“養老是養老事業和養老産業的結合,在中國看養老問題一定要兩者結合起來看,既是經濟問題,也是民生問題,不能分開,要以養老事業的思維促進行業的健康發展。”
本文為郭鑫先生在2024博鰲康養文旅大會發表的演講。
郭鑫 (中海企業集團康養公司總經理):大家下午好!很高興再次來到博鰲房地産論壇。接下來我把過去一年對這個行業的觀察、思考和中海的實踐跟大家再做一些交流。
這個題定的有點大,因為銀發經濟政策出來之後,發現銀發經濟的範圍還是非常廣的,簡單來說就是圍繞55歲以上老年人群體所有生活行為的經濟總和,它涵蓋了方方面面。
中海康養在這里面選擇三個方面:
第一是聚焦城市核心的養老機構和社區,
第二是聚焦55歲到75歲的旅居,
第三是布局未來的人形機器人到家養老服務。
2019、2020年的時候國家在養老産業有四個劃分,今年1月份國辦1号文關于銀發經濟的文件又把它進行了延伸,當然今年最大的變化是銀發經濟産業提出以後,拉開了銀發經濟的寬度。大家一直在說這個産業的市場很大,都說有幾十萬億,但說實話這幾十萬億是所有經濟行為的總和,並不代表企業都可以做到很大的規模。中海把21個城市的市場規模看了一下,我們總結只有上萬億的市場規模,我們能做到多少還要再讨論。所以當我們做投研的時候,我們看這個産業,要看細分的城市和細分的行業,我們真正的産業規模到底有多大。
從2000年開始,養老事業被提出來,到2013年首次提到養老服務業,2019年是養老産業的元年,2024年是銀發經濟的元年,這個過程當中大家看得出來,中國的養老是養老事業向養老産業的結合,而養老産業又經歷過從2013年到2023、2024年有3到4個節點的融合。到底過去10年中為什麼大家做得不好?可能有些天時還不具備,政策、市場客戶的天時還不具備。但是為什麼今年我們認為這是一個很好的銀發經濟的元年?最重要的代表就是養老公募REITs的出台。
從政策面來講,康養社區早期是民政、衛健、醫保負責,這些是養老事業的組成部分,它作為産業前面有住建、規劃、消防提供地,後面有稅務和金融提供錢。土地和金融就相當于這個産業的任督二脈被打通了,2022年北京出了全齡友好社區,住建部也出了15分鐘生活圈,土地的政策開始出來了,只是在全國還沒有大面積的推廣,但我想趨勢已經在路上。
第二是今年資産證券化的政策,大家也知道7月26号的1014号文,資産證券化的政策出台之後,本質的邏輯就是給養老資産給了一個大的通路,因為這里面有一個很關鍵的盈利模式的問題,過去這段時間我們學了美國的會員卡、高押金的模式,但在中國為什麼受限了?原因就是在中國,養老不僅是一個經濟事業,它還是一個民生事業。所以當高押金和會員卡這個模式在中國把所有的風險轉嫁給C端客戶的時候,政府一定會插手管理。所以我們最近看到各地政府說,現在會員卡是可以做的,但不能超過押金的4倍或者12倍。當這一塊受限之後,怎麼解決資本退出的問題呢?所以1014号文出來了,這是我們康養細分産業中真正最大的天時。
在中海内部我們是客研、産研和投研三研合一,首先要研究客戶是誰,75歲以上的客戶的需求是醫療和康養社區,55歲到75歲的需求,第一是旅居,第二是抗衰老及保健品,第三是老年大學,第四是适老化改造。我們一直說養老是什麼?其實你要問誰是你的客戶,如果你的客戶是55歲到75歲的,你的市場就是旅居、抗衰老、老年大學,如果是75歲以上的就是養老機構、醫療,我們把它細分之後就知道我們的需求。
