牽手騰訊企鵝島 萬物梁行FM賽道再下一子

觀點網 商企服務是近些年物企搶灘的高潛力細分賽道，受整體經濟環境低迷影響，争取優質行業的頭部客戶，是保障回款和盈利的關鍵。

萬物梁行10月10日官微傳出捷報，再獲騰訊委任，将為深圳企鵝島已交付地塊中面積最大地塊——04号地塊提供設施管理（FM）服務。

通常意義上，FM服務定義為在建築環境内整合人員、場所和過程，並以改善人們生活質量、提高核心業務生産能力為目的的組織職能。據招股書中介紹，萬物梁行提供的服務内容主要包括秩序維護、清潔和綠化、設施運行和維護、環境、健康及安全管理、綜合行政支持、活動支持和禮賓服務。

今年以來，萬物梁行FM業務整體保持着快速增長。上半年新增頭部新能源汽車公司、知名共享出行企業等企業大客戶；下半年以來還與知名LED供應商強力巨彩、君超集團等達成合作。

再聯手騰訊，落子企鵝島

實際上，與騰訊企鵝島的牽手早在今年8月23日的中期業績會上有了預告。彼時朱保全介紹稱，萬物梁行已中標兩個中國企業最大設施管理外包服務項目：騰訊企鵝島及華為青浦園區，金額超過5億元。並表示“這是客戶對我們在區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力方面的認可。”

物聊社了解到，企鵝島是“定制”的騰訊新總部，地處騰訊于2019年11月以底價85.2億元競得的深圳A002-0076号地塊，具體位于寶安區西鄉街道大鏟灣（前海灣），土地面積80.91萬平米，建築面積200萬米，規劃用途為工業用地（新型産業用地）+公共管理與服務設施用地+交通設施用地，準入行業類别為戰略性新興産業-數字經濟（A03互聯網産業）。按照有關規劃，這里将打造成深圳“互聯網＋”未來科技城。

同時，島上設有科技館、文化館、體育中心等公共服務設施，建成後将向公衆開放，另外學校教育設施、産業園區配套宿舍、社區健康服務中心、公交首末站、酒店等配套設施也一應俱全。

萬物梁行官微介紹，企鵝島一期工程計劃于今年底竣工，預計2026年全部完工，共分為5個地塊。其中4号地塊是5個地塊中面積最大的，總建築面積約83萬平方米，包含寫字樓、底商、食堂等業态，将用于騰訊自用研發辦公，預計于2025年年中交付。

而此次，騰訊正是将這最大地塊的物業管理服務委任于萬物梁行，這與雙方長久合作形成的互信相關。當前，萬物梁行已派專業團隊在建設期提前介入，為交付後的運營服務奠定基礎。

據悉，自2011年7月起，萬物梁行的股東戴德梁行便為深圳南山區的騰訊大廈提供顧問服務，同年11月又為騰訊濱海大廈提供顧問服務。2012年4月萬物雲的前身萬科物業，也首次與騰訊結緣，為深圳龍光世紀大廈騰訊電商項目提供服務。此後，兩個股東又先後為騰訊武漢、成都、廣州的多個項目提供服務。

可以看出，優質的設施管理服務有助于物企以點帶面打開與客戶合作的突破口，漸漸形成深度綁定，增長客戶粘性。

而下半年以來萬物梁行還與知名LED供應商強力巨彩及多元化綜合型的君超集團達成合作，為前者新總部提供專業設施管理服務，為後者位于廣州金融城的320米超高層綜合體君超中心一站式服務解決方案。

據了解，憑借其在商企市場中突出的品牌優勢和拓展能力，萬物梁行2023年及2024上半年共獲得了18個超高層項目，並進一步豐富客戶矩陣。

保持擴張優勢，但業務毛利下滑

自萬物梁行品牌建立以來，其擴張步伐便一直很快。前CEO葉世源曾提出，萬物梁行未來會在三大軸線上進行深耕，其中在空間軸，便是做大業務規模，擴大管理資産規模和客戶數量，做大業務底盤。

雄心的背後自然要實力的支撐。相較于其他商企服務公司，萬物梁行“中西合璧，強強聯手”的背景顯得與衆不同。

據萬物雲招股書介紹，2019年12月其前身萬科物業與戴德梁行進一步宣布成立了合資公司，将彼此的商寫物業及綜合設施管理業務團隊融合進合資公司。2020年7月該合資公司正式公布中文名稱為“萬物梁行”。

在管理層看來，萬物梁行在萬物雲體繫内運營，補足了中國物業公司不擅長而戴德梁行擅長的租賃、評估、買賣等領域。合作進一步融合了從萬物雲一端牽出的國内客戶優勢，和在戴德梁行一端牽出的國際客戶優勢。

另外，萬物雲旗下“科技”和“成長”闆塊，對于萬物梁行探索業務升維，由物業及設施管理服務商向企業綜合服務商轉型，布局能源管理等新業務助力明顯。

中報介紹，2024上半年萬物梁行助力“中港匯•黃浦”打造超高層綠色轉型標杆，作為該項目的物業服務方的基礎上提供節能策略加運維保障的全套解決方案，形成“數據采集－能效監測-AI分析－智控節能”的能效管理閉環。在該項目中投入了AIoT智控節能繫統，助力在酒店辦公綜合入駐率同比增加的背景下，制冷繫統今年5月節能量約81,390千瓦時，較去年同期節能33.3%。預計今年全年節能量469,000千瓦時，可減少碳排放量約399噸。

萬物梁行的收入和規模目前主要體現在萬物雲報表中物業及設施管理服務部分。截至2024H1該業務闆塊收入47.99億元，同比增長20.8%，增速較2023中期及全年均有回升。

其規模仍然具有優勢。截至2024H1萬物雲的物業及設施管理服務合約項目數量2804個，合約飽和收入175.07億元，較2023年末增長10.46%；在管項目數量2382個，在管飽和收入143.11億元，較2023年末增長6.56%。

這其中，在管的綜合設施管理服務項目為75.4億元，同比增長51.0%。五大賽道（互聯網、高端制造、金融、生物醫藥及跨國公司）簽約飽和收入提升了35.8%。

但也存在隐憂，例如部分參與競争者以業務外包低門檻方式切入FM賽道，帶來價格“内卷”；宏觀環境承壓的情況下也不排除部分客戶支付能力下降等因素，這都将成為萬物梁行盈利考驗。

物聊社注意到，2023全年和2024上半年萬物雲的物業及設施管理服務的毛利均出現同比下滑情況，分别降低了22.2%及3.4%，毛利率已降至8.3%。同時，2024上半年萬物雲也有44個物業及設施管理服務項目退出情況。