衆安智慧生活擴張記

觀點網 去年7月18日，衆安智慧生活這家被戲稱為上市“釘子戶”的物企才終于如願登陸港交所，其上市歷程極為坎坷，一共經歷了4次遞表、3次通過聆訊和2次公開招股，在上市之初時還引來了“為母公司墊款償債”的猜測。

截止9月19日，這家中小型物企收盤價1.33港元，較1.18港元的發行價略有上漲，約6.9億港元的總市值則是排在行業中下遊。

盡管在資本市場上沒有受到過多的關注，但衆安智慧生活依然保持着自己的擴張節奏。數據顯示，截至2022年12月31日，該公司在管面積約1283萬平方米，合約面積約1945萬平方米。

而在2024年6月30日，公司在管面積約1803萬平方米，合約面積約2176萬平方米，涵蓋20個城市及八個省份。期内對應公司總收入約為1.82億元，同比增長9.9%；歸母淨利潤約為1435.4萬元，同比下降6.7%。該公司明顯也陷入了增收不增利的行業難題。

據物聊社了解，在剛剛過去的幾個月里，衆安智慧生活累計新中標和簽約10余個物業服務項目，簽約面積及顧問服務面積逾350萬平方米。

作為杭州本土地産企業衆安集團旗下的物管平台，衆安智慧生活自帶的“基因”也決定了其選擇重點深耕長三角區域的戰略藍圖，因此該公司在杭州、甯波、淮北、合肥等城市具有較高的市場占有率。

與大多數上市物企不同，衆安智慧生活的拓展目標並不在那些一線城市，反而刻意避開這些高競争區域，聚焦于二三線城市。截止今年上半年，該公司在杭州、甯波、合肥及青島等二線城市的在管面積約為1026.7萬平方米，占總在管面積比例的56.94%。

公司近期拓展的新項目中，也主要分布在合肥、淮北和杭州區域，同時還成功進軍徐州、嘉興，拓寬了服務區域邊界，並進一步提升在非一線城市地區的競争力。

在業态選擇上，衆安智慧生活則是與大部分同行一樣，愈發重視非住領域的項目拓展。然而，或許是因為其在非住領域發力較晚，目前在管面積僅有266.9萬平方米，占總在管面積比例約14.8%，較上年同期還下降了1.6個百分點，業态則主要包括商業及辦公樓、服務式公寓、公共場所、政府機關辦公樓、工業園區、醫院、學校及博物館等。

在近期的項目拓展中，衆安智慧生活似乎可以加強了在非住宅業态上的探索，成功入駐了嘉興諾華中國放射性藥品生産産業園項目，以及杭州東湖公園的顧問服務。

此外，在擴張這條路上，衆安智慧生活深知靠單打獨鬥能夠走的距離有限，于是積極與他人牽手合作，開辟新的擴張路徑。

據悉，自6月份以來，衆安智慧生活已經陸續和麗水數夢、杭州衆瑞物業、徐州中南建設等企業簽約合作，以合資、顧問等方式拓寬了行業賽道。

其中，麗水數夢物業有着麗水數字經濟發展集團有限公司的國資背景，衆安智慧生活通過與其合作能夠快速打入並擴大麗水市場，甚至還存在通過此次合作拓展城市服務等政府資源賽道，為公司往後的業務拓展及長遠發展增添砝碼。

截止上半年，衆安智慧生活在麗水、湖州、滁州、淮北、台州及舟山等其他城市區域的在管項目達45個，在管面積約為694.5萬平方米，占比38.52%。

在與杭州衆瑞物業締結的物業管理顧問合作中，衆安智慧生活不僅獲得了衆瑞公司10個項目非場地類業務的經營權，還打造出“顧問+經營”這一創新業務模式，開辟了公司發展的新航道。

近幾年，物管行業逐漸進入存量市場，社區增值服務的價值得到重新評估。有數據顯示，今年上半年中，披露數據的50家上市物企社區增值服務總收入達154.8億元，其中碧桂園服務來自社區增值服務的收入高達20億元；平均毛利率約為33.6%，佳兆業美好、金科服務社區增值服務毛利率分别高達64.7%和58.4%。

為探索更多元的增值業務組合，不少物企也在跨界，甚至将服務延伸到養老、裝飾裝修、餐飲服務、社區教育、保險金融等領域。

上半年，衆安智慧生活來自社區增值服務的收入約為1062.3萬元，同比略增2.0%，占公司總收入比重卻同比微降0.5個百分點至5.8%，表明其在社區增值賽道中的發展空間仍然很大。于是在5月12日，其子公司衆安斓彩汽車服務與快準車服集團達成戰略合作，瞄準了汽車售後增值服務賽道。

衆安智慧生活上半年錄得整體毛利率水平為31.7%，同比下降2.1個百分點；物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大闆塊分别錄得毛利率為30.0%、41.2%、40.1%，基本高于行業平均水平。

顯然，衆安智慧生活采取的擴張方式為避開高競争區域、積極尋求合作“報團取暖”。對于一家中小型物企而言，或許這才是最好的業務擴張方式。