馮毅成：2023樓市不确定性中的八點确定趨勢

馮毅成 住房改革至今的35年間，對于樓市來說，只有2016年和2023年能夠稱為歷史上最受關注的兩年。

這兩年，幾乎全民都因樓市而焦慮，或者說擔心财富差距拉大而焦慮。

如果說2016年是史無前例的一次牛市啟動，進場慢的人會輸在這場“财富戰”中，那麼2023年，老房貸利率、新房貸利率與存款利率形成的巨大差額也會讓還貸慢的人敗下陣來。

一句話，在一場全民經濟運動中，逆水行舟，不進則退。

外有俄烏戰争、全球經濟衰退、中美貿易戰等，内有經濟轉型、疫情、人口下降，以及房地産行業自身的發展瓶頸，多重因素共同導致樓市充滿了不确定性。

但我們可以在這樣一個充滿不确定性的行業中找到确定性較高的八點，以研判今年武漢樓市的走向。

今年2月5日，我已經在個人抖音、微信等視頻平台發布了《2023行情研判之武漢樓市八點》的短視頻。其中第二條就提到“交易門檻，包括購房資格、首付比例、交易稅費等都将長期處于寬松環境中”。

2月6日，武漢市政府官網就發布了《關于激發市場活力推動經濟高質量發展政策措施的通知》，共有16條，其中第9條重點提到了房地産，相關表述也基本在我頭天發布的視頻中預測到。

為了方便更廣泛傳播和準确理解，本文在原視頻基礎上略作完善。

一、利率長期保持低水平，但仍有下降間空

為何我會把利率放在第一點來說？因為利率是拉開财富差距的關鍵點。今年，我發表的第一篇樓市研判文章就是《重視利率變化，警惕家庭資産流失》。

核心是想是要警惕利率剪刀差。

文中算過一筆賬，如果在2019年購買一套總價400萬元的房産，貸款七成，按5.68%的利率貸款30年，等額本息計算總還款應為583.76萬元，相當于總貸款本金（280萬）的兩倍之多。

等額本息模式下，月供16215.74元，如果按照前三年（即36期）月供計算利息，取中間值（即第19期）利息（12990.52元）計算，前三年共付利息約457658.72元，也就是說三年要付出将近46萬元利息，而本金只還了将近11.6萬元。如果按照同樣方法計算，前五年利息将近76.8萬元。

在二手房價不漲反降的行情下，這種房産已經成為了負資産，在利率的剪刀差之下，這種負債會讓家庭資産加速縮水。

利率的剪刀差主要來源于兩個方面：

一是新老房貸利率的差距較大，2019年及之前房貸（首套房）利率5.68%起步，高的還有6字頭的，而目前已經降至3.9%（其他城市目前最低有3.7%的）。兩者之間的差高達2%。

另一個剪刀差來源于房貸與存款利率的巨大差異，房貸利率5.68%起步，目前定期存款年利率大概在1.75%，兩者之間存在4%左右的剪刀差。

無論是2%還是4%的剪刀差，在二手房價不漲反跌的行情下，家庭資産會加速流失，财富會加速縮水。

我預計，當前及未來相當長的一段時間，我國的房貸利率将長期處于低水平，並且今年往後，現行的房貸利率仍有下降空間。

同時，從金融繫統高層到地方政府都在密切關注“提前還貸”的浪潮，居民已經打響了财富保衛戰，面對上述諸多風險，有關部門不會坐視不理。若任由當前局面發展下去，對金融穩定勢必産生一定的影響。

我預計有較大的可能會在今年内讓廣大高房貸利率家庭通過合規渠道将高利率降到低利率水平。

二、交易門檻将進一步降低

除了上述利率外，交易門檻主要還包括購房資格、首付比例、限購區域、限購套數、交易稅費等，可以預見的是，今年武漢和全國主要城市一樣，将進一步降低交易門檻。

例如，擴大不限購的範圍，适當增加限購套數（目前已經從原來的2套增長為3套），降低交易稅費等，最大化地為購房者松綁減負，鼓勵更多有真實自住需求的人盡快上車。這種趨勢在未來相當長的時間可能都不會改變。

三、短期内不會出台房地産稅

房地産稅通常指的是持有房産應繳的稅款。顯而易見，在當前救市、恢復經濟循環的大背景下，這一類的“緊箍咒”與市場需求是背道而馳的，它的出台将直接給土地财政潑冷水，不利于全國救市一盤棋的總體方針貫徹。

