李耀光：消費基礎設施公募REITs的時代機遇 | 2024博鰲商業大會

本文為李耀光先生在2024博鰲商業大會發表的演講。

李耀光（中金基金副總經理、董事總經理）：各位領導和行業專家，大家上午好。我是中金基金的李耀光，今天很荣幸能有機會在這里為大家分享對于商業不動産以及公募REITs業務的一些思考，我分享的主題是《消費基礎設施公募REITs的時代機遇》。

基礎設施公募REITs市場發展回顧

REITs，不動産投資信托基金，它是一種不動産證券化産品，是特殊的權益品種，具有稅收中性、高透明度、高比例現金分紅的特點，是基礎設施與不動産資産上市的重要方式，是各類投資人參與基礎設施與不動産投資的便捷工具。

經過行業超過15年的研究與醞釀，我國境内公募REITs在2020年推出制度，並在2021年6月21日實現了首批首發上市，中金基金管理的中金普洛斯REIT有幸成為首批試點之一。過去三年市場經歷了2022年火熱追捧，也遭遇過2023年顯著回調，再到目前平穩發展。截至2024年8月9日上周五，境内基礎設施公募REITs市場已有40支基礎設施公募REITs在滬深證券交易所上市，數量邁入亞洲前三位，其中包括中金普洛斯REIT在内的4支REITs去年實現首批擴募，目前公募REITs累計發行規模已達到達約1285億元。

與此同時，當前我國公募REITs市值大約為新加坡市場的30%、日本市場的20%、美國市場的1.5%。結合境内巨大的基礎設施與不動産存量，我們的公募REITs領域還有很大的發展空間。

基礎設施公募REITs市場邁入常态化發行階段

2023年3月24日，國家發改委 “236”号文将以購物中心、百貨商場等為代表的消費基礎設施納入拓寬公募REITs試點，此後配套審核規則不斷完善、投資者群體逐漸擴容、原始權益人群體不斷豐富。2024年7月26日國家發改委發布1014号文，進一步擴大基礎資産範圍至市場化租賃住房、文旅及配套酒店、養老設施等商業範疇，提高回收資金的使用靈活度，推動基礎設施公募REITs市場邁入了常态化發行階段。截至2024年8月9日，已經有4單消費基礎設施公募REITs在滬深證券交易所上市，規模達到121億，約占全市場的10%左右。

中金深度參與公募REITs市場，全鍊條業務位居行業前列

中金基金與母公司中金公司一起，深度參與公募REITs市場。

中金基金的公募REITs管理規模位居行業前列，累計發行規模為276.88億元，市場占有率約為21.6%。與此同時，中金在公募REITs做市、戰略投資、擴募執行等多個方面位居行業前列，中金研究對REITs行業進行了全面覆蓋。

中金積極助力行業發展，積極配合監管部門政策與制度研究基礎上，我們以“打造行業標杆”為目標，參與了首批公募REITs、首批擴募試點、首批保障性租賃住房REITs、首批消費基礎設施REITs等行業首批創新，開發並上線了行業首個公募REITs數字化管理平台，管理着目前市場上發行規模最大的産權型公募REITs和最大的特許經營權公募REITs。

中金印力消費基礎設施REIT介紹

下面我以首批消費基礎設施公募REITs之一，中金印力消費REIT為例，為大家簡要介紹消費基礎設施REITs的時代機遇。

中金印力消費REIT的原始權益人印力集團，大家都很熟悉了，成立二十年來始終以國際化的視野專注于購物中心的投資、開發和運營。去年REITs申報前，印力集團運營管理項目165個，遍布全國53個城市，為中金印力消費REIT未來擴募提供了廣闊的想象空間。

中金印力消費REIT發行規模32.6億元，首發入池資産為位于杭州市的西溪印象城購物中心。杭州西溪印象城整體建築面積25萬平方米，是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心，開業十年來，憑借紮實運營和區域深耕，實現業績穩健增長，保持着較高的出租率和出色的客流量。REITs上市以來也為投資者貢獻了超過發行招書預測的業績回報。

