主題讨論會：新質融合 | 2024博鰲産業科技大會

主持嘉賓：

《光華樓評》出品人 楊光華

對話嘉賓：

金地威新産業研究院院長 葛培健

WeWork大中華區副總裁 全斌

寶灣物流控股有限公司總經理 馮海虹

招商蛇口産業園區事業部産業發展中心總經理 顧楠

中科産發(深圳)運營服務有限公司董事長 閻鏡予

楊光華：大家好！非常感謝大家能夠堅持到最後，還有線上的朋友一直在關注我們論壇環節。剛才羅總把新質生産力和高質量發展的關繫講得很清楚了，我們直接進入四個議題。我們請閻總談一下大變局之下的産業科技革命，您的觀點和想法。

閻鏡予：很高興能參加這次會議，說大變局下的産業科技革命題很大，但是越大的題必須要找到跟這個行業相關的點。我跟很多政府做報告、培訓，我一直在強調在一個大的格局下面，我們到底做什麼産業賽道？其實是有一個維度的，我一般是看作三條維度。

第一，産業賽道的選擇。任何一個地區一定要有自己關注的産業，大家很清楚，每一個領導心里面也很清楚。

第二，城市在這些賽道上到底關注什麼階段性的企業？因為不是說出一個政策就能夠把這個賽道上所有的企業都能服務好的。有很多政策出來了，比如說對供地的政策，小企業根本不可能。很多人才的政策，草根創業基本上不可能。其實要關注的除了賽道之外，第二個維度要關注服務或主要培育和招商的企業環節，是初創、成長還是成熟的企業？

第三，是你自己的資源禀賦能承接什麼樣的企業，其實在這樣的三維空間里面，你要找到自己的點，我覺得這個是大多數政府在國家的戰略引領之下，把第一件事情想得比較清楚，第二件事情沒怎麼想過或者想過一半，第三件事情是考慮得更少。很多時候搞人工智能，好像連三四線搞人工智能，人工智能是典型的人才密集企業，不可能三四線能搞得了人工智能。首先是自己企業定位的問題，不管是國企或民企的企業定位的問題。

我們一直在講新質生産力，一定要有一個背景。如果我們是做股權投資的，今天可以大談特談新質生産力。如果我們是自己搞創業的，我們可以打談新質生産力。大家我們是搞地産的，産業只是對地産屬性的概括，本質仍然是地産。如果你是做地産的，自己的園區90%都不是新質生産力，未來招的對象也不是新質生産力。你的服務對象跟新質生産力來比，新質生産力只是園區的標簽，絕對不是園區服務的主力。如果想服務好企業，那都是個案，沒有說哪一個園區能夠成批量孵化出優質企業。

我覺得包括張江高科，我不相信張江高科明星企業，數出來也就幾家，百分之七八十仍然是不知名的企業。但是對于我們做這個行業來講，這百分之七八十是基本盤，百分之二三十的溢價能力比我們更高。在真正服務對象的時候，我們可以談新質生産力，但是千萬不要自己騙自己。在這里面，我們也一直跟政府講，我們提出一個園區的招商要四種顔色，第一種顔色是紅色，就是地標産業，紅旗不能倒，比如張江高科的紅旗是生物醫藥和半導體。

第二種顔色是黑色，也就是黑土，或者講簡單點，就是接地氣的傳統産業，産業升級並不意味着一定要轉型，傳統産業並不等于是低端産業，而往往在經濟下行的時候是抗擊風險的最好的安全鍊，對當地是吸納就業最好的海綿，傳統産業在一個園區里面基本上占到50%左右。

第三種顔色是新質生産力的藍海産業。藍海産業怎麼接？我剛才講了三個維度，你不能承接得了？你有什麼比别人更好的東西？大家說深圳、上海逆招商，連上海、深圳把樓面地價搞到1000塊錢，最後銷售的物業做到6000、7000個的時候，内地除了都之外的核心競争力在哪里？