目前我們主要聚焦在城市核心的養老機構的原因是什麼?平均養老機構的入住年齡是83歲,我們認為50後才是這個市場的主力,50年的到83歲要到2033年,所以這個市場一直覺得還沒到時間,就是因為客戶本身沒有到。旅居市場是否已經到了?去年開始就已經到了,因為62後已經退休了,他們去年已經62歲了,所以這個市場已經在加碼擴大。從客戶群體的角度來講,我們研究客戶畫像的時候,知道我們的産品怎麼對應,也對應出企業的投資戰略。
從康養社區的角度來講,目前行業内還主要是這幾類參與的公司:第一類是保險繫,主要是經營高端的市場,第二類是地産企業,部分的品牌民營企業,是做中高端的。第三類是地方國有企業,根據國家普惠政策的要求,他們在普惠和中高端中選擇。第四種是專業的企業,他們主要做普惠和中高端,未來市場參與者是多元化,定位差異化的。我們目前主要選擇的是中高端的産品。去年我們在北京拿了一個項目,明年會開兩個在城市核心的高端産品。
通常大家比較關注到底養老社區的盈利模式或者收費模式是什麼。從這張圖可以看到,銷售産權、共有産權和押金制是政府鼓勵的,會員卡制、租金趸交、長期對賭這種是在政策上受限的。過去很多企業在做投資模型的時候,可能用會員卡、租金趸交這種方式去做投研,政策受限之後對IRR就有影響。這里面銷售産權、共有産權和押金制跟地産都有關繫,所以地産疊加康養的屬性是天然有優勢的。
簡單分享幾大趨勢:第一是康養為内需的三駕馬車。2022年中央經濟工作會議已經明确将改善性住房、新能源汽車和養老服務作為未來的三駕馬車,最近國務院在加強消費型内需政策當中也專門提到了養老這件事情。
第二是55—75雖的需求是旅居、抗衰老老年保健、老年教育、适老化。過去一年中我們發現整個賽道中做旅居的也有頭部企業慢慢出現。旅居和旅遊最大的區别有兩個層面,一是居住時間長度,第二是對健康管理的需求,相比一般的旅遊是有增加的,所以在旅居産品設計中,中海内部有5個要素,把居住、安全、文化、健康管理都融在其中。
第三是智慧養老向機器人轉變。智慧養老這件事情在銀發經濟當中特别提到,過去10年時間,科技+康養加速了這個行業的發展。本來科技需要新增長點,它加了養老,由于養老産業當中的人力資源整體的水平受限,所以科技過來以後,會解決很多問題,主要是降成本,因為在康養住區當中,我們的人工成本占到百分之六七十,人力資源是養老場景中唯一的生産要素。所以智慧養老在加快,随着去年ChatGPT的出現,我們看到很多具身智能的機器人都要進入到這個賽道,最近大家可能在抖音上都看到很多的信息,機器人進到居家養老場景里面。
我們的判斷是,大概5到8年時間可以下場。康養機器人的出現可能是未來居家養老最大的一個賽道,因為在居家養老場景當中,從專業的角度來講,它必須要懂得醫療、康復、照護、營養健康和社工等多維度,單靠一個保姆是解決不了問題的,她的專業度不夠。康養機器人的發展,未來就要解決居家養老場景的事情。但這里面大腦底層平台、具身智能身體和ChatGPT為主的神經繫統,這套繫統需要5到8年時間成長起來。
另外一塊則是需要我們這種類型的康養機構,把我們所有的運營場景給它塞到這個大腦里面去,這樣中長期來看,康養機器人的賽道是比較好的。第四個趨勢是保險繫都從CCRC轉到CB。為什麼會轉移呢?最主要還是入住率的問題,郊區的CCRC從産品的角度來講,學習的是美國的模式,好山好水好地方,配套也很好,但入住率确實一直受限,它不是剛需,我們的客戶的消費行為比美國晚10到20年,所以沒到時間。
CB就是城市核心,75歲以上的人群,他的需求第一是醫療,第二是離子女近。當然,CB型的入住率就會好很多,所以我們現在可以看到保險繫又紛紛轉向CB型項目當中。地産繫由于整個市場的影響,都慢慢地在退出這類資産,但我相信因為資産證券化政策的出台,可能大家用另外一種視角來看不動産,所以大概率康養住區資産會等同于寫字樓、Mall、長租公寓、酒店類型的資産,相信地産公司在未來一兩年時間會看這個事情。第五是收費模式,會員卡及高押金模式受限,這對我們來講就是我們的投資模型當中,也許我們就要考慮得更加謹慎一些。
