馮毅成:“十六條”是止瀉藥而非回春術,說樓市要反轉是無稽之談

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2022-11-24 20:31

  • “金融十六條”不是樓市救市政策的最後招數。

    馮毅成 “‘金融十六條’已出,樓市将反轉”、“樓市已經觸底反彈”、“2500億放水,市場不會再跌了”、“‘金融十六條’比‘2008年四萬億救市’政策更猛”……

    面對近期這些急功近利的輿論,哪怕是從業多年的地産人,如果沒有稍微豐富的思維邏輯和較強的理論功底都會被這些分析迷惑帶偏。

    為了方便閱讀,在展開正文之前我先給出本文核心觀點:

    一、“金融十六條”的首要目的是保交樓,次要目的是纾困企業與修複全國金融政策。對于目前已經瀕危的房企來說有意義但作用有限。

    二、這是央行、銀保監會帶頭的示範作用與信心傳遞,但後續需要盡快落實政策,提高金融繫統行政效率,加快“搶救”行動。

    三、目前房地産業的循環仍然嚴重受阻,房企普遍存在資金緊張或困難,這種局面短期内很難發生實質性轉變。

    四、“金融十六條”只是定位表态的“開胃菜”,陸續還有繫列政策補丁出台。

    五、“2500億無息貸款”是用于保交樓,2000億的發債是用于企業發債。以上數據相較于纾困企業的實際困難規模來說還不夠。今年的救市預算額度已幾乎見底,預計明年會新增且提高。

    六、救市政策沒有觸底,樓市短期内也很難實質性回暖。

    七、樓市短期很難徹底反轉,除非疫情消散,居民收入提高且樓市出現賺錢效應,比如發起新一輪的貨币化棚改等,但操作難度與副作用較大。

    示範作用大于實際力度

    “金融十六條”實際上是央行、銀保監會帶頭表态,對全國金融繫統以往政策的一次糾偏,其政策首要目的是保交樓,次要目的是纾困企業與修複行業循環的金融政策。

    這是一次較為全面的糾偏政策,也是在全國範圍内一次重要表态,其傳遞出來的信心非常重要。但僅靠一次會議,一份政策很難達到預期。如果這份政策在今年上半年就出台效果會更好。

    如防疫政策一樣,金融政策需要在制定以後加強對全國各級部門執行力度、執行效率、執行效果的監管。

    相關融資發債和保交樓資金都需要很長的落實流程。另外,因為各個地方監管資金,單個樓盤的銷售款很難回流到房企總部,這就使得房企在不同城市、不同項目的經營上出現不同程度的資金緊張。

    為何央企、國企甚至是“三道紅線”指標相對優秀的龍頭房企也會帶頭降價促銷?很大一部分原因就是應對這種困難。企業指標優秀不暴雷並不代表具體樓盤項目經營情況良好且資金充足。

    因此,對困難企業的貸款、“保交樓”專項資金等,應該盡快執行到位。“金融十六條”只是開端,預計接下來特别是明年初,在救市額度預算充足的情況下,會有更大力度和更加細化的政策出台。

    目前已經出台的“金融十六條”政策,更像是一份指導性的會議文件,諸多細則,執行辦法都需要細化落實。

    政策尚未見底,陸續還有新政

    從目前已經出台的政策和重要的高層表态來看,短期房地産政策的主旋律“仍是保交樓”,将支持竣工面積增速持續修複。

    而實際上,單靠政府的力量去解救困難企業,促使停工樓盤全面複工並交付是非常困難的。

    只有讓困難企業自身恢複造血功能,能夠在短期内通過多種渠道以安全健康的方式獲取足夠的資金,恢複企業良性運轉,才能促使更大範圍的“保交樓”。

    目前出台“2500無息貸款”是用于保交樓,2000億的發債是給困難企業發債。以上數據相較于遇險企業的實際困難來說遠遠不夠。

    據去年的一份财經統計數據,國内30家房企的負債規模共計約68800億元,其中恒大負債規模為2萬億。因此,上述兩項總和4500億對于6.88萬億來說僅僅只是一個零頭。即使加上此前研究和正在執行的房地産基金、棚改專項債等,兩者數據差距也較大。

    而值得一提的是,諸多報道中的房企負債都是經過房企美化後的負債,實際上房企拖欠媒體、活動公司、相關渠道方等相關供應方的合作款也是一筆不小的數字。

    而這些供應方的背後也是大量從業者和諸多個家庭,從保民生的角度來看,這些風險同樣值得重視。

    市場的困難還得靠市場造血解決,将救市場、救企業與“保交樓”並重,就是最大程度的保民生。

    可以肯定的是,“金融十六條”不是樓市救市政策的最後招數,後續到明年還将陸續有政策出台,直到達到“三穩”效果才會告一段落。

    次生災害仍将高發,市場反轉仍需時間

    前文分析過,即使是在“三道紅線”綠檔的房企開發的具體樓盤項目也面臨不同程度的資金緊張。整個市場下行壓力較大,二手房割肉難賣,新房“跳水降價”促銷,價格體繫已經嚴重錯亂,信心嚴重受挫。

    相比牛市,如今持有房産的風險在上升。不僅是老的房貸利率産生的利息較多,而且房産本身的估值不升不降會造成家庭财富嚴重縮水。

    相比之下,還房貸不如交房租來得實惠,即從住房成本角度計算,租房比貸款買房更實惠。

    購房者面對促銷,越是降價越不敢買。另一方面,新房降價促銷會造成房企嚴重失血,大概率會影響後期開發品質與交付時間。

    而只要市場存在企業暴雷、工地停工、交付質量差、跳水降價等負面消息就會刺痛整個市場神經,進一步挫傷信心。上述諸多利弊與政策方向的預判在此前《2022樓市研判》繫列文章中基本已經論斷。

    可以預見,2023年的市場很難反轉,除非迫不得已使用“救命大招”貨币化棚改。當然,這是萬不得已的措施,帶有諸多弊端,操作難度較大。

    今年以來,高層堅持“房住不炒”與“三穩”原則,出台了一繫列救市政策,産生了積極正面的意義。

    然而,市場修複需要一個過程,不可能靠一兩份文件、政策徹底反轉。在這個修複過程中,有三點重要的調控工作:

    在這個修複過程中,有三點重要的調控工作:一是完善制度與政策,高效化解循環上的困難;二是改變供求關繫,讓供求相對趨于平衡;三是為風險點打上補丁。

    換句話說,除非樓市普遍出現賺錢效應,即“開發商拿地可以賺錢,購房者買房可以升值”,否則市場很難恢複信心。

    而最關鍵的一點是,只有疫情不再反複發生,居民收入穩定提高,購買力恢複的大背景下讨論購買意願與購買預期才有意義。

    馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

    撰文:馮毅成    

    審校:勞蓉蓉



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