陳淮：房地産面臨什麼樣的新模式？| 2024博鰲地産發展暨代建大會

本文為陳淮先生在2024博鰲地産發展暨代建大會發表的主題演講。

陳淮（中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫教授）：很忐忑，和大家交流一個新詞，叫“新模式”。我也不知道什麼叫新模式，只能憑我個人的理解。我所交流的都是一個學者個人觀點，與實際政策走向沒有任何内在關聯，沒有内幕可供透露。

說新模式就得說新時代，依我看，能成為時代的，一定是一個較長的歷史時期，而且能和以往的發展過程有明顯的區别和變化才叫新時代。

我們面臨什麼新時代呢？

第一個應該是高科技的發展。不管是人工智能、新能源、航天技術還是什麼技術發展，到現在為止大家都目瞪口呆，都見證着日新月異，沒有一個人哪怕有初步的預見，高科技會給人類的生産生活、社會發展，甚至群體命運帶來什麼變化。

舉個例子說，很多人說人工智能發展以後，我們人類就享福了，髒累差的活都給AI幹，咱就坐在辦公室一邊喝咖啡、和女朋友聊着天，就拿到錢了。另一批人說，想得美，以後髒累差的活都是你去幹，AI給你下指令。沒有人知道AI到底會給我們帶來什麼變化，但是這個挑戰，我們怎麼估計它的嚴重性和迫在眉睫的急迫性都不過分。

第二個是我們面臨的前所未有的國際大變局，所有的偶然背後都有它的必然性，整個社會科技發展了，人類社會分工需要新的基礎。

第三，我們已經走過了中國人過好日子的很多步伐，回頭一看，我們确确實實取得了前所未有的成績。如同陳啟宗先生說，世界沒有任何一個國家和任何一個時代在幾十年讓這麼龐大的人口群，包括農村和城市人口群的居住質量都有了程度不等的改善，建立了人類文明以來從來沒有過的大量住房，确實老百姓已經全面小康。但是十八大、十九大提出，我們的基本矛盾仍然是社會發展不充分、不平衡與老百姓對美好生活向往的矛盾。咱們這個步伐不可能停下來，而且一切經濟發展的根本落腳點是讓人民群衆過上好日子，不是要趕上誰、超過誰、打敗誰。

這個時代我們面對的更大艱難不僅僅是國際大變局，還有很多自然屬性，這里沒法一一說，比如自然資源的束縛、環境的約束條件。

第四，改革開放以來，我們的深層次矛盾不斷累積，而且已經到了一個臨界點的時候，這也包括自然屬性，和環境的矛盾。今年老天爺不長眼，下雨應該往莊稼地下，它往城市里下，造成城市内澇，大家在城市里看海，從南到北、從東到西。

不僅如此，還有疫情，而且還有貧富的矛盾、東西部的矛盾、大中小城市的矛盾、城鄉的矛盾。這些矛盾的累積構成了我們今天讨論房地産什麼時候走出困境，中國經濟是否見底，新的動力何在等諸多問題。

在這個基礎上，我給大家講講我的結論。

第一，中國的房地産形勢好不好？很不好。如同上午陳詩濤女士說到的，從2022年下半年就開始下滑，這一輪房地産的下滑是前所未有的，而且遠遠超出業内人士、決策者以及買房人、市場各方面的預期，很艱難。

第二，我們頻出的政策能不能在短期内讓它改觀呢？就我個人看法，樂觀地說3到5年是必要的，只長不短，别指望明年春暖花開，前面一片坦途，沒有那個事，現在看不具備那個條件。

第三是中國的房子蓋夠沒有，也就是中國房地産業還有沒有前景？遠遠沒有蓋夠，房地産業仍将是在一個長的歷史時期内的國民經濟支柱産業。但是不是支柱産業，為什麼是支柱産業，不是我今天要講的主題，今天沒有時間講，希望下回我們再齊聚博鰲的時候有機會讨論這個問題。

第四，房地産業健康發展必須解決的問題，並不是我們想象的或者媒體讨論的那樣，比如說把預售制改為現房銷售制，就解決了房地産銷售過程中的風險。這跟你以為你兒子轉個學就能把早戀的問題解決了一樣那麼不着邊，風險是消除不了的，我們只能配置風險。

房地産的新模式，應該是一種均衡發展的模式。均衡這個詞是經濟學特有的，專指市場經濟下的狀态，也是一個哲學概念。

均衡這個詞很有意思，從來不探讨一種理想狀态。什麼叫均衡？你倒一杯熱水放在面前，過一段時間以後，這杯熱水和周邊的溫度，經過熱傳導就變成一致了，這就叫達于均衡，這是熱力學第二定律定義的。

按照這個說法，經過足夠長時間以後，宇宙會不會處處的溫度一致、速度一致、質量一致的均衡呢？永遠不會，永遠會有力量打破這種均衡，出現新的不均衡。

只講一點，人類經濟發展到今天，任何抑制、規避風險的措施、手段、工具，都在制造着更大的風險。經濟學的基本道理，人類創造了貨币，貨币使人們的分工進一步深化，使資源閑置的程度降低，使交易變得順暢、交易成本有所降低。但從有了貨币以來發展到今天，我們就得忍受和不斷探索通脹、通縮的風險。

到今天美聯儲還在讨論美國那通脹到頂沒有，美國是不是該降息了，從去年說到今年還沒降。連美國人都沒整明白，那麼多得諾貝爾經濟學獎的經濟學家都沒搞明白通脹和通縮。

什麼叫通脹？就是錢不值錢了，一塊錢買不了過去一塊錢的東西了，錢去哪兒了？誰也不知道。什麼叫通縮？一塊錢能買比過去更多的東西。憑什麼？什麼也不憑。你這個風險跟誰說？貨币政策、财政政策說到底最重要的指標，就是看通脹還是通縮。

