國慶長假的政策轟炸與後市基本判斷

韋謝 整個行業伸長了脖子靜候930這個傳統政策日的動靜，沒想到等來的卻是一連串調控政策的轟炸。

國慶長假剛剛過半，已有北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市先後出台了樓市的調控新政。這種極短時間内多地政府密集出台樓市調控政策的現象是史無前例的，這給了我們兩點暗示：

1.在樓市調控“因城施策”的大方針下，各地調控手段卻有很強的趨同性，一方面是由于城市之間的模仿，另一方面由于各個城市都面臨着同樣的政治正确的問題。

2.多地政策的密集出台，似乎出台樓市調控政策已經成為一場“政治任務錦標賽”，這很可能是決策層授意後，各地争相表忠心的結果。

如果的确如此，那麼全國層面上講，樓市的風向已經掉頭向下，無論是政策還是輿論都很難再對樓市有正向的刺激。因為在我國，國家意志至少在看得見的層面上，都能得到堅決的貫徹。

從2015年下半年開始，南京、蘇州、武漢、廈門等二線熱點城市就已經基本确認了當地樓市的復蘇，到2016年初，尤其是滬深兩地“325”調控政策升級以後，滬深的市場資金被排擠外溢，這進一步刺激了長三角和珠三角重點城市的樓市。從南京、杭州、蘇州，到合肥、無錫；從東莞、惠州、珠海，到佛山、中山；乃至到胡煥庸線以東的幾乎所有副省級以上城市，我們見證了一個由點及面，自東向西的樓市熱度恣意蔓延的局面。這其中既有一線城市資金外溢尋求投資機會，也有本省人以實際居住需求為基礎的資金避險行為，二者相互疊加，内外呼應，不少熱點城市都出現一房難求的現象。

在這一背景下，全國範圍内居民購房的杠杆率節節攀升，到2016年第二季度，我們所估算的杠杆率指標（當年累計居民戶中長期貸款金額/當年累計新建住宅銷售額）已經超過了60%，超過歷年同期近20個百分點。此外，根據央行公布的數據，7月人民币貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元；8月人民币貸款增加9487億元，其中住戶部門貸款增加6755億元。可見，全國樓市的全面開花，可能已經觸發了金融繫統的風險示警。

2015年12月的中央經濟工作會議指出，2016年經濟社會發展的主要目標就是要抓好“三去一降一補”五大任務。其中，去庫存、去杠杆被認為是關涉房地産市場的兩個要點。一些市場觀點對這兩個要點的認識和解讀有失偏頗，認為去杠杆就是要降低樓市的杠杆率。其實，從房地産領域看，去庫存就是要鼓勵大家買房消化庫存，去杠杆並不是要限制居民購房的杠杆率，而是要去政府債務、企業債務。因此，去庫存、去杠杆的理想目標是，萬衆一心齊買房，然後政府通過賣地去杠杆，企業通過賣房去杠杆，最終把政府和企業的杠杆轉移到居民身上。

我們看到今年2月2日，央行和銀監會發布的《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》中指出，“在不實施‘限購’措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”，這個政策就是很明顯的為“去杠杆”背書。去杠杆的矯枉過正和去庫存的操之過急，造成社會資金和居民财富向房地産領域的空前聚集，這很可能會引起決策層對金融安全的憂慮。這就很容易理解國慶期間各地密集的“政策雨”了。

關于近期調控政策的幾點判斷如下：

1.二線熱點城市降溫，一線城市保持平穩。與全國統一的調控政策相比，因城施策帶來的是多個城市對于類似政策的不斷重申，不斷強化，這對市場預期的壓制也更有持續性。各地的調控政策都以抑制投資性購房行為為主要目的。對于今年樓市火爆的熱點城市來說，缺少了投資性需求的支撐，後期樓市會有看得見的降溫。但由于熱點城市新房庫存都比較緊缺，因此短期内價格不會松動。對于一線城市而言，無論是資金量還是樓市基本面都很健康，盡管市場心理會受到政策雨壓制，但預計量價會總體保持平穩，即使有所起伏也會在短期内恢復。

2.各地樓市的政策轟炸絕不會在今天結束，這一方面有政治正确的壓力，另一方面有來自已經出台調控政策的“兄弟城市”的競争壓力，不僅是國慶，甚至整個十月都有可能成為“政策月”。

韋謝 Q房網新房事業部研究總監