第四種顔色是黃色，就是黃金産業。不管是什麼行業，只要有産值稅收的都要。每個領導考慮的，除了長遠之外，也要考慮當期經濟發展的效益。

我覺得這四種顔色都是非常重要的。我先簡單開個頭。

楊光華：非常感謝閻總，剛才講到選好賽道做好三件事情，我們請顧總來補充一下。

顧楠：我特别認同閻總提到的說法，閻總從大題細做的角度，把大變革下的産業科技革命進行了一定的論述和舉措。我從宏觀的角度和回顧的角度和大家分享一下。

事實上拿到這個命題之後做了一個梳理，最早2014年5月份，總書記在河南考察工作時首次提出了經濟新常态的概念（15624），在十九大報告當中明确提出了我們國家現在社會的主要矛盾，從人民日益增長的美好生活需求與不平衡和不充分之間的發展矛盾。原來是人民的需求和落後的生産力之間的矛盾，其實大家要細細地去品這兩個轉變過程當中，實際上已經涵蓋了粗放式的經濟發展肯定是不行的，要去尋找到美好生活和不平衡、不充分之間的結合點在哪兒。因此，在2023年9月份的時候，總書記在黑龍江考察期間再次提到了新質生産力，我先把時間排序重溫一遍。

首先是通過時間的邏輯排序，我們可以看到因為國家經濟發展目前已經到了新的形态、新的階段，這就是現狀的條件。因此我們需要去構建一個新的發展理念，構建新的發展理念，事實上這就是需要每個人的認知，要随着新的經濟形态要進行調整。怎麼去做呢？我們需要通過更高質量的經濟發展，這個高質量的經濟發展作為國家來說，這是一個戰略整體的安排。然後去應對人民日益增長的物質文化需求和原來落後生産力的矛盾，轉變到美好生活和不平衡、不充分的矛盾，並且要想辦法去解決它。

什麼辦法能夠解決這個矛盾呢？那就是要在新質生産力去創新，要在新質生産力上去發力。當然新質生産力在目前來說，現在是已經很明确說以科技創新作為核心。但是我想新質講到生産力，提到生産力的時候有三部分構成，就是勞動者、勞動資料和勞動對象，是不是我們可以去思考在勞動者的創新、提質，在勞動資料的創新、提質，在勞動對象的創新、提質等等，我想都是新質生産力的内容。

因此，我們應該去考慮無論是在工作過程當中任何一個環節如何去更好地創新和更好地提質，這是我想表達的第二個觀點。

第三是大變革下的産業科技革命這一命題，我理解實際上是人類社會社會發展的必然階段，形成的基本原因還是人是有發明和創造能力的，這是本質。前三次的工業革命，事實上是蒸汽機、電力、計算機為代表的跨越式發展，經歷了兩次的世界劇烈的動蕩，目前形成了現狀的基本穩定的格局。

現在事實上很長一段時間的競争模式，從傳統的硝煙、槍炮的戰争，變成了金融的一些暗戰，好多東西是轉變了一種形态來進行競争。有人也說到，我們目前處在第四次工業革命了，以人工智能為代表的。這個觀點實質上我是比較認可的，但是我想人工智能的發展，我們也沒有必要過多的去擔憂，因為還需要很長的一段時間。

生産力的提高，一方面是創造了各行各業更多物美價廉的産品，另外一方面也是在不斷優化和改變現有的利益格局，只不過改變利益格局的大還是小。對房地産行業來說，現在正在經歷的利益格局的變化，可能一些企業會消亡。對于一個國家來說，經歷利益格局的改變也許能下來，也許沉寂下去等等，這都是常态的事情。

最後是想在這個命題上表達一個觀點，要充分去理解現狀，同時不斷的去提升自己的認知，經濟到了新常态，各行各業都要提升自己的認知，在新常态下的，而不是慣性暴利的思維來看待現在的房地産行業，同時也是緊跟時代的發展趨勢。我們積極地去擁抱新質生産力。

