觀點意見:房地産市場走勢供需錯位 優勝劣汰很重要

今天的房地産市場已經不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯位的。世聯對當前的研判，認為優勝劣汰、勝者為王是非常重要的。

編者按：在2014城市觀點論壇西安行的讨論中，不少專家學者都認為，未來中國房地産行業的發展應該是要回歸市場的。世聯行首席技術官黎振偉先生在演講中，也表達相同的看法，他認為中國房地産市場最後應該是要紮根市場，服務市場，代理市場的。

黎振偉 當今的市場面臨的問題一定不是一個簡單的買賣問題，它實際上綜合了很多東西，我們可以看到今年開局以來經濟面臨着威脅，增速放緩。3月份的CPI跟PPI都同時下降，我們現在沒有通脹。我們的中國制造業PMI，48，已經達到了八個月新低，還有鐵路運貨量也在放緩。社會的融資活動也繼續放緩，所以這個投資跟消費的減慢，不是偶然的。問題就是當中國的經濟在下滑的時候，我們的中央政府如何看待當前的放緩？

我們看到本屆政府它在很大程度上容忍，不會因為一時的波動而采取強勢的政策。所以我們看到博鰲亞洲論壇李克強總理談到，我們不會因為經濟一時的波動采取強勢政策，所以我看這是下了決心的。我們的GDP在一季度放緩到7.2，甚至比全國水平還要低，同時看到，房地産開發回落也影響到我們的GDP，所以房地産跟GDP有關聯，同時政府也看到了不能夠單純靠房地産刺激GDP。但是國家並不是沒有作為，國家在新的政策上進行大的改動，國家還在高鐵、貨币政策微調，在“三農”政策，房地産的分類調控等其他方面進行微刺激，這個微刺激是開發商要關注的新的發展空間。

同時我們也看到穩增長保就業，當前就業沒有太大問題，但是大學生的就業結構面臨難題。2014年的就業目標是1000萬，跟以往的變化是減了23.7。也就是說，今年如果開發商要對行業進行調整，相信在增加就業方面，應該是開發商可以做的事情。房地産市場的調整是經濟增長，就業目標實現的主要風險之一，新型城鎮化，結構的調整，行業的洗牌加劇，都會帶來風險和機遇。我們還看到國家在調控思路上，在金融上放大了市場。我們看到信托者，他們談到了金融已經在調整，融資的方式，國家也A股融資，當然銀行直接貸款是困難的，因為利息上漲。

對走勢方面我們認為，今天的房地産市場已經不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯位的。一季度全國商品房成交面積出現了負增長，前兩次的負增長在2008、2012年，也就是說這次我們看到負增長應該跟上一次有同樣的規律呈現，可能會更長。我們也看到一季度回落，尤其是一線城市跌幅明确，不光是二線城市，一線城市的價格也在下調，從13年的一季度相比，因為13年價格上漲比較快，所以14年的調整是必然的。

同時我們看到新增供銷比的顯示，進一步制約了力度，可以看到我們的供銷量的比也比較高。未來房地産開發投資、增速也在緩慢的下降，投資拿地也在減少。随着需求，當資金成本增加，疊加效應開始呈現，所以也逐步地傳遞到市場銷售終端。今天房地産銷售的困難是由經濟，以及房地産本身的綜合因素所造成的。同時我們看到客戶購房的意願，目前有800多個樓盤的售樓部，我們購房者意願指數也在下降，我們現在回落到2012年的低點，這個指標大家還是關注的。

我們也看到，不同城市在步入了調控階段，不同城市之間的成交分化。我們看到西安一季度的供應量情況，新批準的數量是500多萬方，市場供應明顯好于去年預期。我們看到西安一季度的供應與成交情況，商品房成交300多萬，環比下滑較大，但同比下滑並不太大，我們認為西安的市場還沒有出現大的、明顯的下滑，基本還是表現相對穩定。不同城市情況不一樣，對我們來說，對于不同城市采取的措施，采取的策略也是不一樣的。關注市場，關注相應的檢測指標、相應的數據，這些都不一一去講。當然我們也看到庫存是目前房地産周期存在比較大的問題，部分城市超過15個月，應該說三四線城市的整體庫存是比較高的。

最後看一下，一線城市比較強的，二線城市也有相對短期，中短期供求走勢比較強的城市，我們認為西安是在二線城市較強的城市，其他城市都有不同的分類，從每個月來看變化，這種變化挺敏感的。同時我們根據市場不同的表現，我們采取不同的策略，不同的對策，千萬不要一擁而上。二線城市目前正處于高速發展中，西安屬于這種城市，對不同城市的銷售瓶頸要采取措施。

第三，我們談談世聯對當前的研判，我們認為優勝劣汰勝者為王是非常重要的。回顧08年以來的市場運行，我們看到本次是至2012年成交開始回升，目前已經經過了23個月的順周期，所以市場也開始要出現下行了，這是規律。從05年一直過來到13年，其實市場的下行是有周期的，所以這個下行也是一個預測之間。我們看到，不同于前兩次的降價風潮，08年是金融危機，11年國家主動調整，限購。這次是因為二三線城市庫存量大，所以開發商應該在結構上有所思考。我們看到市場寬松期，行業集中度，行業的集中要加劇。

在這個時候，不同企業的做法是不一樣的，對于有些企業需要加快考量。不同企業，在這個時候措施是蠻到位的，對于世聯采取貼息等方式，這是保利的模式，這是恒大的案例。我們對不同的企業監測也在緊跟策略。盤點貨量，千萬不要簡單而為。在房地産調控中，調整中，企業要提高自身的應對能力，以及操盤能力。

本文為世聯行首席技術官黎振偉先生于2014城市觀點論壇西安行上的演講實錄節選，未經本人審核。