資管之路 中駿天悅方隅公寓挂牌3億出讓

觀點網 近期，中駿天悅方隅公寓挂牌出售的消息引得市場的關注，這座中駿方隅公寓2.0産品的收官之作或許将迎來新的未來。

據了解，關于中駿天悅方隅公寓的挂牌消息在今年4月份就已經在市場上流傳，但彼時國内經濟形勢正處于緊張狀态因此交易便一直拖延，直至如今。

另外，值得注意的是，此次項目挂牌出售的消息與方隅5.0産品發布處在同一個時間段内。

從重資産模式起步

中駿天悅方隅公寓位于上海真如城市副中心，固川路166弄，建築面積7457平米，共有152間復式公寓，月租金為9000至12000元/套。項目整體年租金收益可達1700萬元。此次挂牌底價為3億元，並且接受股權或者産權交易。

中駿天悅方隅公寓並不是獨立的公寓大樓，而是屬于上海中駿·天悅項目的組成部分之一，該項目是包含了住宅、辦公、商業在内的綜合體項目。

中駿·天悅于2017年落地，當時正值中國房地産市場最後的輝煌，随着上海的城市中心疏散戰略的推進，真如闆塊正經歷最大一輪的拆遷。

作為繼徐家匯、五角場、花木之後的城市級副中心的真如，自然也吸引了包括中駿在内的諸多有有實力的房企來這里落子。

並且在那一年，中駿宣布将總部正式遷入位于上海虹橋商務區的中駿廣場。在當時，此舉被認為是中駿置業全國戰略的進一步發展，深耕長三角等區域城市群的具體策略也将進一步深化推進。

中駿天悅項目是由四棟7至10層低密度住宅，一棟24層高層以及兩棟商辦項目所組成，戶型包括由高層，洋房及SOHO。此次挂牌出售的中駿天悅方隅公寓便是其中之一。

在2018年，中駿方隅公寓與基匯資本成立長租公寓投資平台，首期規模達到8億美元，随後又先後與黑石、中東主權财富基金等多個國際知名投資機構達成合作，發力長租公寓賽道。

早期中駿的公寓業務是以資産盤活公寓産品為目標。在正式成立長租公寓投資平台後，方隅進入了2.0時期，這一時期的特點便是以中駿旗下的項目作為公寓投資的主要方向，上海中駿廣場方隅國際公寓、此次被擺上貨架的中駿天悅方隅公寓等項目便是這一時期的産品。

以投資長租公寓的方式，将中駿旗下的項目盡快完成去化，從而實現資金的回流，投入新的開發周期中，並且背後有基金機構的扶持，因此方隅公寓一直走得是重資産自持的路線，這些資産的産權仍歸屬于中駿集團。據了解，方隅的重資産管理規模已經超過180億元。

此前觀點新媒體對方隅控股行政總裁陳堅進行過專訪，了解到在2017年，陳堅與中駿董事長黃朝陽在談到長租公寓時，黃朝陽說希望做長租公寓，如果做長租公寓就肯定要做重資産，重資産肯定就不只中駿做，需要配合基金管理，跟第三方機構投資人一起投資。

回看方隅公寓的發展歷程，也确實按照當初的設想去實現了。

投資退出

如今出售公寓項目，這是因為方隅公寓本質上還是一個投資機構，並非是單純的公寓品牌。作為投資平台的管理人,方隅負責平台整體的投、融、管、退等綜合運營環節。

據了解，這並不是方隅第一次以出售的方式退出旗下資産。2022年，方隅旗下蘇州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓均通過出售資産方式實現退出。

並且随着住房租賃REITs的推行，方隅的資産退出又多了一個新的渠道。

同時，随着時代的進步，方隅公寓的産品也在不停的叠代。3.0 時期上海浦江方隅公寓等項目的標準化産品打造，再到4.0時期上海會展方隅國際公寓把人文、生态、健康融入公寓産品。

在今年，以上海颛橋方隅公寓、北京大興方隅公寓、上海楊思方隅公寓為代表的5.0時期全新産品正式上線，集美學體驗，綠色健康，戶型坪效及規模化于一體，再度擴容其中高端精品的産品線。

随着産品的叠代，公寓運營能力的增強以及服務水平的提高，難免會導致與早期的産品出現脫節的情況，因此有資管平台屬性的方隅必然要重新對旗下的項目進行評估，預測未來收益模型，以及對不及預期的資産進行及時的退出，從而獲取最大化的收益。

引用陳堅在接受專訪時的話來解釋：“其實資産管理的意思很簡單，是全周期的。拿完這個地，要确保開發按時完成、質量要好、不能超支。做完以後招租，确保運營節奏，希望可以按照模型預測表現，如果有差異的話，要采取什麼樣的措施來增加收益。”

“什麼時候退出取決于背後的投資人，他們的投資年限是什麼樣的？如果不幸運，投資年限到期着急要走，碰到市場不好的情況，在市場循環低點，那就麻煩了。”

中駿天悅方隅公寓的退出，或許正是碰到了某種不好的情況，又或者只是單純達到了退出的條件。