最後一個是從康養運營視角反觀地産這個視角,房地産現在确實是在下行階段,但是它是普通住宅下行,養老這個場景當中,他依然需要居住場景,所以地産本身的屬性,不管它是銷售型還是持有型,居住場景是需要的,房地産公司就是有機會。另外從地産的角度來講,從傳統的銷售型,只關注空間,到關注空間和場景兩者融合。未來我們的客戶需要什麼?我們覺得科技、大健康的生活方式和藝術的生活方式會切入到這個賽道里面來,所以地産+康養、地産+科技、地産+藝術也許是未來的方向。
從我們的角度來講,我們當然希望大健康+居住的場景,觸動整個中國康養社區的發展。 這是過去一年時間我們觀察的一些趨勢。 第二部分說說中海怎麼理解我們的運營,因為大的天時已經給出來了,接下來就是地利和人和的事情。 中海康養是中海集團旗下唯一的康養平台,我們把它的戰略定了15年,從去年開始我們叫策略驅動主動運營,就是可以再買地了。行業中的朋友知道我們去年在北京勾了一塊地,住宅地價本身也相對低,康養地價也相對低,這樣就達到了康養協同主業的這樣一個很重要的業務協同。
這是康養業務6+1産品體繫,雖然是7個産品,但是最核心的是3個,一個是康養社區,75歲以上老年人的用戶。第二是55歲到75歲的旅居産品,第三個是人形機器人,這是未來5到8年會爆發的産品。 我們說自己是新中式養老生活創造者,這是我們的項目特點,這是核心城市、核心地段的康養機構,入住率還可以。這是去年我們在北京跟住宅完成勾地的項目,旁邊地價溢價15%,住宅地價溢價6%獲取的這樣一個項目。
這個項目的出現還是比較有意義的,就在于地産繫怎麼去做康養社區,這是一個很好的模式。我們從前期就把這個地塊進行了分拆,養老是養老的地塊,住宅是住宅的地塊,但是捆綁一起進行拍賣的。這塊地價只有7800,住宅地價5萬多,所以就解決了資産今後退出的問題,如果我們前期不解決資産分割問題、成本分攤問題,今後還是會把大的成本留給康養資産或者是不動産,在資産證券化出來之後也解決不了退出的問題,因為回報率不夠。所以這個項目我們在前期就進行了策劃。
中海理解的運營是兩個層面的,一個運營是資産運營,一個是内容運營。
這張圖是中海内部對資産運營體繫康養這個闆塊的理解,從投資、産品、成本供應鍊到建設,左邊這個闆塊是地産比較熟悉的,要利用我們的成本優勢獲取。右邊這個闆塊從經營駕駛艙進入到運營端口,客戶計劃、101運營體繫和資産退出,這是投建運退的8個環節,每個環節都需要控成本、提收益,特别是前面的4個是重點要控成本的,5到8是要開源節流的,重點提高産品溢價、降低運營成本。今天都在講資産證券化、投資回報率的問題,今天我們看到首創奧萊的投資回報率是5.64%,資本市場如果是這樣的需求,康養市場要達到這樣的回報率是一個大的挑戰,所以我們要控成本、開源節流。
内容運營方面,這個賽道都不缺剛才講的資産運營,最缺的就是運營體繫,這里面由服務體繫和管理體繫兩個方面22個子項組成,養老是空間+服務的産品,服務體繫當中我們把健康、醫療、康復、營養、照護、認知、心理關懷都融合在一塊。養老為什麼很難?它包括所有的闆塊,投資建設有,醫院的要素也有,你會發現這是一個健康管理中心,也是一個西醫診所,也是一個中醫診所,還是一個心理支援中心,還有餐廳。五星級酒店的要素它也有,因為它有大量的居住場景。物業公司的要素也要有,因為這個空間我們要運營。它還得像一個居委會一樣,你還得解決他的七大姑八大姨的事情,因為他把生活最後一段都交給你。
