劉愛明：産業地産更需要代建服務|2024博鰲産業科技大會

本文為劉愛明先生在2024博鰲産業科技大會上發表的演講。

劉愛明（中城新産業控股集團有限公司董事長）：謝謝大家，感謝有這麼一個機會跟大家交流，我今天的主題是“産業地産更需要代建服務”。

昨天又碰到了一些朋友問我現在怎麼樣？我說産業地産最好的時候也不是暴利，大家做的都挺小心翼翼的。另外是世道也沒有給這個行業有多麼高的杠杆，想高杠杆也高不了，就趴在地上掙點小錢，所以還過得去。

我剛才聽了幾位發言，這個産業地産的信心就來自這兒，就是在一些細節，趴在地上認真幹活。不像房地産高歌猛進，高杠杆一年掙幾百億，這里一年掙幾千萬就不錯了，可能大概就是這些概念。剛才聽了，也還是挺有感受的。

我剛才聽黃總（黃立平）包括葛總（葛培健）的發言，都是原來政府園區的代表，都做得非常好，都是高屋建瓴，給行業提了更大的方向。我今天真是學了不少，像黃總說咱們行業以後的園區要可持續發展，我覺得這個認真值得思考。

原來搞房地産、蓋住宅這麼多年，如果問我有什麼遺憾？最大的遺憾就是房子蓋完以後想拆，這就有問題了，這個是從良心說。

我也希望産業現在可以認真學習、抱團取暖，怎麼一塊把行業做得更紮實一點。

今天我談産業地産更需要代建服務，實際上是我這麼多年比較深的體會。我個人覺得産業地産是什麼特點呢？各個環節要求是高度集成，我是用了這個話來高度集成。

一個産業地産的專家真的是好難，因為前後所有的東西都要懂，從政府的開始到園區産業的定位規劃，到建設運營，還要算賬，成本還要控制。如果再加上黃總、葛總說的，确實想做一個好的可持續發展的産業園區，或持續穩定賺錢的産業園區，其實是挺難的事，所以我說是高度集成。

高度集成就需要代建，就不是每個人都能建的。

我今天也看到很多政府的園區，咱們就建設吧，我不知道最後的賬怎麼算，或者不知道明天怎麼辦。我今天提了一個想法，因為現在房地産商轉型就有挺多地産商，特别是民營搞代建了。後來我想咱們這個行業更需要代建服務，确實沒有人能有那樣的專業。

我也是搞了十年了，九年多，當然我們民營企業做的規模不大，但是我自己建了很多園區。由于時間關繫，我從幾個方面來講。從頭到尾的環節太多了，我舉幾個實際例子來分享一下。

談到設計，這是我自己建的第一個園區，當時自己吹牛認為你搞産業地産，我也有一套主張。但是這是我蓋的第一個園區，在坪山，我就不細講了。我們當時還是房地産商的思維，就是分割得小一點，不要太大，可分可合，小的能來，大的也能整。

後來我在坪山做了四五十萬平米，做了六七個園區，有租來的，有自己建的。照理說，我自己做的園區，大客戶應該在我自己建的園區，租的随便弄一弄就完了。恰恰相反，我自己建的第一個園區，小客戶都在這兒，大客戶不在這兒。

我們說可分可合，你做生物的，他要做GMP廠房的，像我們平面都是帶拐彎的。最後産業客戶說，我們GMP不能拐彎的，最好是方方的東西，帶拐彎的東西做不了，生産線也不會拐彎。實際上這個是血的教訓，我把我做的醜事拿出來跟大家分享。

前兩年建了一個園區，這是前年竣工的，有十來萬平米。單層是5500多平，實際上它是我們把GMP廠房畫好了，你生産什麼，GMP畫好了，按照這個來決定平面，根本不是建築師瞎畫。最近跟直轄市的高新區EPCO，央企叫EPC，我們搞O。我看了設計說也沒辦法，專家招標的時候提了，專家提的要圍合，我想你是要生産的，一圍就把樓拐彎了。我理解大家經常說的營銷人員流的淚就是營銷人員腦子進的水，就是你不會、你不懂。