楊光華：剛才提到了第四次革命，我們怎麼擁抱新興産業的機會？請葛總分享。

葛培健：我給大家傳遞一個信息，今年3月份“兩會”一結束，我遇到一個強烈的培訓信号，即由全國各地發改委牽頭的，組織幹部到上海交大、復旦大學和蘇州來培訓。因為蘇州也有三個培訓點。以往都是由組織部、黨校組織來培訓，而今年都是由發改委來牽頭，也就是按照今年國務院《政府工作報告》精神，都奔着戰略性新興産業、未來産業如何布局而來。比如說湖北省發改委主任帶隊，組織了省里面三級發改委主任、從事分管生物醫藥的幹部來蘇州培訓，這個班名稱也很有意思，叫突破性産業發展專題培訓班。還有雲南、廣西等發改委。他們通過上海交大聯繫上海經信委的部門領導和我為他們介紹上海的低空經濟。我說上海的城市是水泥森林，低空經濟做得比較好的是深圳。從上述信息中傳遞了，大家對八大戰略性産業、九大未來産業的關注。我認為怎麼來抓住當前新興産業機會？如何布局和發展這些産業？我認為可以從三個維度強化。

一是強化産業集群化發展。今年《政府工作報告》明确要求“培育壯大先進制造業集群”“促進戰略性新興産業融合集群發展”“打造具有國際競争力的數字産業集群”。我們應該在京津冀、長三角、粵港澳大灣區已經形成的具有全球競争力的産業集群，基礎上，發揮區域聯動優勢，實現資源共享，在幾大城市群、都市圈之間形成更大範圍的城市産業集群，通過一個個城市開展特色産業、垂直賽道的“專”“精”“尖”，聯動形成一個大區域的“産業大集群”。

二是強化人才的聯動培養。新興産業發展是需要人才推動的。當前，人才依然是在東部地區特别是長三角、珠三角、京津冀區域集結，向二三線城市流動的動力不足。需要加強城市之間的人才聯動培養，提升低線城市的人才密度。昨天我在四川成都，與國星宇航陸川董事長見面，他告訴我：他們公司研發團隊在香港科技園，香港政府為了招才引企，為他們科技團隊提供了三年的薪資，平均每個月四萬多元。

三點強化科技成果轉化的力度。我們在産學研用一體化的道路上，研學轉化為生産力的這一步，始終“差點意思”。據國家知識産權局發布的數據顯示：2022年中國授權發明專利己經達到79.8萬件，專利數量連續10年世界第一。但是科技成果轉化率僅在20%左右。最終能夠形成規模的不到5%。而西方發達國家在這方面可達到40%的水平。如何破解？去年8月份，上海市科委等7個部門發布了《上海市科技成果轉化創新改革試點實施方案》，實施科技成果産權制度改革等七項改革試點，賦予科研人員職務科技成果全部或部分所有權，同時還賦予科研人員職務科技成果不低于10年的長期使用權。

楊光華：感謝葛總利用數據和真實的案例，給我們大家分享了抓住新興産業機會的三個方面，從機制、體制和人才三個方面抓住機會。我們下面有請來自WeWork中國的全總，來給我們分享一下如何抓住機會。

全斌：謝謝主持人，我是全斌，來自WeWork。我們是全球領先的共享辦公空間及服務提供商，今天從早晨甚至從昨天晚上到現在，大家基于整個政策報國家的方向，包括新質生産力，包括産業的解讀，已經足夠多了。我覺得這一塊就不再做闡述，從另外一個角度，怎麼抓實、落地？如果形成産業，實際上本身已經具備了一定的規模，已經屬于發現並且确認它是穩定可持續發展的機會了。我們其實要想抓新興的，要去更早期抓和看。

今天我們談了很多，尤其是葛院長分享了很多好的政策，但是坐在這里的人不是幹這個事的實業者，我們是提供服務的。我們並不是直接帶領高科技，無論是葛院長的八大、九大，還是羅總的六大未來産業，我們怎麼抓住這些是很關鍵。其實在WeWork的角度，我們其實有很多不一樣的洞察。其實對比于産業來說，當形成規模之後，我們是更早期就可以看到哪些新型的行業和企業有機會去做。

比如當時我們在2018年互聯網最好的時候，當時擴張最厲害的就是這些大廠，我們是最早感受到像字節、美團的擴張，因為當時他們對于辦公室的需求是一個月内要一千人或幾千人的入駐。因為任何企業融到錢之後就是做招人，然後為找辦公地點，所以我們非常早期可以做判斷。

