觀點意見：目前限購政策存在已經沒有意義

限購是應急階段性的行政手段，目標是抑制投機性需求。目前普遍的供大于求，就已經沒有存在意義。

陳淮 過去十年我們的房地産業高歌猛進，确實在過去十年終推動國民增長，改善老百姓住房，已經帶動了産業發展，但是快速發展就帶來了大量不平衡，累積起了多方面的問題。

比如說東部和西部，大城市和中小城鎮，城和鄉的資源配置，在享受城市化、房地産發展的好處上，在很多方面累積了大量的不平衡，這不平衡需要一段相互磨合的過程。

因此出現了今天的狀況也不奇怪。這些原因是不是限購和限貸退出就能夠出現另外一番天地？我還是想說，在過去十年，老是說政策撲朔迷離，史上最嚴厲的房地産調控政策，其實在過去十年，決定了中國房地産業發展到今天的規模、增長速度、空間分布以及價格，究竟是政府的政策還是市場固有的軌迹？究竟是哪個力量決定了發展到今天的中國房地産市場？還是市場，市場頑強地按照它的自由軌迹在運動。

所以在《十八屆三中全會全面深入改革的決定》中和今年3月16日國家發布的《國家新型城鎮化規劃》中都有一個正确的認識說，我們的市場方面的資源配置，市場是起着确定性的力量，並且說了一句，“今後是由市場主導，政府引導”。市場退和不退，都按照自己既有的軌迹運行，退了只是把明年後年的需求提前釋放而已。

限購這個政策本來就是應急階段性的行政手段，目標是抑制投機性需求。我們目前顯現出來的是大多數普遍的供大于求，這個政策的存在就已經沒有意義。

大家務必要明白，政策能不能創造和消費房地産的需求一樣簡單的問題，投機性需求並不是什麼時候都會産生和存在的，只有在持續的不需求的時候投機性才會存在。比如說在春運的時候才有黃牛黨倒火車票，我們請香港的歌星來唱歌，才會有黃牛黨倒票。什麼叫投機性需求？投機性需求在本質上和投資性需求本質上沒有區别，它和一般投資行為不同的是它利用供不應求的失衡狀态，通過投機性的經濟行為來擴大這個失衡，這叫投機。

當供大于求的狀态改善，限購的政策順勢而為的退出就是順理成章，退和不退對房地産市場沒有什麼影響，它有一個積極的方面在哪里？實際上限購有一定的消極作用在于抑制了異地人口向城市里集中，對于中國的城市化進程是不利的，既不利于人口向城鎮集聚，也不利于房地産的再生産循環，到現在中國的城市人口不是太多，而是還不夠，只是分布不夠合理，過度向北上廣深集中，各大城市的承載力已經不足以面對的人口集聚，所以新型城鎮化規劃承接了十八屆三中全會的一句重要的話，堅決抑制特大城市的人口擴張，發展中等規模的城市。

什麼叫特大城市？目前核心市區人口占1000萬人口以上的城市有六座，這個1000萬不是行政轄區，500萬到1000萬有10座，接近這個規模的城市将是未來嚴控人口進一步涌入集中，努力分化疏解城市核心功能的重要方面。目前300萬到500萬人口的城市只有28座，100萬到300萬106座，50萬到100萬的200多座，中國人口到15億的人口，七成的人口主要住在50萬到100萬，100萬到100，300萬到500萬的城市中，大致需要500到800座這樣的城市，現在只有260、270座城市。因此從長遠來看，借助市場供大于求，政策退出是非常好的。政府說經濟發展換檔期，過去的政策消化期，這就包括了在房地産領域過去的政策調整。

本文繫中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任陳淮于2014城市觀點論壇廈門行演講節選