綠地香港業績會：母公司繼續注資 不排除分拆綠地金服

觀點地産網 對綠地香港來說，兩年前的今天是其誕生的日子。而港交所送給其兩歲生日的禮物則是“解除母公司綠地集團繼續注資的限制”。

“今天剛好是綠地香港上市兩周年，過了這個期限後，母公司綠地集團向公司注入優質資産的限制就沒有了。”綠地香港控股有限公司首席财務官遊德鋒在業績會上特地強調。

據遊德鋒介紹，此前綠地集團已向綠地香港注入了四個項目，分别為杭州的綠地旭輝城、昆明綠地雲都會、綠地香樹花城及綠地海珀瀾庭，“滿兩年後會繼續注資”。

從母公司注入的資産看，盡管綠地香港目前在金融闆塊的生意正如火如荼，但其主業仍是房地産開發。“随着綠地香港融資的增多，公司加快發展步伐，房地産主業發展已超出母公司預期。”

綠地香港主席兼首席執行官陳軍對觀點地産新媒體表示，“互聯網金融只是公司的一個新的業務模式，體現了公司全球資産定價能力，但其最終還是會反過來支持地産主業的發展，提高資金周轉率。”

據公告，今年上半年綠地香港的合約銷售約為70.24億元，同比增加20%，完成上半年目標的107%。合約銷售總面積為88.36萬平方米，同比增加69551平方米，增幅約為9%。

其中一二線城市項目的銷售為主要來源，海南、江蘇、浙江及廣西的核心項目分别占總銷售額的29%、20%、19%及11%。而公司約1430萬平米的土儲也主要分布在長三角及南部沿海黃金地段，“能滿足三到五年發展需求”。

另于今年下半年，綠地香港下半年将推出四個位于上海的項目，分别是黃浦區五里橋項目、綠地雲翔大廈、綠地自由港和綠地新都荟。除黃浦區五里橋項目為住宅、商業及辦公綜合體項目外，其余三個為商業及辦公綜合體項目。

“目前五里橋項目的住宅部分已進入施工階段，預計今年會面市。”陳軍透露稱，由于上海的市場規模較大，綠地香港未來也會繼續選擇性拿地，但這並不意味着與母公司形成競争關繫，“主要還是深耕原定區域，比如廣西市場今年就可以突破30億。”

除了增長超一倍的業績“亮點”外，綠地香港這一場生日宴會的另一聚焦點則是綠地金服，“今年的目標是50億交易額”。

對綠地金服總裁楊曉冬來說，“綠地廣财”能在上線僅三天内實現“5.5萬注冊客戶，其中綁卡客戶為4.5萬人”的成績是其有信心完後目標的有利佐證。

“現在達到了55000個客戶，距離30萬的目標還有25萬，我是非常有信心在年底達到甚至突破這個目標的。”

資料顯示，8月25日，由綠地金服自主開發的移動互聯網金融平台應用程式“綠地廣财”APP上線運營。“綠地廣财”APP致力于為用戶提供圍繞房地産互聯網金融的、多樣化的産品與服務，涵蓋投資、理财、社交、生活等多個維度。

将三天延伸至三年，綠地金服于公告中明示，其目標是在三年内打通500個社區，平台交易量突破人民币1000億元，注冊用戶突破300萬，成為互聯網投資平台的領軍者。

此外，說到此，楊曉冬抛給現場媒體的一個問題是，“為綠地金服還在抓緊推進“綠地REITs一号”的落地，首單項目的資産為綠地香港南翔項目。這是綠地金服針對商業地産所發行的私募市場REITs産品。

“什麼越來越多房企開始做互聯網金融？”他給出的解釋是，“房地産本來就離不開金融，随着地産行業黃金時代的過去，開發商需要将資産負債由将其從表内移至表外，以實現輕資産運營。”

随着綠地金服規模的擴張，“單獨分拆”是市場關注的另一問題。對此，陳軍則毫不回避地指出，“不排除這樣的可能，會根據業務的推進做一些頂層設計。”

以下綠地香港控股有限公司2015年中期業績發布會的現場問答實錄：

現場提問：剛才也提到綠地借殼盛高到今天整好滿兩年，港交所明文規定的注資限制也解除了，綠地集團會把哪些資産注入到綠地香港？

陳軍：綠地借殼盛高在香港上市已經滿兩年了，應該說綠地香港的房地産主業依然是按照集團公司的整體部署推進的，也比較穩健。由于我們在介入之後，做了很多的發債，發債的過程中也加快了綠地香港的發展步伐，從第一年30多億的銷售到第二年的129億，再到今年180億的目標，應該說增長是達到了甚至超出原本集團對綠地香港房地産主業經營業績的要求。

