIT項目，以及全國第二批試點項目中廣東省唯一的華夏越秀高速REIT項目後，廣州獲批的又一個REITs試點項目。

觀點新媒體了解到，項目底層資産包括廣州開發區創新基地、創新大廈園區和創意大廈園區，即三創産業園，總面積約27萬平方米，項目估值總價超過20億元。

“我們自持型園區未來核心的資産盤活手段，就是通過三創産業園REITs的擴募渠道，也可以跟更多産業園合作推動産業園REITs的擴募。”韓彩虹向觀點新媒體介紹，産業園從前期開發到後期運營都有嚴格管控，例如在選址階段會嚴格判斷是否在2018年國家開發區目錄中，投資階段的測算則以REITs的估值反推建設成本以及經營要求。

在開發報建階段，注意手續的齊全性，在經營階段關注客戶的構成，例如盡量避免單一大客戶租賃，以預防後期退租産生的巨大風險。

“這些要求都是我們三創産業園在3年申報期間解決各種問題總結出來的經驗，前期注意比後期解決肯定會更加有效。”

“此外，我們将利用廣州開發區高新産業園REIT項目平台，同步搭建設立Pre-REITs基金，聯動挖掘並收購大灣區都市圈内的優質資産。”在韓彩虹看來，2024年REITs二級市場相比之前已有所好轉，表現相對穩定，估值處于低位。

“目前有足夠的投資安全墊，是收購産業園的良好時機。”據她透露，廣開控股計劃在今年收購1-2個優質産業園項目，並以公募REITs標準培育、拓展園區資産，為REITs擴募儲備更多優質資産。

“金科園”戰略拆解

事實上，外界提起廣開控股，時常會重點關注其“金科園”戰略的發展情況。

“金科園”戰略，即金融、科技和園區三個闆塊協同發展。至于具體項目布局，自然會聯想到廣州國際創新驅動中心、廣開雲匯、粵開資管大廈這三宗正在建設中的項目。

“三個項目在深入洞察區域産業的基礎上，結合所處闆塊的特色與優勢，規劃了不同的定位和業态組合。”韓彩虹表示，未來廣開控股還将積極導入與闆塊發展相契合的産業和人才，實現載體物業與區域産業的相輔相成。

從項目本身分析，廣開雲匯科技金融中心整體規劃為41萬平方米的城市地標綜合體，定位為具有黃埔特色的科技金融産業CBD，“銷售方面，主要依托廣開控股集團在金融及資本運作、科技金融産業園區運營方面的優勢，以高品質物業為載體，吸引實業投資及科技金融服務類、數字經濟等企業升級入駐，形成聚集效應，也會配套人才公寓。”

“粵開資管大廈的定位是黃埔金融資管聚集區，還是黃埔魚珠核心區最後出讓的一線南向臨江地塊。”據韓彩虹介紹，項目以粵開證券總部辦公為核心，希望引進金融、數字經濟産業及相關鍊條企業，“我們希望能契合魚珠闆塊的金融企業數字經濟産業鍊條，共建以金融産業集聚為特色的旗艦綜合體。”

“廣州國際創新驅動中心的面積達到72萬平方米。”與上述兩宗項目不同，廣州國際創新驅動中心位于知識城，主要由研發/獨棟辦公、甲級辦公、LOFT智創空間、商業等組成，主要銷售産品是研發辦公和LOFT。

“這個項目計劃重點引入總部經濟、新一代信息技術、人工智能、生物醫藥、新能源新材料等産業，推動國家知識産權運用和保護綜合改革試驗。”

對于廣開控股而言，“少而精”是上述項目最重要的定位。

“第一，項目位置、區位選擇比較好，有競争優勢；第二，我們的樓宇，無論是産業園還是寫字樓都符合企業的入駐需要。不同行業有不同的特點，比如科技型企業對加班的要求高，空調用電，物業服務要到位；金融企業需要更多服務器，對于空間有一定要求；第三，我們會思考能為企業帶來什麼，企業究竟需要什麼。”

韓彩虹接着補充，除了以上三點之外，廣開控股還能夠為企業争取政府政策的支持。

“因為黃埔區非常重視産業發展，且區域有很好的産業基礎和經濟基礎，對企業的扶持力度比較大。另外，我們會思考是否能為企業帶來上下遊資源，以及摸清企業想做什麼，這一點很重要。”

競争力的選項

“從2019年開始，我們在交易自己的物業，理念是賣掉舊的，發展新的，讓資産始終保持比較大的升值空間。”韓彩虹透露，集團整體經營狀況比較好，資産負債率也比較低，維持在50%左右。

但由于項目規模都比較大，而且聚焦標杆項目，還要面臨市場的低價競争，所以現在整體上還是有些許壓力。

術業有專攻，廣開控股在聚焦項目業态方面思路格外清晰。

“現階段，我們産業園重點圍繞生物醫藥、新一代信息技術兩個賽道發展。生物醫藥方面需要更多承載空間，信息技術對于用電量等細節要求更苛刻。”韓彩虹解釋，企業對于産業園的定位很清晰，主題産業園就是代表有競争力的選項。

