豪宅新選手“蘭園·江悅”拿證 閩繫房企首進廣州主城

觀點網 潛伏廣州剛需市場多年的蘭園控股，如今終于殺進豪宅圈。

近日，位于廣州荔灣區的蘭園江悅（備案名：珠江悅府）1号樓已正式開盤入市。銷售總面積約為1.63萬平方米，住宅套數68套。開盤戶型為4室2廳193平方米，5室2廳285平方米。參考均價6萬元。

該項目所處“金橋二期地塊”，是2022年5月，蘭園控股在星河虎口之下公然奪得的“戰利品”。當時成交總價約為5.50億元，折合樓面3.32萬元/㎡，溢價率10％。

而該地塊緊鄰“金橋一期地塊”，也就是如今的星河江缦項目。當初二期地塊挂牌時，市場紛紛猜測該地塊準入星河口袋，聯合一期作整合開發建設，卻未料到半路殺出個攔路虎，被蘭園控股收入囊中。

蘭園控股究竟什麼來頭？

目前蘭州控股還未上市，暫無法獲取其具體财務信息。據愛企查顯示，蘭園控股是做鋼貿發家的，其成立于2018年，身後站着的是一群福建本土的實業大佬，涉及鏽鋼、冶金、紡織等多個領域。大股東為福建禹凱投資，占股52.08%。

要麼說福建大佬都是實幹派，蘭園控股第一次拿地便在福州土拍市場一炮而紅。

2020年6月，歷經80多輪的激烈舉牌，蘭園控股成功擊退了中海、保利等央企和融信一類的閩繫巨頭，最後以14.3億元摘得2020拍-7号營前地塊，溢價66.3%。該地塊就是如今的福州蘭園公館，2021年亞洲十大豪宅項目之一。

然而，蘭園控股剛從福州進入廣州時，行事卻是十分低調。

目前，除去蘭園江悅項目，蘭園控股在廣州僅有兩個項目，且均為剛需盤，位于花都區。最早的項目是2019年與陽光城合作的翡瀾花園，戶型在89-125平方米，均價2.3萬元；另一個項目是鳳翔台，戶型在85-118平方米之間，均價2.7萬元。

如今，蘭園控股在廣州中心城區首個豪宅項目蘭園江悅正式入市，介于星河江缦與珠江鵝潭灣之間。而珠江鵝潭灣早在2015年8月就已經開盤，也就是說目前蘭園江悅最大的對手就是一路之隔的星河江缦。

從地理位置而言，兩者勢均力敵，共處白鵝潭闆塊，共享闆塊資源。通過芳村大道10分鐘能直抵荔灣白鵝潭CBD核心區域，未來白鵝潭大道通車後，約4公里也能直達白鵝潭CBD腹地。

作為豪宅産品，自然景觀資源肯定是無可厚非的。蘭園江悅和星河江缦都能看到三江匯聚，前者的優勢是更靠近匯聚口，所有戶型都能望到江，不過是北向；而後者的優勢是距江直線更近10米左右，不超90米，但並非所有戶型都能享受一線江景。

在中原地産項目總經理黃韬看來，兩個項目雖說是緊密相鄰的，但規模有很大的差别。星河江缦戶型更為豐富，樓王的樓棟與蘭園江悅相鄰。而蘭園江悅僅有兩種戶型，論江景與交標，蘭園江悅占優，而論規模則是江缦較為占優。

确實，蘭園江悅的宗地面積僅有1.39萬平方米，屬于蚊型地塊，僅能規劃一棟住宅共68戶，且僅有193/285平方米兩種戶型可供選擇。而星河江缦共7棟樓324戶，戶型有176/179/207/211/235平方米。

雖說如今江景資源稀缺，但並不是每一塊臨江的地塊都能被高淨值人群所認可。

其中，白鵝潭闆塊並不是傳統的豪宅區，從衛星導航上看，周邊的城市面貌還有待加強，多為倉庫、老舊小區、城中村。而且該片區除了政府負責投資建設的“三館合一”廣東美術館、非遺館、文學館以外，其他規劃的地標建築仍然處于建設狀态。

交通方面，常年遊走在荔灣區的讀者就知道，芳村大道西常年塞車，尤其是早高峰階段，而且存在明顯機非混行現象。目前，交警部門為了解決電動逆行問題，在芳村大道西（滘口客運站至雙橋路）段，更是減少了一條機動車道，方便電動車通行。

雖說區位不優，但無論是從自然景觀，還是自身配置來說，蘭園江悅都是妥妥的豪宅標準。因此，市場更關注的是，蘭園江悅江将如何定價？以及日後的去化壓力。

網傳，蘭園江悅的單價在6-8萬元之間。目前，一路之隔的星河江缦目前主推建面179-235㎡大平層，參考總價680-1200萬；新世界·凱粵灣戶型建面98-133平方米，在售均價4.3萬元/平方米；新世界天馥建面在79-139平方米，均價4.1萬元/平方米。

二手房方面，2013年建的珠江·鵝潭灣，均價約4.49萬元/平方米；2015年完工的花語水岸，均價約5.39萬元/平方米；悅江上品苑均價4.72萬元/平方米；萬科柏悅灣均價4.43萬元/平方米。

至于去化壓力。據第三方數據顯示，從星河江缦開盤至今，200平以上大平層去化率僅有3成。對于都是大平層的蘭園江悅來說，還是存在一定的危機感。

不過，正如著名地産分析師鄧浩志在公共平台上分享所說的，樓盤的服務質量會大大影響客戶群體的購買欲望。将來豪宅的競争可能就是在這種無形的服務力方面。

接下來，蘭園江悅将以何種方式在一衆相同定位的産品中脫穎而出，還得有待觀察。