對于集團注資這個問題其實和綠地集團A股整體上市也有相應的關聯。從集團層面來講，綠地提出三個大的發展方向：大基建、大消費、大金融，這是三個核心的闆塊。綠地集團也會有一個頂層設計，很明确地将綠地香港作為綠地集團重要的增長極，特别是在房地産主業，當然最近我們也肩負了互聯網金融的業務。綠地集團在房地産主業的資産比較多，也比較復雜，有海外的，有城市綜合體類的，也有不同的産業類的，這也需要從集團層面，即A股上市公司去做一些頂層設計。至于未來的注資對價，我認為一定會是合理的價格。

現場提問：目前綠地香港大力發展金融，未來會不會在這方面有所偏重？

陳軍：從綠地香港現在金融的比重上來講，並不是說我們做金融忽略了房地産。為什麼這麼講？互聯網金融平台的建立，實際上是我們一個新的商業模式，這個商業模式的背景有一個很重要的痕迹，是依托于我們對全球資源定價的能力。這樣一個産品反過來會支持我們不動産的運營。剛才楊曉東總裁在交流的過程中實際上也講了綠地香港的一繫列金融産品，這對綠地香港房地産主業的資産證券化，包括輕資産化以及資金周轉效率都會起到很好的作用，其中很多産品都非常有針對性。

另外，作為金融本身來講，為什麼會有那麼多的機構或者說資金需求方、投資者對我們信賴，其實也是基于我們對房地産主業的精準判斷，如果我們對傳統的不動産行業沒有精準把握的話，我們也很難在市場上得到投資者或者說資金需求者的信任。

現場提問：有分析指今後金服業務可能會從綠地香港平台上分拆出來，有沒有這種可能？

陳軍：未來綠地金服不排除會從綠地香港平台上分拆出來，我們會根據業務的推進做出一些頂層設計。

現場提問：綠地香港上半年的毛利率同比上升，但行業趨勢其實是在下降的，集團對于未來的毛利率預期是怎樣的？

陳軍：從目前的業績來講，資産回報率一直是我們非常關注的，我相信資本市場也非常關注，在這個過程中，我們是希望綠地香港的毛利率能夠穩定在一定的水平。當然，當前整個房地産行業都發生了一些調整，因此我們對新獲取的項目也有一些相應的標準。在什麼樣的情況下決定投資，在什麼樣的情況下會放棄都是有一些淨資産回報率的標準和要求。綠地香港本身也要發揮綠地集團的優勢，不是在市場上惡性競争去拼地，更多的是采用一些資源條件和政府建立更好的信任關繫，來共同發展房地産主業。

現場提問：今年下半年綠地香港将有4個重要的項目推出來，其中包括上海五里橋的地王項目，目前這個項目的進展情況是怎麼樣的？這四個項目對綠地香港下半年的業績貢獻會有多大？這四個項目都位于上海，未來是否會對毛利率有所提高？

陳軍：上海五里橋項目對綠地香港來講是一個非常重要的項目，目前項目整體推進比較順利，住宅已經進入了基礎施工階段，将于今年四季度進行銷售。與此同時，我們其它的項目，包括廣西的中央廣場等等也都在按照既定的目標在推進。有一些項目，從貢獻率來講，應該說還是比較重的，這些項目也是作為綠地香港下半年房地産主業的重點推進工作，我們也成立了專門的領導小組，對這些重點項目進行監控，希望它們能夠為今年全年的業績做一些相應的貢獻。

當然，也有一些原來沒有在計劃内的項目，目前也推進得比較順利，也希望在那些地方做一些增量，能夠補充到綠地香港下半年的業績當中。

從回報率來講，因為它是涉及到結算，所以預銷售可能暫時不一定能夠在今年的結算當中體現出來。

現場提問：綠地金服創新産品中有一款名為綠地置業寶，其中“零元買房”是如何操作的？如果買了以後可不可以中途出售？是一次性付款還是分期？

陳軍：零元購房為什麼會在綠地金服的平台上來做，實際上我們很容易就會想到它肯定是一個金融産品。這個産品針對的領域也是有所設計的，比如說對旅遊度假産品，本身客戶有一些需求，而且非常喜歡到這些地方來旅遊、度假。過去很多産品是叫分時度假。比如說你買了，你可以在這兒享受多長時間，然後在别的地方可以享受多長時間，但是我們推出的産品是結合資産和金融産品交融在一起，當然資金肯定是一次性支付的，但是25年後可以贖回，在滿5年以後可以進行交易，這樣可以用我們的金融平台的一些金融産品來進行交割。