像我剛才說的是直轄市，不是哪個小城市的園區，是政府主導的園區，最後弄了一個平面。我聽了後也哭笑不得，那怎麼弄呢？招標條件專家說要圍合，那就圍合，但是平面沒法用。

像圖上的平面，我們現在全部是生産性的企業，像做藥、做器械的在里面。我這個是請專家做了GMP設計，很多的廠家除非足夠專業，一般的廠家不夠我的專業，我的平面就是照着你的設計，就會非常好用。

我經常跟朋友說，你們前期要找我，不能蓋完了找我，這樣就真的很累了。

再講成本，成本也是我體會比較深的。像剛才講的REITs，我們現在租金就那一期，你想漲租金就很難，就是成本。所謂的REITs是每年4.5%到5%的回報就是成本，建築成本貴300，這個賬就不一樣。

房子賣3萬，貴300就貴300了，甚至500或800都無所謂，這個貴300就沒法看了，由一個賺錢項目變成失敗的項目。建安費上下10%的波動，兩三百是非常正常的事，這個就非常要命了，就要求我們的人要懂産業，成本控制能力還要很強。

我給大家舉的例子，是陰錯陽差的例子。我們做最新園區的時候，為了想省點錢就沒有做玻璃幕牆，做了窗間牆。政府批了一頓說你們想省錢，搞玻璃幕牆多漂亮。

後來實際上是我們招商被客戶教育了一頓。開始是為了省錢，後來發現這個事還蒙對了，客戶說玻璃幕牆不好用，窗間牆好用，客戶主動說不要玻璃幕牆。

這里面引發了什麼問題呢？還是跟産業相關。這是我們原來老的廠房，廠房的面上全是管線。實際上我們廠房十年以上為什麼會有管線？實際上是産業升級帶來的。原來設計的時候沒有考慮到産業升級，或者當時産業工藝就是這樣的工藝，十年以後跟十年以前的工藝差很多，具體體現就是管線變多，樓里面走不了，就從立面走。如果做玻璃幕牆，從立面上就走不了，從玻璃上鑽個洞？那不可能。

這里面引發了一個問題，我現在實際上越做越覺得里面門道太多了，要認真學，認真跟客戶學。當然我這里舉的是成本的例子。

大家現在普遍建研發樓，其實我很不主張的。中國建研發樓的地方是不多的，上海、北京有研發，因為人在這兒。再往下面的城市走，沒有那麼多研發的，人不在這兒，你說在這兒蓋個研發樓？我現在甯願用于生産。生産的可以做研發，也可以當辦公。但是辦公樓不能搞研發，研發樓不能搞生産。因為研發樓本身是我們不懂産業，房地産思維下，政府要求漂亮。我覺得研發樓基本上就當成寫字樓建的。

我們做了那麼多，覺得根本沒有那麼多研發的需求。今天上午的論壇專家還講要增加研發投入，我們企業沒有那麼多研發，哪有那麼多研發樓？另外就像在深圳坪山，都沒有研發需求，南山有。人在南山，不去坪山，你搞什麼研發樓？這都是你的想象，我覺得是要尊重規律。

我這次提的這個題目，搞代建都是血的教訓，也都拿錢買來的，希望我們做代建服務也是這個意思。

再談一下工業上樓，這也是經常碰到的。這個問題我認真研究過，咱們不能批評政府，不能說政策的對錯。但是我在深圳就以我剛才做的園區為藍本，組織設計院士、專家搞出來的，深圳市常委也參加了發布會，作為城市層面首個生物産業工業上樓的設計標準。

工業上樓不是簡單的說能上或不能上，如果說非要上能上或不能上，我甯願說不能上。你非要上，那有條件，有一大堆條件。我們用一個設計標準來解決這個問題，條件就是一厚本書，不是一個領導拍闆說能不能上，這個體會也是比較深的。

前前後後也弄了一年多，第一次發布時是作為團體標準，就是深圳市産城融合促進會搞了這麼一個標準，下一步要變成地方標準。這也是一個比較深的體會，現在不光是深圳，到處的城市，甚至二線、三線城市都在提工業上樓，我說是沒有必要上樓。

我做園區，因為我在廣東做的比較多，廣東有五層、七層的廠房。原因是廣東是輕型制造多，設備一個人抱着就上來了。但是到華東，你會發現沒那麼多五層、七層的廠房，就是三層。因為以重型制造為主，怎麼可能上樓？上不去的。這也是比較深的體會。真要上樓，我覺得要嚴肅對待了。