我們經濟運行中的風險是客觀存在的，人類規避風險的所有工具都在制造着更大的風險，還有很多的例子可以跟大家講。

期貨本來就是規避風險的一種工具，比如土地兼並、大規模種植，種子、農機具、化肥、人工投入了，而且管理特别好，今年大豐收了，一切都良好，糧價跌了。這是不是風險？你那麼多投入做了，糧食也打下來了，結果還虧本，那怎麼辦呢？打春天沒種的時候，咱就把秋天的糧食，按照現在的期貨價給它賣了，規避了糧價變動的風險。但是由于期貨的誕生，人們就誕生了買空和賣空。

你知道的石油價格都叫紙貨價格，你常聽的80美元一桶、96美元一桶，都是紙貨，遠期交割的價格。這就帶來了某年某月某日全世界只有一桶石油可以交個，今天晚上在布倫特原油交易市場、紐約期貨商品交易所，或者是新加坡石油交易所，隔夜倉單賣這桶石油或者買這個品種石油的倉單有100萬桶、1000萬桶、1億桶，它的交易量完全不受實物規模的控制，這個風險有多大？它的價格漲或者跌和供求沒關繫，取決于看空看多的資本力量對比。

所以剛才說，我們消除不了風險。媒體說把期房銷售改為現房銷售，以後就沒有保交房一說了，買房人利益就得到保障了，這個提法非常好，你說全世界這麼多人，這麼多年的城鎮化就沒有想出這麼好的主意來？

但是我告訴你，從房子未完全建成到交到購房者手里的風險，不因為你用什麼形式的購房制度有所減少。開發商五個鍋三個蓋的風險、在西安挖一鏟子挖出一個漢代陵墓，文物局不讓挖了，幾千萬投入停在那里了，這是風險。老闆賣淫嫖娼被逮起來了，這是風險，老闆卷款跑了的風險，這些風險都和現房銷售沒有任何關繫。

那怎麼辦呢？我們只能把風險均衡地配置在各個環節，而不是把這個壓力都加在唯一的一個點上，才能最大規模的維護産業均衡運行。

原有模式的最大弊端就是風險過度集中在風險承受能力最弱的買房人頭上，反而孕育和積累出更大的繫統性風險。

舉個例子，我們國家的按揭貸款大家都聽說過了，也基本熟悉它的運作過程，但是沒有人告訴你，按揭貸款只有在中國才是浮動利率。在美國，你可以選擇固定利率或者浮動利率，三年前在美國買了房子，貸了30年按揭貸款，用了固定利率的大賺了，因為這兩年美聯儲升息很多次。

選擇固定利率的，以後市場利率升了，銀行就得認吃虧。浮動利率的情況下，銀行跟你說我也不知道将來的市場供求如何變化，咱們對利率變化的風險各擔一半，利率升了你的月供就得多交點，利率降了我認虧，聽起來是挺公平的，咱們共同承擔，一人一半利率變化的風險。

銀行沒告訴你的是，你在過去三年和目前的購房利率，是我們30年的歷史低點，利率低于或平于這個水平的機會只有5%不到。在未來一個長時期内，高于這個水平的機會是80%以上。也就是說你作為買房人，利率變化的風險幾乎全部是由你承擔的。

銀行是貨币貸出者，開發商是貸入者，一個借錢，一個用錢，你們倆直接交易不就行了嗎？幹嗎讓買房人做按揭貸款，再讓買房人把錢交給開發商？大家琢磨過這個問題沒有？銀行綁架了購房人的個人信用，開發商交不了房，銀行是找購房人還貸款。

我們過度地把風險壓在承受能力最弱的買房人頭上，才有了今天保交房等諸多的難題。均衡地分在各個環節上，才是規避風險的最優手段。

房地産的新模式根本問題不是要不要建房子，而是在哪兒蓋房子。

均衡發展就是要市場和保障體繫互不轉嫁責任，並相互銜接。既不要我們2000年的時候那種不建保障房，都把老百姓趕到市場中去，讓市場承擔保障的責任，那是不合理的。

或者有很多媒體說，以後年輕人工作一直到多大歲數之前，哪一個收入階層由政府包下來，好像以後政府的租賃住房政策是解決成長過程中居住問題的基本方式，這都是非均衡化的。包括市場化的需求也不是一刀切的買和賣，買得起和買不起，買一次和買兩次，多少戶居民面對多少戶住房。

市場化的需求包括基本性需求，也包括改善性需求，也包括享受性需求和奢侈性需求。保障也不是只有政府包攬，它包括政府兜底的救助型保障，也包括我有一定的能力，但是還不夠支付，政府提供援助性保障，還有像公積金一樣的互助型保障，還有鼓勵你開設住房儲蓄賬戶，自願存錢，政府給你減免個人所得稅，你自己對滿足自身住房需求負更大責任的自住型保障，這都叫均衡。每一個層級都有相應的平滑過渡，我們才有了新模式。

最後一個，建立供求關繫的良性自我調節機制，我們現在的政策最大的弊端，就是把政策閘門過度地集中在買和賣雙方的交易環節，限貸、限購、限離婚，是不是把所有的政策環節都在那個買賣的交易環節控制？也就是饅頭蒸出來了，吃饅頭的人就是這麼多，允許你吃，不允許他吃，允許你吃大的，允許他吃小的，以這種辦法來調節供和求。

供的産生和配置問題、需求的分層問題概不論，只在買賣交易環節，這是我們的問題，如何調動自我調節機制，才是真正的新模式。真正的大夫不是你得了病發燒就吃退燒藥，血壓高就吃降壓藥，而是激發你自身内在的自我平衡能力。