“麥肯錫在為我們測評時就建議向主題産業園靠攏，這也代表着中國産業園業态的未來趨勢，很多優秀的産業園主題是很清晰的。”

采訪臨近尾聲，問及廣開控股未來的産業園區發展路線時韓彩虹表示，圍繞着REITs這條賽道深耕：“集團的股權投資和金融投資分布在全國，但是産業園賽道專注于廣州開發區、黃埔區。未來有REITs這條賽道的話，我們就可以走向全國的核心城市，在一些産業發展較好的核心城市布局。”

“集團的理念並不只是做大而全，而是更傾向于做精品項目，但同時也要保持一定的規模。”在韓彩虹看來，即便短期内市場還是會持續波動，時常出現悲觀聲音，但廣開控股可以保持自身的競争力。

“産業園通過載體獲取的利潤不高，而且載體只是優質企業的蓄水池。通過建立自身企業優勢，也可以有效降低當前市場環境的影響。例如即将發行的廣州開發區高新産業園REIT項目，就為我們提供了一條盤活資産的路徑。”

此外，廣開控股也在積極探索科技投資的模式。

在韓彩虹看來，遠期市場肯定會向好而生，在新質生産力引領下，市場會進一步推動産業升級，産生新一輪的空間載體需求。

“我們當下需要做的，就是提前匹配對應的優質載體，以及建立好的服務能力。”

以下為觀點新媒體對廣開控股集團旗下開發區投控總經理韓彩虹的專訪實錄：

觀點新媒體：2024年已經過半，您對當前産業園市場的總結和展望是什麼？

韓彩虹：我們介入産業比較早，可以算是大灣區排前幾位的産業園運營商。

今年上半年的産業園市場确實是困難的。我們紮根黃埔區，背靠的是廣州開發區，這里有較好的産業園基礎和土壤，生存環境比别人要好一點，但即使這樣，上半年跟不少業主交流發現，園區仍處于存量競争狀态，企業需求面積仍在降低且想要降低成本。

例如天河的客戶可能會搬進來，科學城的客戶可能會被吸引遷往增城。現在各個園區都在通過下調租金來保障出租率，經濟轉型帶來的影響确實還是存在的。

關于下半年的發展，我認為短期内還會持續調整，因為供應量還在增加，市場信心尚未恢復。

雖然市場的波動，但我們認為依然可以保持自身的競争力。

首先，産業園通過載體獲取的利潤不高，載體只是優質企業的蓄水池，並不能為産業園帶來較大的利潤。其次，通過建立自身企業優勢，也可以有效地降低當前市場環境的影響。

例如即将發行的廣州開發區高新産業園REIT項目，就為我們提供了一條盤活資産的路徑。再者，我們在積極探索科技投資的模式。

最後，我認為遠期市場肯定會向好，在新質生産力引領下，進一步推動産業升級，産生新一輪的空間載體需求。我們需要做的是提前匹配對應的優質載體，以及建立好的服務能力。

觀點新媒體：三創産業園公募REITs（廣州開發區高新産業園REIT）即将發行，後續REITs擴募有哪些項目儲備？如何看待現在産業園並購時機？

韓彩虹：我們分析了全國經開區及高新技術區的60多個産業園，尋求可以支持發行REITs的産業園項目，算是“起了個大早、趕了個晚集”。

希望通過主動做一些準備，能夠讓REITs項目有機會成為灣區最大，或者說在全國可以排名靠前。

我們去年成功獲取廣開雲領科技城這一“巨無霸”産業新項目，目前積極推進開發中。項目按産業園區公募REITs標準打造，保證建設質量和招商服務，待運營成熟後可作為REITs擴募的底層資産。

除此之外，我們可以利用廣州開發區高新産業園REITs項目這個平台，同步搭建設立Pre-REITs基金，聯動挖掘並收購大灣區都市圈内的優質資産。

今年REITs二級市場相比之前已有所好轉，表現相對穩定，估值處于低位。目前收購園區有足夠的投資安全墊，是收購的良好時機，我們計劃在今年收購1-2個優質産業園項目，並以公募REITs標準培育、拓展園區資産，為REITs擴募儲備更多優質資産。

所以，Pre-REITs投資收購的産業園標的，首先在區位上關注核心城市的開發區闆塊；其次，為确保後續經營穩定性，園區行業相對聚焦，出租率需超過70%；最後，為符合REITs擴募標準，減少未來申報難題，要提前識别項目歷史的用地報建手續、早期債務等問題。

灣區很多企業家其實不擅長做産業，只是拿了一塊地，然後就想建設出租，但實際上並沒有運營産業園的能力。現在很多産業園還沒有從包租、收租的理念出來。未來的産業園，要能夠為客戶提供産業鍊資源，在園區里面找到上下遊夥伴，需要能夠跟他對接的甲方。