2020年當時看到教培行業，看到了興，也看到衰。2022年新消費來了，比如咖啡賽道最熱的時候，所有熱門的咖啡品牌在WeWork設立辦公室，眼看着從1個到100人、1000人，以及新的消費品牌，包括各大出海企業全在WeWork誕生培養起來。我們不是做孵化器，因為孵化器太早期了，肯定成功率是很低的。我們基本上能夠抓住一部分已經未來會成為規模，向産業轉移的這部分企業的特點，這就是通過我們的行業特點能夠做一些觀察。

我們觀察到了什麼？比如說在剛才講到的中國企業出海，我們在去年就開始了。當香港通關之後，中國企業的第一個落腳點其實是香港。我們看到美團當時去宣布要在香港做外賣的時候，6個月前就在WeWork設立了辦公室，招募内地的人員過去，就知道要開展這個業務了。比如說很多内地企業去香港上市，像唯品會等等都會在WeWork設立辦公室。

我們會很早期觀察，也會意識到這些企業和産業、行業的特點，比如任何一個公司再做競調也是一時的，而我們可以近距離一直看這個企業發展好不好，包括人才招募情況，每天工作的狀态，整個産業的特點。因為往往一個企業的好不好，其實很難确定，有很多項目去試，試好了就擴張，不好就控制了。靈活性是很多企業的需求，就在不斷嘗試、測試和創新，所以這就是剛才講的怎麼抓産業。

第三個就是馮總今天分享的，因為我本身在物流行業做過十多年，其中一點很重要就是怎麼找目標客戶，要深度分析每一個用戶的需求、每一個顆粒度。因為做快遞最好的是知道發貨方和收貨方，供需兩端很清楚。當某一個行業單量很大的時候，知道這個行業有機會，要找到這個樣本的企業，迅速找同行業或競争對手，這個企業就出來了。

其實我們看到的也是一樣的，今天大家講了很多都是基于政策的解讀，但是我們更多的是站在了供給的角度去思考問題。今天不能說國家要做哪些行業就做哪些行業，給了哪個政策就是那一個政策。

今天很重要的轉變，就是同需求的角度去做，因為已經完全不一樣了，房地産開發今天說從重開發改成重運營，這是所有人的共識，今天所有演講嘉賓都在講重運營，這一點毫無問題了。但是我們從供給側向需求側的轉變，從業主市場到租戶市場、産業市場的轉變也發生了根本，所以對我們來講要抓住這些企業、産業在哪兒。産業可能很大，但是産業里面的種子公司在哪里、怎麼抓？怎麼找到這些公司就很重要。

我們過去在訓練銷售人員的時候，很重要的是不斷研究這些事情，不斷的去看，就像今天葛院長講的上海的"三看三不看"其中有看估值不看盈利、不看團隊，我們在過去總結的經驗也是，在所謂吸引優秀企業入駐WeWork的，不簡單是租金支付能力。我們有低價的客戶，但是沒有低質量的客戶，因為往往未來成長性很強。你要看到今年幾個人，也許沒準一年之後變成幾百人、幾千人的估值很高的團隊。

理解政策，貼近看團隊構成的方向，包括緊急解讀政策去找人點，來去探索和抓住新的機會。來WeWork是很好的方式，幫他們去助力發展是我們的使命。

楊光華：我很好奇，就是前些年您的WeWork通過一些互聯網企業的租戶，他們大面積招聘和租房，感覺新經濟在那個點。我們想知道現在您的租戶變化里面，或者新的客戶里面，有什麼新的東西可以分享出來？

全斌：楊總問得非常好，我們是最早感知行業變化。比如2018年、2019年，我們的選址不像物流還是地産邏輯，我們就是客戶邏輯，互聯網去哪兒，我們就去哪兒，那時候追着他們走。後來調整完之後，教培行業一出，我們馬上找到了第二個，那時候是外企比較強的時候。大家知道大的外資企業還是很好的，支付能力強，支付意願強，契約精神很強，尤其是市場不好的時候，整個的支付和履約能力是非常強的。這部分占據了我們40%，接近50%的客戶占比，就是壓艙石有了。