像深圳做的很多項目，因為我在深圳有100萬平米的園區。我們做出來的分析，現在最好用的依然是標準廠房，因為那個還是基于理解工業的基礎上設計出來的廠房，比研發樓，比新蓋的好用得多，兩個放在一起租是工業廠房先租掉，弄玻璃幕牆的看起來挺有層次的，最後反而租不掉。

最後再講一下運營，我們一路是提倡運營要前置，運營不是把樓建好了，我來進場運營，不是這個概念。運營是要前置，建設期是一年到兩年，我覺得前置運營是最好的。我這邊建，這邊就開始運營了。所謂的運營就是服務，你要建立一套服務體繫，這個體繫能讓客戶感知到。如果竣工以後去運營，感知到要兩年，那就兩年以後出招商成績，沒有運營、沒有服務哪有招商呢？

所以我一路上招商是僞命題。所謂的招商，我們招不過政府的，政府是最厲害的。大企業去找書記、市長、區長，找你幹什麼？你能招來什麼商？招不來。我們企業就是跟政府互補，政府出招商政策，我們搞運營服務，讓他在這兒待得好，這就是剛才黃總和葛總提的産業生态問題，沒有生态環境就會在這里待的不舒服。

我舉一個例子，危廢通是我們搞的，生物産業都有危廢，危廢要拉出去，但是又不能亂拉，有資格的才能拉。深圳只有兩個企業有資格拉，你打電話了，他來個車上門拉走，來一車就是多少錢，你那點危廢就裝1/10車，在企業存幾個月都有。放在企業存着，政府就不幹了，因為這個東西像定時炸彈。

這個做法非常簡單，我們搞了“滴滴拼車”，把幾個企業拼起來拉走就完了。但是我做的服務在深圳做了四年，在成都做了三年，一年拉出去100多噸，也沒有第二家做。原因是什麼呢？其實搞“滴滴拼車”有兩個前提，第一是什麼性質的危廢要清楚，這個片區幾百家企業，每家企業跑一遍了解什麼性質的危廢，能不能混了？不能混就不能混。另外是每天量有多少，這樣背後有一套撮合繫統就撮合起來。

這個是一個工作量，500家企業上門去問，有的還不願意告訴你。我覺得産業地産始終是趴在地上的，實際上你說有什麼太高深的東西嗎？就是“滴滴拼車”，就是拼。這個片區四五百家企業，要一家一家把數據摸一遍，這個事做完了就可以拼，這個就是運營服務。我還是很能理解原來搞地産根容易，我跟原來的地産商說你搞不了這些，就這些事願意幹嗎？

你就算搞了所謂的危廢通，因為這個繫統本身不掙錢，我們不能掙錢，因為你沒有牌照，只是一個撮合繫統，你自己不能運危廢。我們還是掙租金的錢，這個就是行業的特點。要幹就是要付出這樣的辛苦，做好賺分分錢。當然現在的世道我心态都變了，只要能賺錢就行，分分錢也行，壓根不想大錢，只要不賠錢就好了。

大概總的就是這些，所以這也是我們一點體會。今年我想把代建業務怎麼樣搞一搞，因為需要這樣的專業服務。這當中還有一個是跟我開發商的背景有關繫，一個園區要算賬的，賣多少，租多少，賣的部分怎麼算賬，租的部分怎麼算賬，現金怎麼平衡，我跟很多的高科技企業聊，他們是蒙的，他們不算這個賬，對地産又不知道。

上海松江原來一個園區，原來在上海電氣幹的一個老大姐自己出來創業，四五年前找我。這個園區建好了，她說搞不下去了。我說怎麼搞不下去？她說這個園區我不建就好了，松江給了一塊地，重大項目建行就給貸款，她就把園區建起來了。建完以後發現不對，她花了兩個多億，一年貸款利息1000多萬，她發現利息都還不起。原來利潤2000多萬，1000多萬還利息，本金什麼時候還呢？永遠還不上。後來想把園區賣給我，我考慮來考慮去，當時也沒有買，最後還是松江把園區給收回了。

實際上對于這種企業來說，不建園區是好的。但是園區是每個人的夢，我一定要建一個什麼園區，我這個名字的園區或大廈，這是中國人的夢，但是建了恰恰會搞死。這是我這麼多年體會，也就是代建的必要性在這兒跟大家分享一下，謝謝！