當房地産、醫院、酒店、物業公司和居委會的要素都融在一個團隊里面的時候,這對運營來講壓力是非常大的。再疊加目前整個行業里由于客戶的支付力不夠,整個行業收益不夠的情況下,高階的人士不太會選擇進入這個賽道里邊來,這就是現在的問題。
但是可喜的是,我們覺得随着房地産進入到下半場,功能性地産的出現,大量高階的地産人士慢慢地轉向康養地産賽道的時候,也許就有很多的機會了。所以在這里也發出一個邀請,如果大家希望進入這個賽道,也可以跟我們聯繫。 服務體繫除了内容之外,客戶、人力、風控體繫都是比較難的,過去這些年我們大概經歷過3個階段,第一階段是2019年開始學習日本、美國,先把基礎體繫建起來,我們在天津第一個項目是跟日本合作的。後來轉到台灣,最後我們自己建一套體繫,叫錦年101長者守護體繫,新中式養老創造者,我們用這個品牌,就是因為整個行業都在學國外,但是沒有中國的品牌。
最重要的是我們的客戶是中國長者,中國長者有自己獨特的心理、生理、社會參與、财富保值增值和孝道文化的五重需求。可能國外對孝道文化的理解和對财富保值增值的需求沒那麼明顯,但在中國必須得考慮。所以我們在客戶運營的時候,如果是事業單位、公務員繫統下來的客戶,我們會按照他的退休金打8折的定價,因為他本身還要留一點錢給下一代,他不會超前消費。
财富保值增值這個問題會衍生出養老金融這個話題,就是對B端來講是資産證券化,對C端來講,就是怎麼把3+3的支柱、長護險建立起來,這是一個非常長的話題,今天不過多報告。但是這個問題必須解決,如果不解決,C端支付力偏弱,進而就會影響收益,進而影響行業的發展。 我們對全人康復的理解,内容層面是空間體繫、健康管理照護體繫和生活價值體繫三位一體。空間體繫就是我們通常知道的适老化設計,健康管理及照護就是醫療體繫,生活價值體繫就是對中國長者心理、生理、社會參與特點、孝道文化的體繫。
從房地産角度來講,我們通常情況下對空間體繫是很理解的,現在需要疊加健康管理、照護和生命價值體繫的内容運營,就能完整做這個事。 這是我們對全人康復里面圍繞老年人的身體情況,做了除了國家民政部的身體機能評估以外,還要對他的專項、認知、睡眠、疼痛做相對應的評估體繫,進而把空間、照護和醫療給長者提供更高品質的康養生活。
人力是比較困難的一個事情,過去一年的趨勢是國家對于康復人才和照護人才在增加投資,在持續推動康養産業人力資源底座的發展。
整個行業目前是三段,第一段是高能級的,做投資、投研這個層面的。第二是院長到運營總監這個層面的,過往都是從這個賽道或者是醫療賽道轉過來的,還有地産賽道轉過來的,第三是中底層照護為核心的員工,這三個層面現在看起來是倒三角的關繫,就是底層不穩,所以需要社會各界,包括國家、企業共同努力。
國家除了從大學教育體繫中增加人力資源之外,還增加了人戶、增加補貼的方式來補充人力資源的發展,除此之外還應該有康養機器人的助力。
這是中海關于養老體繫的理解,我們叫三橫三縱:第一是資産運營體繫,8個環節要把所有數據打通。第二是機構運營的場景,包括空間場景、内容運營場景,在我們的運營繫統里面,最後還有C端的界面。第三是康養大模型,基于人形機器人本身。我們的規劃是今年到明年做中間段,康養大模型和機器人是3到5年做的事情,它的核心是中間的101照護體繫,把空間場景、照護場景和生命價值場景融在一塊。
時間關繫我就簡要匯報到這里,從中海的角度來講,養老一定是一個養老事業和養老産業的結合,在中國看養老問題一定要兩者結合起來看,既是經濟問題,也是民生問題,不能分開來看,我們以中央企業的角度,我們希望以養老事業的思維促進行業的健康發展。
撰文:郭鑫
審校:勞蓉蓉