葛培健：産業園區的運營者、開發商要向生态鍊接者演變| 博鰲快訊

2024博鰲産業科技大會·現場快訊：8月14日下午，2024博鰲産業科技大會繼續在海南召開，金地威新産業研究院院長葛培健帶來了“戰略引領，逆市而上，運營為王——産業園區進入存量時代的致勝之道”為主題的演講，其表示，産業園區進入了存量時代，需要戰略引領，逆市而上，運營為王。

首先是進入存量時代，城鎮化率66.16%，這兩天國務院下發文件，我曾經的老領導黃奇帆也說了，城鎮化率已經是百分之六七十了，但是2023年的統計公報，全國人口自然負增長，這是一個很重要的標志。包括新增的建設用地的空間也非常有限，這里面都有數據。包括自然資源部"十四五"全國新增建設用地将壓減300萬畝控制等等，總體已經進入了存量時代。現在寫字樓也存量很大，空置率上升。市場平均空置率上升21%。

從園區來說，全國開發區占地面積，總面積有4.55萬平方公里。巨大的占地面積，也意味着發展空間受限了。國家級開發區的土地建成率已經是92.77%，國家級開發區土地開發率已經是90%了。經濟體量大，開發機構存量非常多，實際上産業園區已經進入了存量市場。

第二，面臨這樣的存量時代，我們傳統的産業園區大概面臨産業不集聚、招商不重質、載體不适配、能耗不達標、數據不智聯，所以需要怎麼來應對。包括地方經濟現在不再是唯稅收論了，而是重視産業的重要規劃和未來前景。包括上海現在提出招商新思維，叫做"三看三不看"，不看稅收看業态，不看盈利看估值，不看資歷看團隊。也就是說原有産業園區的思維還是建立在盈利的企業格局，而今要更有高度的遵循真實的産業邏輯，站在差異化的角度來服務地方政府産業生态發展訴求的維度，這一塊是一個很大的變化。

感覺到從"空間提供商"向"産業運營者"演變，全國的産業園區，包括東湖高新、高瓴資本的高嶽等，好多。第二是從"時間合夥人"向"産業賦能者"演變，時間合夥人更多的是利潤貢獻不是一次性買賣，不是園區的租金收入，而是通過這樣空間為紐帶，跟園區的科創企業建立以股權為紐帶。這一塊成為他們的"時間合夥人"，因為每個科創企業都有生命周期。當年在張江就是累積投了将近100多個企業，也就是"産業賦能者"。

第三是"園區運營者"向"生态鍊接者"演變。這就是張江生物醫藥，為什麼全國每年三個創新藥里面一定有張江的一個？“我一直跟政府說，政府不要下場踢足球，你就一心一意謀平台，打造建設生态。張江的生物醫藥創新型大學和國家實驗室、先導性頭部企業、國際化開放式創新、150支生物醫藥的資本基金，然後公共服務平台，凝聚了這麼多創新企業。張江的要素構成，也就意味着我們産業園區的運營者、開發商，要向生态鍊接者演變。”