再摘杭州單價地王 綠城34.2億競得江灣新城地塊背後土拍熱度

觀點網  77輪競拍角逐後，綠城終于将杭州樓面地價擡上“5字頭”。

最近一個月，綠城于大本營杭州拿地消息不斷，但其中最為高調的是10月22日其以34.2億元拿下杭州江灣新城核心闆塊宅地。

處于錢江新城二期豪宅樓盤區域，這宗地塊吸引了濱江、華潤、保利、越秀、建杭等企業長達77輪競拍。

最終被綠城以34.2億元的價格收入囊中，溢價率28.5%，成交樓面價達到5.07萬元/平方米，一舉刷新杭州宅地單價紀錄。

新政下的土拍熱度

被綠城拿下的地塊為四堡七堡單元JG1402-36地塊，是錢江新城二期區域2024年拟計劃出售14宗地塊中的一宗，出讓面積2.69萬平方米，容積率2.5，建築面積6.75萬平方米，地塊起價26.621億元，起始樓面價3.94萬元/平方米，所建商品住房銷售均價不高于6.75萬元/平方米。

地塊周邊環繞地鐵9号線，商業配套包括IFC、萬象城、來福士；以及禦道幼兒園、天長小學觀潮校區、杭州市錢江外國語學校、杭州市錢江貝賽思實驗學校等，項目西側還另規劃有一宗學校/停車場用地。

“地塊位于江灣新城核心闆塊，闆塊内庫存基本見底，客戶厚度還是有保障。”觀點新媒體詢問業内人士，其表示新地王的誕生與當前政策扶持有一定關繫，此外，地塊地段在杭州市内具有保障性，也為競拍帶來更高熱度。

就在綠城拿到這宗地塊的前半個月，杭州優化調整了房地産相關政策，其中便包括新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求，以及不再區分首套、二套住房，首付比例統一為15%。

政策加成之外，從地理區位來看，綠城所摘地塊位于四堡七堡單元區域的西翼，以昙花庵路、明月橋路、之江東路、空港高架路圍合圈之内，除去商業及教育配套，還規劃有錢江新城二期中央公園，涵蓋文化體育活動中心、公園等公共設施。

最需要關注的是，整個四堡七堡單元内目前在售項目、已出售地塊大多位于東翼，綠城此前就在西翼布局了芝瀾月華軒這宗項目，其他房企暫時還未進入西翼闆塊，因此，對于已在西翼坐擁兩宗項目的綠城而言，未來闆塊内競争優勢明顯高于壓力。

四堡七堡單元所在位置位于錢江新城二期，這一片區域内的樓盤平均價基本保持在5-6萬區間内，建發江月望雲與濱江越秀天瀾海岸兩宗待交付項目均價5.3萬元/平方米，綠城旗下芝瀾月華軒與華潤華發翡雲潤府、濱江潮觀平瀾府、濱江潮觀攬月軒、建發江華玺雲項目同樣待交付，但均價升至6.6萬元/平方米；已交付項目中，濱江、融信及保利聯合建設栖江攬月軒項目當前挂牌均價約8.13萬元/平方米。

算上綠城此次所獲地塊，2024年錢江新城二期已挂牌3宗宅地，今年4月，濱江集團與錢江新城開發聯合底價35.95億元競得四堡七堡單元JG1405-19、JG1405-20地塊；後于8月，區域内又上架于4月流拍的四堡七堡單元JG1403-12地塊。

此前坊間就有傳言稱，年内錢江新城二期将上架14宗住宅地塊，但截至目前，市場暫時還未出現第四宗地塊的具體消息。

綠城再度刷新地王紀錄

在攬獲四堡七堡地塊前，杭州宣布新挂牌的地塊将全面取消新房限價後，綠城還在杭州第十四批次土拍上拿下兩幅地塊。地塊均位于拱墅區，分别位于康橋單元和石橋單元，總出讓面積6.05萬平方米，總建築面積12.9萬平方米，總價22.2億元。

其中，位于康橋單元的運河新城地塊周邊臨近地鐵4号線平安橋站，涵蓋杭州市文淵小學、康橋中學、浙江省中醫藥大學第二附屬醫院康橋院區-全科病區、浙江大學醫學院附屬邵逸夫醫院等教育醫療配套。地塊經過1輪競價，由綠城以底價15.05億元競得，成交樓面價1.68萬元/平方米。

值得注意的是，該地塊臨近康橋單元GS120201-03地塊，後者于8月底由濱江集團以16.07億元總價競得，溢價率則達到36.52%。

與此同時，綠城拿下的另一宗石橋地塊也實現溢價成交，該地塊由綠城競價23輪以71885萬元拿下，溢價率18.1%，樓面地價1.84萬元/平方米。周邊配套較為豐富，包括求知小學、風華中學、杭州新天地、中大銀泰城、龍湖天街等教育及商業配套。

值得注意的是，該地塊所在區域綠城已打下“江山”，地塊南面為綠城溪映明月詳謬，彼時綠城也選擇溢價26.8%拿下地塊，據資料顯示，溪映明月搖号熱度頗高，最低中簽率僅有11%。

“杭州已全面取消新房限價，這個月出讓的市北地塊會最後一宗限價地塊，奧體、安琪兒3号地塊都有可能突破區域最高地價，”據業内人士表示，下半年杭州土拍市場很可能會因為政策利好實現熱度回歸，而作為本地起家的房企之一，綠城也會盯緊接下來的拿地機會。

事實上，近幾個月内，綠城所刷新的地王紀錄，不只局限在杭州一座城市。

2024年8月7日，上海第四次土拍中，最為關注的“小米地塊”，即徐匯區斜土街道xh128D-07地塊吸引了綠城、招商、徐匯城投聯合體以及華潤等7家房企組團競拍，最終綠城通過搖号房市，以48.05億元的價格獲得地塊。

據觀點新媒體彼時報道，地塊樓面價達到13.1萬元/平方米，溢價率30%，該地塊共吸引綠城多家競買人參拍，經過72輪競價觸達地價上限後，進入搖号環節。最終，綠城以48.05億元的價格斬獲該地塊，成交樓面價13.10萬元/平方米，溢價率30%，成為上海單價最貴地塊。拿下該地塊的同一天，綠城還以12億元帶走了虹口區江灣鎮街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地塊。