房地産稅在上海、重慶試點了十年效果並不理想。當前，房地産稅缺乏完善的法律依據，缺乏市場氛圍，同時也嚴重缺乏民心支持，可以說與天時、地利、人和完全背離。

只有在極少數專家、學者的學術探讨與行業探索中，這種話題才有發揮的空間。我預計，房地産稅在短期内不會推出，至少在武漢近幾年都不會出台。

四、二手房交易門檻逐步降低

2022年，帶押過戶的政策在全國重點城市基本都推出過，這是二手房交易市場的一次重要突破。我預計後續政策仍有放寬趨勢，釋放更大的流動性。

當前，二手房市場存量積壓已經到達歷史高度，想要刺激市場良性循環，就需要解決“缺錢”的問題，而廣大改善群體最大的家庭資産就是二手房，只有降低交易門檻，促進這些二手房快速變現，才可能讓這個群體快速實現改善置換。

因此，從長遠看，二手房的交易門檻将逐步降低，而交易稅費則是松綁的關鍵。

鑒于不少家庭收房以後並未及時辦理房産證，那麼在後期二手房交易中，相關稅費的計算是否能夠不再以房産證的辦證時間為標準，而參考交房時間或者購房備案時間确實值得考慮，這是一個重要的突破口。

另外，對于現行的標準“滿二唯一”“滿五唯一”，是否可以取消或者放寬？對于“唯一”，是否可以與限購政策同步放寬為“唯二”？

總之，在交易門檻上要盡可能做到準入門檻低、收費標準更低的原則，才可能讓更多的二手房流通起來，繼而帶動二手房與新房良性循環，同時，也能夠帶動樓市與實體經濟良性循環。

五、今年的成交量大概率上漲

今年新房套數成交量大概率上漲，增量主要得益于疫情得到控制（疫情減少），而不太可能是市場需求本身的新增。

樓市史上最困難的一年已經過去。今年大概率不會再像去年一樣發生曠日持久的疫情，嚴重困擾工作與生活，也嚴重擾亂樓市的正常交易。另外，房企的償債高峰期也已經過去。

因此，可以判斷，今年的樓市肯定比去年活躍，盡管廣大家庭收入在降低，但我預計今年樓市的成交量增量部分主要得益于疫情被控制，大家看房買房的時間更加充裕。去年被疫情耽誤的交易将在今年完成。

六、市場分化加劇

二八法則下，市場分化還将繼續加劇，城市與城市之間，闆塊與闆塊之間，産品與産品之間的分化還将加劇。

未來，樓市幾乎不可能再普漲（除非發動新一輪的大規模貨币化棚改）。疫情期間，我們發現，高價值的城市、闆塊、産品抗跌性更強，而在經濟復蘇的背景下，分化也将加劇。

七、前期降價幅度大，售價低于财務成本的樓盤很難受

因為疫情的困擾，一些企業為了快速回籠資金不斷降價銷售，伴随而來的必然是進一步減配降標，這嚴重影響交付質量，甚至交付安全。

同時，交付使用後小區的運營維護很可能因為建設上的瑕疵，或者管理上的“控成本”“抽調物業費支援同家企業開發等”給業主帶來糟糕的生活體驗，甚至導致鄰里矛盾等。

“便宜無好貨”是基本經濟常識。“便宜”是一個相對概念，不是以單價1萬、2萬、5萬來劃分，而是将售價與财務成本相比得出的概念。

小區整體售價嚴重低于财務成本，那麼後期交付和使用大概率會發生許多問題。

八、密切關注與棚改有關的新聞

如果只看樓市這個行業，簡單說就是政府、房企、購房者三者之間的循環關繫。目前最突出的矛盾是三者均缺錢，影響了市場良性循環。

從長期來看，想要恢復行業良性循環必須要從根本上解決問題，即讓實體經濟健康發展，實現良性循環，大河有水小河滿。

而從短期階段性救市來看，目前可出的大招寥寥無幾。最直接有效同時副作用也較大的就是貨币化棚改，也就等同于對樓市實行一次大水漫灌。

這種做法往往是不得已而為之，2016年的貨币化棚改，實際上是為了延緩經濟衰退而強行發動的一次牛市，在帶來短期繁荣的同時，副作用也很明顯。

此後，高層對于貨币化棚改這個大招是慎之又慎，我在去年《2022樓市研判》繫列文章中也多次提到過“非必要，不貨币化棚改”的觀點。

基本可以這樣理解，當前階段如果發生大規模貨币化棚改，說明市場已經到了非常艱難的地步，救市的形勢非常嚴峻。

因此，我們要密切關注有關“棚改”的一切新聞。如果發生“棚改”，我認為創新型棚改的可能性更大，即有可能實現以“房票”代替貨币來補償，繞開貨币環節，讓地方執行起來更加有效率。

如果未來出現了這樣的新聞，大家一定要辯證地看，切勿頭腦發熱沖動投資，也不能将它與2016年的貨币化棚改相提並論。

當然，可能也會有城市更新、舊城改造等新名詞出現，定義雖然有區别，但實際上與棚改大同小異。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者