杭州西溪印象城“前世今生”：商業發展樣闆

商業不動産在不同的生命階段，可以匹配不同屬性的資本，杭州西溪印象城是一個很好的案例。從2008年項目獲取土地，到2010年引入私募股權基金充實資本金，並結合開發貸款完成項目開發投資；在2020年嘗試資産證券化，通過在交易所發行CMBS的方式實現資本市場融資；並于2024年4月成功實現公募REITs首次公開發行上市，形成投融管退的閉環。而西溪印象城的運作各階段與印力集團商業發展與能力建設各階段融洽匹配，通過公募REITs這一權益上市模式，助力印力實現輕重資産的分離，盤活存量帶動投資，在打通資本閉環的同時，依托優秀的商業能力不斷提升商管規模。

助力商業不動産打通投融管退，發現商業管理價值

從中金印力消費REIT案例中我們可以看出，公募REITs可以幫助（1）商業集團實現“輕重分立”，助力打造雙平台模式實現價值最大化，（2）通過資本市場實現資産的價值發現，有助于有效優化企業資産投資模式，提升經營可持續性；（3）真正實現資産管理能力在價值創造中的體現，而不僅是地段和硬件本身決定價值，這是對優秀管理能力的獎勵，有優秀商業管理能力的企業借助REITs能夠達到更大的發展空間。

與此同時，1014号文提升原始權益人淨回收資金使用的靈活性，進一步提升了基礎設施REITs對于發行企業的戰略與戰術價值。

随着一繫列鼓勵性政策文件的推出，回到咱們商業大會的主題，公募REITs的時代機遇已經打開，至少四大類商業資産可以進行REITs嘗試，一是涵蓋了百貨、購物中心、奧萊、社區商業等的消費基礎設施；二是租賃住房，不僅僅是保租房，還擴展至了公租房和符合條件的市場化租賃住房；三是AAAAA和AAAA文旅景區的酒店，購物中心配套的酒店和辦公等；四是養老設施。

值得注意的是，公募REITs對于首次發行、擴募儲備、合規手續、運營期限和經營現金流等方面提出了較為明确的條件，時間原因就不做展開了。

多層次REITs市場服務商業生命周期

通過前面印力西溪印象城過去十余年的發展，公募REITs作為經營性商業不動産的上市平台，價值不僅僅在于一次融資，而是實現了商業與資本的閉環，真正能夠向海外成熟資本市場一樣，通過PERE、各種類型資産證券化（包括私募REITs、類REITs）、公募REITs實現一個優秀商業企業的不動産循環。一次退出就是新一次投資的開始，這里的退出是投資資金的退出，同時也是商業管理權的保留，幫助企業低負債、健康、可持續地不斷擴大商業管理規模，發揮規模效應和管理優勢，實現管理平台本身價值的不斷提升。

在這個過程中，中金公司憑借自身優秀的投資銀行、研究、投資能力，與包含公募REITs管理平台的中金基金、包括不動産股權投資管理平台的中金資本兩家全資子公司一起，提供“産業+資産+金融”全周期服務，助力商業企業生命周期與商業資産發展周期的價值創造與提升。

金融行業作為鍊接廣大投資者和實體經濟發展的重要渠道，肩負着服務中國經濟高質量發展的重要使命。公募REITs可以有效發揮資源配置的功能，引導社會資金更好地參與優質基礎設施與不動産投資，作為普惠金融産品服務民生，同時将金融行業的‘功能性’放在首位，促進消費，助力國家重要戰略行業發展，更好地服務經濟高質量轉型。

時間原因，沒法更多地展開，希望大家保持聯繫，讓我們擁抱公募REITs時代機遇，共同努力見證和推動中國公募REIT市場發展。

祝本次大會圓滿成功，謝謝。