馮毅成:武漢樓市進入修複通道

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2021-12-18 16:11

  • 樓市當前的主要症結就是欠缺良性循環,因此加快從金融政策層面支持,是修複樓市,推動樓市企穩走向良性循環的關鍵。

    馮毅成 根據武漢市房管局官網公布:10月,新建商品住房網簽銷售11689套,網簽銷售面積131.56萬平方米。11月,新建商品住房網簽銷售15634套,網簽銷售面積172.37萬平方米。

    對比發現,11月武漢新建商品住房銷量猛增三成,其中銷售套數環比增長33.75%,銷售面積環比增長31.02%。今年1-11月,武漢新建商品住房網簽銷售174797套。

    另外,武漢貝殼交易中心公布,12月份武漢有13家銀行通知下調首套房貸利率。由之前的5.78%(LPR 1.13%)降至5.73%(LPR 1.08%),二套房房貸利率暫無變化。實際上,近期在全國多地均出現了房貸利率放松迹象。

    結合12月6日政治局會議重要精神,加之以上兩則消息以及多個基本面判斷,武漢樓市已經進入修複通道。

    比房貸利率下降更有利的信号

    以一套200萬元總價的房産交易為例,按照全商業貸款方式,首付三成,貸款七成,總貸款本金140萬元,分30年共360期還款計算結果如下圖所示:

    雖然貸款利率下調前後,從實際月供變化來看微乎其微。但房貸利率下降傳遞出的是一個重要信号:商業銀行正在迅速積極響應上層會議精神。

    在這個重要響應的背後,我們可以看到實質性的利好所在:

    第一,雖然上述表格對比計算的月供優惠並不大,但反映出銀行繫統下調首套房房貸利率,保障剛需住房的積極态度。相比利率下調,更為關鍵的是銀行繫統已經透露出為保障剛需購房降低房貸門檻的信号。我們有理由相信,由此帶來的積極轉變是:用于保障剛需購房貸款的總額這個“大水池”應該更加充沛,同時審批房貸的門檻相應降低,批複貸款的速度加快。

    以上這些,才是“降低首套房房貸利率”這條消息讓人可以期待的實際利好。

    第二,12月6日召開的政治局會議的原文是“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。合理住房需求,按照現行的限購政策解讀就是以家庭為單位擁有兩套住房,也可以通俗理解為:第一套房用于剛需自住,第二套房用于改善自住。這都是合理住房需求。所以,我們可以謹慎而樂觀地估計,當首套房房貸相關政策(利率調整、審批門檻、放貸速度等)優化以後,是否會開始對二套房房貸相關政策予以放松?

    第三,要加快整個市場修複,實現房地産市場良性循環,從消費端看,不光是要對首套房、二套房來優化金融政策,還需要從新房市場到二手房交易市場進行優化放寬。只有當(具有合理自住需求的)二手房交易能夠得以順利進行,新房市場才可能獲得相應的“房票”和資金入場,這是推動交易端良性循環的關鍵所在。

    第四,商業銀行對開發企業的金融政策是否也會盡快優化,尤其是之前過度解讀上層會議政策,過嚴執行政策帶來的“措施踩踏”也大概率會從緩和走向修複。

    武漢樓市已經進入修複上升通道

    可以推斷的是,這僅僅是金融機構對剛剛召開的政治局會議精神的初步反應,全國樓市都正處于修複階段,從今年到明年重大會議之前,樓市會從修複、企穩恢複到正常健康水平階段運行,出現大牛市的概率不大。

    也就是說,在接下來的樓市階段,還将大概率出現一繫列利好政策。當前樓市最缺乏的是市場信心,主要症結在樓市内部的循環出現問題,而其中主要原因是金融收緊過快。

    因此,要修複樓市(到平穩狀态)必須在這些方面下功夫。

    我在《2022樓市研判1:武漢新建住宅庫存20萬套,購房者需看清幾個關鍵點》和《2022樓市研判2:政治局、央行同天發出重要信号,樓市企穩回暖在即》文章中總結過幾點關鍵結論:

    第一,新建商品住房庫存量上升並非是由于供大于求造成,從數據統計看,近年的新房供應在下降。

    第二,主要是由于遠城區的新房供應較大,銷售速度放緩造成庫存上升。

    第三,2022年武漢市新建商品住房的供應量會銳減,因此市場上的庫存會加快回落,市場總體來說是供需平衡,基本面仍然健康。

    第四,造成本輪樓市在全國範圍内波動的主要原因,除了疫情和國際經濟因素之外,在于這輪房地産“去泡沫,降杠杆”過程中,行業的資金面快速收緊。

    尤其是以金融機構為主的社會多方面對房地産企業制定和執行措施過程中發生了“措施踩踏”,讓部分監管顯得略嚴,步伐、力度略超過實際所需,使得房地産企業的資金鍊在短期内加劇緊張。直接表現是企業端和消費端貸款門檻較高,影響了樓市的“内循環”。

    所以我們可以看到,從9月24日開始,央行在第三季度例會上就首次提到“兩個維護”,即“維護房地産市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”。

    “兩個維護”是上層會議開始修複市場的標志。在經過一繫列動作後,12月6日,政治局會議提出要“推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地産業健康發展和良性循環”。

    樓市當前的主要症結就是欠缺良性循環,因此加快從金融政策層面支持,是修複樓市,推動樓市企穩走向良性循環的關鍵。

    在政治局會議召開的同天,央行發聲,要從12月15日開始降準5%,共計釋放長期資金約1.2萬億元。這将直接促進商業銀行釋放更多資金流入實體經濟,将間接提升占據國民經濟超40%的“泛房地産業”循環活力。

    目前,降低首套房房貸利率只是第一步,圍繞整個樓市修複與維穩的動作必将長期深化進行。

    武漢樓市11月新建商品住房銷售比10月增加三成。不出意料,12月作為全年的沖刺階段,銷量還将進一步擴大。從上述分析可以判斷,武漢樓市已經進入修複通道。

    不後悔購房的唯一出路

    前面兩篇文章已經給過很多具體且關鍵的購房建議,有興趣的朋友可以查閱。當前市場雖然已經進入修複通道,但仍在企穩階段,市場分化将長期存在,不同區域的新房、二手房供應量、成交價走勢的不平衡仍将長期存在。

    建議購房者以“合理自住”為核心需求決策購房,購房時不應該過分追求價格便宜,應摒棄“抄底樓市”的幻想。市場底、區域底,乃至同小區房源的底都是動态變化,不能一概而論。盡量遠離财務和運營糟糕的公司,這些房源在按時按質交付上存在風險。一定要堅定選擇綜合品質與品牌口碑良好的房屋。

    在面對低價誘惑時,應該摒棄“買到就是賺到”、“今後賣價可能翻倍”等不切實際的幻想。

    買新房和賣二手房是完全不同的兩個市場,兩種需求邏輯。

    樓市已經結束了普漲階段,今後的主要價值是房屋的使用價值。至于今後房屋能夠估值多少,由當時的二手房市場供需情況決定,同時也要考慮當時當地銀行的評估政策以及政府對銷售的管控措施。

    哪怕是再權威的專家,也不一定能給出匹配具體家庭需求的購房建議。多從公信力與專業度較高的信息來源中學習總結成自己的買房思維,結合自身需求精準分析決策是今後買房不後悔的唯一出路。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點地産新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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