去年開始是新零售、新消費起來很厲害，但是起來快，下去很快。C端市場看起來量很大，無畏者很多，但是市場還是需要驗證、試水的。在去年到今年有兩個變化，去年是中國出海企業非常多，中國的出海企業雖然在外面布局，但是在内地依然會發展自己的總部。産業園區可能是制造、加工、生産的團隊，但是總部、管理人員是在我們這里的。

還有一個是今天圍繞着六大産業或八大、九大，AI方面的、新能源方面的、ESG方面的是明顯的，而且有一個趨勢，大家很聰明的不是紮堆都做挖金子的人，都知道去賣水、賣鏟等相關的。産業聚集，大家現在做生态的意識很強，因為都不好，都沒有錢，必須抱團取暖。

這種情況下是很明顯的，以前主動想在某個園區聚集哪些産業，現在是被動的大家在一起抱團取暖，這也是一個趨勢，結構就是從互聯網大廠到外資企業到新消費、新零售到出海，到現在AI相關的，包括遊戲行業。其實互聯網也在恢復，現在並不是完全的，又開始在恢復的跨境電商等等，這些是比較主流的趨勢。

楊光華：聽前面的專家來講，大家在産業方面很多是做空間，比如做園區、辦公、物流、倉儲，大家都在做空間。我想聽一下馮總來講一下在資本融資這一塊，資本融資相當于是産業的血液。您在REITs這方面目前有一些操盤的經驗，跟大家分享一下這方面。

馮海虹：我分享一下寶灣的心路歷程，大家說寶灣最近還不錯，市場都在下行，因為行業特點很多的同行友商因為搭了基金架構導致用了太重的杠杆，或者直接是美元融資進來的，今天大家壓力非常大。我說這來自于兩方面，一方面是我們自己國企的身份背景，要去真正做權益性的，因為要求同股同權。第二是從2015年以後，就開始和頭部友商交流，一直想走出新模式。因為寶灣的表内資産負債表的壓力非常大，直到今天還是拿歷史成本計價，土地是50年的折舊攤銷，建築物是30年，30年以後資産價值基本為0，你說可能嗎？但是我們的财務制度就這麼要求，沒有辦法按照評估公允價值入賬。正是因為過去的财務制度的要求，加之集團的支持，讓我們在高速發展的時候比較保守用自有資金走完了大開發需要的資金。

從今天來看，這反而是得益的。但是資産負債表壓力沒有緩解。另外作為國企來講，如何用合适合理的價格能夠退出，要避免國有資産流失的風險。公募是非常好的賽道，可以用公允的價值，過去用表内沉默的利潤釋放出來。寶灣從2020年就開始起，我們是第一批加入公募政策開始研究。為什麼一直到2022年才實質性的推進，因為當時看到整個公募對于擴募條款不是很明确，政策方面還有很多需要進一步明确和清晰的。

寶灣前身是成立于1984年的深圳赤灣石油基地股份有限公司，1995年在B股上市，但上市只有受制于B股的局限，只有上市公司的義務，卻沒有上市公司的權利。所以我們在公募上面是非常謹慎的。我們當時也看了新加坡、香港、美國等一些海外的REITs市場，所以等一等、看一看。

2021年6月，第一批公募正式敲鐘上市了，到今年6月份剛好走完兩年的期間。這兩年的期間不長，我就把這兩年時間看了一看。這兩年時間，我們從小甜甜到了牛夫人，經歷了4個周期：

