星樾與星曜 大華集團上海項目銷售的分化定律

觀點網 那宗被12家房企争奪的闵行宅地，果然誕生了日光盤。

9月底，大華集團旗下位于上海闵行的星樾華庭（另稱大華星樾）住宅項目啟動認籌，首開即觸發積分，認籌總計303組，認籌率達到212%；10月中旬，項目加推108套洋房産品，同樣在首日觸發積分，認購率達到185%，均價約合6.3萬元/平方米。

“大華星樾就是今年年初大華土拍拿到的地塊，當時招商蛇口、中海、保利都有意向拿地。”業内人士向觀點新媒體表示，這宗項目能夠實現首開日光、觸發積分，很大程度與地理區位有關。

10月25日，大華集團于該區域内布局的另一宗項目--大華星曜也迎來第七批次開盤，與大華星樾相比，項目單價層級明顯降低，地理區位也稍顯不同。

觀點新媒體向大華星曜項目中介詢問開盤當天的情況，其表示目前項目已經是第七批次開盤了，“上個月也開盤了一批，上架了157套房。”據了解，大華星曜住宅總套數達到1351套，目前可售房源剩余535套，按此計算，項目前去化率達到60%。

截至發稿，官方未公布華星曜項目成交數據，但是能看出兩個項目的去化還是有較大區别。

“日光盤”背後

時間回到2024年2月，上海2024年一批次第二輪土拍落下帷幕，根據成交結果，上架的6宗宅地全部出讓，總土地出讓金118.86億元。出讓地塊中，有3宗封頂搖号，闵行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊便是其中之一。

資料顯示，該地塊位于闵行區浦錦街道，用地面積5.03萬平方米，容積率1.2，總建築面積9.86萬平方米，綠地率35%，規劃停車位649個。根據上海市規劃和自然資源局公告顯示，共12位競買人報名競争地塊。

而據業内人士透露，參與競拍的企業包括招商蛇口、中鐵置業、中海、保利發展、金茂、建發股份及華潤置地幾家注重上海市場的企業，此外安徽高速集團也參與了競拍環節，該企業還提前兩周啟動設計招標，並在官網公示相關信息。

彼時，有市場聲音表示，現在開發商對周轉率的要求越來越高，能夠設計招標如果能夠前置，拿地之後就能進一步加快建設進度。對于自身不具備復雜住宅設計能力的企業而言，提前招標也是為了縮短工期。

最終，11位競買人選擇參與競“高品質”指標環節，並全部接受最高指標後，轉入搖号環節後，大華集團全資子公司大華集團(南通)房地産開發有限公司勝出，以25.55億元的價格摘地，溢價率10%，成交樓闆價4.23萬元/平方米，房地聯動價位6.9萬元/平方米。

與此同時，上海市規劃和自然資源局還同步公開了地塊“綠色建築及超低能耗建築”指標競報結果為綠色建築二星級和超低能耗建築；公租房比例指標為7%。根據地塊高品質建設要求，闵行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊需要滿足裝修標準3000元/平方米，配建不少于300平方米養老服務設施等要求，而大華集團恰好已在闵行闆塊内有過大華星曜等項目的操盤經驗，因此入手該地塊後立即啟動了建設工作。

從地理區位來看，項目北面已有浦江城市生活廣場等商業配套，地鐵也可直達前灘及徐匯濱江商圈；最重要的是，項目隔壁西側即2020年12月開盤售罄的保利錦上住宅項目，資料顯示，該項目總計760套房源，分兩次開盤，累計認購2093組，開盤均價達到6.5萬元/平方米，而其二手房價格波動較大，9月挂牌價格約合8.3萬元/平方米，7月挂牌價格則在7.3萬元/平方米左右。

按照大華集團2024年6月披露的規劃方案，大華星樾的容積率僅1.2，拟建純低密度型住區，主要推出6棟8-9層的多層洋房、20棟5層的疊墅、1棟10層的保障房以及一些社區配套用房。目前，項目已完成二開，據業内人士透露，預計大華星樾于2024年年底前還将分批放出疊墅産品。

分化定律

舊改起家的大華集團，在上海闵行浦江的住宅項目布局不止一宗。

10月16日，大華集團發布公告稱，已取得上海市闵行區躍進河路169弄大華星曜11-12、28-29、37-38号共計167套房屋的預售許可證，全部準售房源10月25日公開開盤銷售。

同樣落子闵行區，項目層級差異卻直觀體現在單價上，觀點新媒體獲悉，大華星曜此次開盤的是西區四期房源，均價4.22萬元/平方米，根據從一房一價表顯示，項目房源中還包括約2.9萬元/平方米的100平方米住宅。

值得注意的是，在該價格區間之内的樓盤主要聚集在奉賢新城等邊緣區域，而大華星曜與該其余樓盤相比，占據靠近前灘闆塊的地理優勢。

據網上房地産公布數據顯示，大華星曜首批開盤時間為2023年12月29日，放出335套房源，9月24日第六次開盤時放出157套房，目前1351套房源已全部上架。

10月25日七批次開盤大概率是為加快剩余房源去化，截止觀點新媒體發稿，項目方暫時還未公布具體認購預定數據。

觀點新媒體獲悉，今年9月中旬上海第五批次土拍中，被中建玖合底價63.66億元摘走的寶山區大甯靈石社區地塊，正好位于大華集團的另一宗項目公園柏翠隔壁，前者成交樓闆價約6.83萬元元/平方米，預計可售樓闆價約8.64萬元元/平方米，刷新了該片區的單價記錄。

而公園柏翠項目正處于二期過會時間段，均價約6.48萬元/平方米。早前于9月16日，項目開啟首批認購，4天時間内，大華集團與共計174組意向客戶簽訂了意向認購書，與上述兩宗項目相比，熱度相對較低。