我們在銷售總部經濟大樓的時候就發現，企業買或者租一棟樓作為總部，其實要考慮的問題關乎員工上班是否方便，資源鍊接方不方便，能不能快速找到上下遊企業，以及政府對企業的支持夠不夠。

相較來說，價格只是企業考慮的一個點而已，未來越來越多業主會意識到這一點。好的客戶，看中的絕對不是無限降價，而是方方面面的訴求，我們也從來沒有以價格取勝。

我們並購産業園時也有體會，學習了很多非常先進的産業園項目，能夠觀察到為什麼這條路要這樣走。

此前與某個産業園運營商交流時，負責人發現通過優化設計可以使生産線快多少秒，生産環節也快多少秒，企業很看重這一點。

做産業園其實很復雜，有很多小細節，哪怕總結再多的標準，随着服務的客戶越來越多，就會發現細節就會越來越多。

觀點新媒體：對于當前REITs發行的看法和估值的想法如何？

韓彩虹：廣開控股是一個有創業精神的團隊，我們的理念是“相信相信的力量”。肯定會有遺憾，但是我們很少讓遺憾占主導，更相信向前看。

我們在做難而正确的事，因為這是升級打怪的過程，能走到今天真的已經很不容易。市場的變化沒有辦法改變，只能順勢而為做成事情。

前一年REITs的估值和熱度與現在不可同日而語，但是我們仍然很堅定還是要發REITs，因為這是推動産業園發展的一種創新模式。

現在估值可能确實降低了，但是我們也做了調整，相應份額會大一些，未來還有上升空間。

觀點新媒體：廣州國際創新驅動中心、廣開雲匯、粵開資管大廈正在建設中，按照集團“金科園”戰略，科技、金融和園區三個闆塊協同發展，項目在定位、銷售方面會有哪些傾向？

韓彩虹：在深入洞察區域産業的基礎上，結合所處闆塊的特色與優勢，三個項目規劃了不同的定位和業态組合，未來将積極導入與闆塊發展相契合的産業和人才，實現載體物業與區域産業的相輔相成。

廣開雲匯科技金融中心作為科學城門戶封面，整體規劃為41萬平方米的城市地標綜合體，定位“具有黃埔特色的精品科技金融産業CBD”，融合200米超甲辦公、獨棟辦公、五星級酒店、LOFT公寓及奢華大平層、高端商業等六大業态。

銷售方面主要依托廣開控股集團在金融及資本運作、科技金融産業園區運營方面的優勢，以高品質物業為載體，吸引實業投資及科技金融服務類、數字經濟等企業入駐，形成聚集效應。同時配套人才公寓，可以為企業人才提供居住升級。

粵開資管大廈是黃埔魚珠核心區最後出讓的一線南向臨江地塊，220米高度刷新片區天際，定位“黃埔金融資管集聚區”，以粵開證券總部辦公為核心，打造頂奢瞰江企業公館及配套商業産品，希望引進是金融企業、數字經濟産業鍊條企業，共建以金融産業集聚為特色的旗艦綜合體。

廣州國際創新驅動中心位于知識城，規劃約72萬平方米科創旗艦生态範本，定位為“具有全球影響力的國家知識中心”。由研發/獨棟辦公、甲級辦公、LOFT智創空間、商業等組成，滿足企業全生命周期需求。主要銷售産品是研發辦公和LOFT，計劃重點引入總部經濟、新一代信息技術、人工智能、生物醫藥、新能源新材料等産業，推動國家知識産權運用和保護綜合改革試驗。

可以看到，我們的項目是定位少而精：第一，項目位置、區位選擇比較好，有競争優勢；第二，我們的樓宇，無論是産業園還是寫字樓都符合企業的入駐需要。不同行業有不同的特點，比如科技型企業對加班的要求高，空調用電，物業服務要到位；金融企業需要很多服務器，對于空間有一定要求；第三，我們會思考能為企業帶來什麼，企業究竟需要什麼。

我們能夠為企業争取政府的政策支持，因為黃埔區非常重視産業發展，而且區域有很好的産業基礎和經濟基礎，對于企業扶持力度比較大。另外，我們會思考是否能為企業帶來上下遊資源，以及摸清企業想做什麼。

觀點新媒體：開發區控投接下來如何深化産業園賽道？如何發揮廣開控股集團的優勢？

韓彩虹：我們會圍繞REITs這條賽道深耕。

廣開控股集團的股權投資和金融投資分布在全國，但是産業園賽道目前更多專注于廣州黃埔。未來擁有了REITs這條賽道，我們便可以走向全國的核心城市，去一些産業發展比較好的核心城市布局。

如果只是純粹提供招商的服務，在當下環境是很艱難的，但是我們可以利用好集團的股權投資特長，且集團以並購上市公司為發展主賽道，先行並購龍頭企業，然後投龍頭企業的上下遊，在未來競争中比較有優勢。

我們的理念不是做大而全的企業，更傾向于做精品，但是也有一定的規模。

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