觀察期：發行初期2021年6月，市場平穩不驚；

追捧期：2021年年底部至2023年年中，市場高度火熱，追捧，我們甚至還需要做投資人份額平衡。

再觀察：2023年年中到2023年年底，市場冷淡，甚至有些險資直接從過去要份額，到直接明确表示放棄，不投倉儲類公募。

修復周期：2023年初至今-

我們今年5月11号拿到發改委和證監會的批文以後，正式開始壓實戰投工作，這個過程當中心路歷程，親身經歷。我自己感覺到了今年6月份的這段時間，這個市場迅速進入修復調整。正如我剛才分享過程當中，我們在市場化銷售過程中有一個非常大的投資機構從5000萬戰投直接調增到9000萬，並且非常有信心的告訴我，我投寶灣就是相信這個團隊在過去面對市場下行的時候，你們能夠有更好的對客戶的理解，分散大客戶策略，更好的為産業客戶服務的能力。中午全總也在問，你們到底做了哪些業務？我說客戶有什麼需求，來自于我的物流客戶有什麼需求，我就去做。我們每一個寶灣的大區總，都幫客戶開過叉車、貼過標簽，我們做倉配一體。我們幫客戶做庫内操作，ToB、ToC，只要能做的盡可能去做。例如現在跨境電商在華南是一片熱土，但是我們看到了在這方面的隐憂，未來是不是還能保持這麼大的增量？跨境電商在物流園區有什麼需求？我們更早于客戶開始為即将入駐的客戶提供更多的服務，例如和當地政府對接，商業配套、安全管理、交通組織等等，提前已經開始幫客戶解決他的痛點和困難，同時我們也在思考，現在客戶沒有提出ESG的一些要求，未來是否出海的産品也需要碳指標？對ESG現在沒有，不代表将來不需要，下一步我們也要提前開始在跨境園區首推ESG，碳管理。園區運營就是彎下腰、低下頭傾聽客戶聲音，幫助他們去解決困難和問題。

反過來講，發行公募後，我們作為一個資産的上市，怎麼在公衆市場幫助投資人解決他的困惑呢？那就是守住出租率，保證現金流。我們最近看了一下權益類的公募産品，大概的期間分配是能夠達到3.4到6.3的區間。其實我自己本人是蹩腳的炒股者，股票肯定是虧的。自己也做一點點的基金，發現我費了好大的力，也就是拿到3%。寶灣上市，我毫不猶豫就買自己的，預期2024-2025 分配率 4.5%左右，不香嗎？我費那個勁，不如自己幹點本職工作，買自己的公募。

作為一個資産來講，不可能像股權有這麼大的變動，最重要的是底層資産運營好，持續幫助投資人保證出租率、現金流，這個回歸到本源來講，才是能夠穿越周期，能夠讓投資人有信心的一個最重要的把運營壓實做好。地産可能比較高級，資本市場也更高級，但是作為産業的運營商來講，把最主要、最根本的事情做好才是初心。

楊光華：非常感謝馮總的分享！兩年多的時間做了這個基金，有過痛苦，有過歡喜，把真實的經歷跟大家分享了。坐在我旁邊的葛院長是中國第一個公募，也是第一個私募的發起人，我們請葛院長發言之前，其他幾個嘉賓可以思考一下，用一兩句話總結對這個行業有什麼觀點。

葛培健：我剛剛查詢了一下公募REITs三年成績單：從2021年6月首批9只公募reits正式面市，到2024年8月，我國上市公募reits已達40只，涵蓋收費公路、産業園區、清潔能源、保租房、消費基礎設施等多種資産類型，首發和擴募合計發行規模達到了1285億元。從0到1200億，“擴募”進入2.0時代。

今年以來市場表現回暖：中證reits指數今年以來回報率為5.94%，近三個月來的回報率為10.22%。據Wind數據統計，截至8月12日，已上市的40只基礎設施公募REITs中，37只年内取得正收益。發行格局也發生了變化：公募reits市場正初步形成“首發+擴募”雙輪驅動的格局。例如，中航京能光伏reit擴募申報被上交所受理，這是業内首單資産混裝的擴募項目，公募reits實現了從單一資産擴募邁進混裝資産擴募。剛剛我們都聽了寶灣物流馮總介紹正在緊鑼密鼓推進REITS的情況，寶灣物流推進REITs，體現了在弱周期的背景下，他們的團隊逆周期招商、專業化運營、高質量資管的品牌形象。目前産業園區類發行REITS估值僅算租金收入，我個人一直強調産業園區至少是“五項收入，三化聯動”。即收入有租金收入、物業服務收入、PE投資收入、專業化賦能收入、光伏、儲能的能源服務收入；“三化聯動”，即開發主體比如寶灣是物流上市公司證券化，園中園資産公募REITs；若公司設立科創基金還可以對園區的科創企業進行投資後的證券化。我認為“五項收入、三化聯動”是産業園區的财務模型和商業模式。