楊曉冬：零元買房其實是這樣的，在買房的第一天，産證、産權都是你的，但同時我們綠地這個零元買房的産品承諾25年後可以把全部房款退給你，但有的人可能等不了25年，就要提前兌現，所以我們這個産品25年兌現全部房款，在5年後可以在平台上折價銷售。金融産品不影響房産産權的。我們做“零元買房”也是不能突破限購限制的，我們現在開展了黃山、南甯的幾個項目，這些城市都是沒有限購限制的，我們不是想用“零元買房”來規避政府的政策，更重要的是什麼呢？因為在現在的大環境下，房地産的去化率是比較慢的，用這種方式給大家一個選擇，讓他更願意買這種度假類的房子。

現場提問：之前楊總提到2015年綠地金服的目標是實現30萬獲客和50億人民币的交易量。目前的進展情況如何？

楊曉冬：綠地廣财APP三天前上線，現在達到了5.5萬個客戶，距離30萬的目標還有25萬，我們非常有信心在年底達到甚至突破這個目標的。更重要的一點，我們這5.5萬個客戶中有4.5萬個是綁卡客戶，超過80%以上，綁卡就意味着想和我做生意。現在的互聯網金融公司，大部分講有多少客戶，但真正有交易的客戶只有10%左右，這幾天市場上對我們的信任對我們來講是一個驚喜。

另外，關于50億的交易量，剛才已經說了，我們的地産寶已經做了4個億，我們的REITs是3.6個億，所以今年達到50個億應該是沒有任何問題的。

現場提問：綠地香港跟綠地集團在區域上是怎麼樣的劃分？包括今後注資會不會在區域上做一些分割？

陳軍：上海市場本身規模比較大，最近大家看到上海不斷有土地出來，我們和集團都會有選擇性地參與。當然綠地香港會在原有既定的發展區域里面繼續擴張和發展，比如說廣西市場，我們從去年的幾個億到現在的20多億，很有可能突破30億，明年可能就有40到50億的規模，我們會依托原來團隊的優勢繼續深耕這些已經深入的市場，這是綠地香港本身的戰略構想。

從集團層面，對綠地香港的定位也是這樣的，希望能在區域市場上成為當地的領頭羊和排頭兵，我們還需要進一步努力，目前在這幾個市場已經初露端倪，下一步我們希望在長三角和福建市場繼續有所作為。

現場提問：前兩天央行降息降準，政策利好不斷，您對房地産市場的走勢有怎樣的預期？

陳軍：過去資本市場的大發展，增強了房地産的流動性，資本市場也做了一些融資融券的工作，很多房地産企業都去了資本市場，但是現在大家能看到，這一輪股市波動後，大家對不動産資産的需求應該會提升。降息降準，包括5年交易契稅變成2年都将對一二線這種産業結構調整比較快的城市有比較大的利好，我們能夠明顯地感受到在過去這一兩個月成交中，這些城市的房地産銷售是明顯升溫的。

現場提問：金融這一塊對未來綠地香港的貢獻是怎樣的？

楊曉冬：我覺得會是不錯的。金融和地産是連在一起的，過去房地産商融資成本很高，銀行借不到錢，有了這個平台後，就降低了成本。另外，去化率也是非常重要的，當然這個去化率包括兩方面，一是資産負債，另一個是房子。現在包括綠地的資産負債率也超過80%，通過我們這種輕資産轉化可以減輕資産負債率的。另外，它可以通過平台直接到社會融資。以前是到銀行，現在是直接到社會融資，以後我們會推出一平米衆籌，直接向社會拿錢。

為什麼現在這麼多房地産公司都想做互聯網金融，他不是想做銀行，而是想把主業做好，将兩者連在一起的，中國的信托公司要是沒有房地産的話，信托公司都不存在了。綠地金服的作用是分為兩部分的，一部分是金融平台，一部分是支持主業。金融就是我們現在做的B2C，給客戶提供增值服務。支持主業就包括了置業寶、零元買房、REITs、資産證券化、1平米衆籌等，這都是非常重要的。

房地産公司如果不做資産證券化的話，他沒有辦法減輕資産負債。我覺得做得好的公司，像萬科，5年前已經開始做輕資産了。綠地如果沒有金服這個平台的話就要去跟其他的平台進行合作，有了綠地金服平台之後，就可以降低中介成本。所以把綠地金服放到地産公司里面的價值是非常大的，我之前跟投資者交流就指出綠地香港的PE是不能按地産公司衡量的，一個互聯網公司的PE至少有四五十倍，一個房地産公司的可能只有10倍，要把這兩個平衡起來看綠地香港的PE。

綠地金服是要解決房地産公司三個痛點，第一是資産負債率太高了，所以大家對房企不看好；第二，去化率太慢；第三，沒有流動性。

現場提問：“綠地REITs”是只服務于自己的項目嗎？

楊曉冬：不是，未來我們也會做别的開發商的項目。目前試點的綠地上海南翔項目的REITs收益是非常好的，因為這個項目本身要求開發的時候是10年不準出售的，綠地是一次性買過來，然後用REITs，剛剛落地。