楊光華：因為時間關繫，本來您的專題我們想多講一些，現在直接請您分享。

全斌：剛才葛院長講得非常振奮人心，作為我們最早的前輩，分享了很多好的消息。我覺得作為總結，從我們的角度來說一些洞察，第一是今天講了很多未來前瞻性的東西，怎麼落地、執行、做好還是很關鍵的。馮總剛才講她是70初的，尤其是做房地産相關的是60後、70後為主，甚至有些80後，但未來的主力是90後、00後和更年輕的人。我們要想把事情做新和做得更加符合未來，也關注這些人的需求以及未來這些企業的特點，這是很重要的洞察。

因為今天企業的生存方式，包括剛才葛院長說為什麼大家不去買呢？就是資本市場傷了很多人的心，覺得國家靠譜。這些東西還是有教育認知的過程，這個要有很多成功的案例出來，這個是需要花一段時間的東西，所以我覺得第二點就是認知能力和實踐能力相結合，這個是很重要的。

今天大家在一起分享了很多好的想法，我覺得更多的不是一次會，是一年持續的更多實戰交流，大家共創去抓這個事。怎麼實現在每個行業中不光是孤勇者，就像馮總一個人來參會，怎麼一起做到欣欣向荣是更重要的。

馮海虹：做産業的有一種韌勁，過去在特别好的時候堅守着自己的賽道，守得住寂寞，抵得住誘惑。今天要把過去的能力總結起來，我們是具有價值發現能力、價值修復能力，特别是在存量資産背景下價值提升能力，通過非常強的底層資産的運營能力把價值提升起來。過去的路走不通，未來需要我們一起砥砺前行。

顧楠：第一個是抛出自己的觀點，産業是政府的事情，企業永遠要做好自己的産品，運營能力是服務，我們的服務本身也是産品。在劉愛明總匯報的過程中提到了很好、很具體的案例，就是規劃設計，一個園區的規劃設計和專業的生物醫藥的規劃設計，我想這里面可能會給我們的同行們有一些思考、有一些轉型方案的借鑒，希望大家把自己的産品力在未來做到更好。

第二個是2024年，希望大家行穩致遠，2025年我們在觀點博鰲再會。

閻鏡予：之前大家都站在業主方來闡述問題，我就站在企業方。我跟葛總一起做了很多的股權投資，我們也是很多實體企業的股東，我認為現在站在企業對園區的需求來講，大家一直講招商，一直講股權投資，我認為這兩個都不是企業要的。

你給我一點空間、房子、股權投資，這都不是企業要的，企業要的就是訂單。訂單才是招商的根本，我們講稅收返還，國家也不讓做了，股權投資真正的好企業是投不去的，你是要搶份額的。不管好的還是不好的，永遠需要訂單。既然都去招他了，都投他了，為什麼不用他？這才是根本的邏輯。既然看好這個東西，大家一直講新質生産力，新質生産力最大的障礙就是沒人用。如果有人用了，就不用你去開發它，自然就會成長起來。就是因為新質生産力從有到用有一個過程。

我呼籲業主、政府，大家能夠在對企業招商的過程中間，更多的去用好它，用它有兩個層面：

第一是讓自己用，我們有一些示範運營的訂單給到他們。

第二是讓大衆都去用，就是開放場景。我們對于很多新質生産力的企業，比如南沙為什麼讓這麼多的無人駕駛去了？你到南沙去看，南沙的路上無人駕駛都可以跑。現在武漢開始了蘿蔔快跑，其實開放場景跟自己做示範運營是非常重要的。比亞迪在深圳，深圳市把所有的出租車改成電動車，否則比亞迪也根本不可能起來，我想大家也可以用訂單招商的方式。

楊光華：非常感謝大家的聆聽，我最後總結一下，其實大家要選好賽道、建好平台、用好基金，希望大家明年在這個地方帶來更多好的案例、好的故事與大家分享，我們一起來合個影。謝謝大家！