寶龍地産業績會：商住比出現“大逆轉” 上海補倉方式廣泛

觀點地産網 “今年我們銷售額占比中，70%是商業，30%是住宅，達到一個歷史高點，這個比例是非常非常高的。”

3月16日業績會上，寶龍地産控股有限公司總裁許華芳在談到公司2016年銷售目標時，特意使用“歷史上”這一詞語來形容其中商住比發生的“大逆轉”。

其實，上述提及的變化已反映在寶龍2015成績單中。按寶龍地産2015業績報告，集團合約銷售額約為143.05億元，較2014年同期增加約34.3%，達到一個歷史新高；合約銷售面積約為153.20萬平方米，較2014年同比增加約26.8%。

在2015樓市整體向好背景下，諸多開發商都交出了一份較為滿意的答卷。但在寶龍看來，自己交出的成績單除了總數達到“歷史”高點外，當中的商住比的“大逆轉”則是另一需關注的焦點。

據觀點地産新媒體了解，在寶龍去年約143億銷售額中，商業與住宅的銷售金額分别為82.55億元、60.49億元，占比分别約為58%、42%，二者商住比則約1.37，對應的銷售面積則分别為52.27萬平方米、153.2萬平方米。

在許華芳看來，上述逆轉無疑給寶龍“商業第一，地産第二”戰略做好了鋪墊與定調。“到2020年，我們要做到50個購物中心，相信在上海的會超過20個”。許華芳對觀點地産新媒體如是指出。

按照寶龍的規劃，未來公司的拿地策略是“1+5+N”，其中“1”代表上海，“5”代表南京、杭州、蘇州、廈門、福州的地鐵上蓋物業，而“N”則是“掙錢不持有”的項目。

對于何謂“掙錢不持有”，許華芳則向觀點地産新媒體解釋稱，這其中主要包括兩種模式，一是自己商業項目少量的配套的住宅部分，二是與其他商業項目開發商的合作。

然而，在當前以上海為代表的一線城市地價飙升的年代，寶龍追尋的擴張規模不可避免會對公司的債務造成一定的壓力。

對此，許華芳給出的回答是，“我們在上海拿地方式是廣泛的，購地、拍地、政府合作、並購等等都可以參與，因為需求不是很大，一年三五塊就夠了，所以一定會尋找到最合适的地價。”

許華芳認為，在上述情況下，“保持約70%的負債率”對公司來水就是一個比較正常的水平。“70%是安全線，如果要突破70%，這個項目就要非常好，利益就要非常大，而且就算利益再大，也只會超過一點點，不會超過15%或20%。”

另值一提的是，在寶龍2015年各項數據都呈正向趨勢時，其核心淨利率則因匯率影響從上年同期的11%下滑至10.1%。

因此，寶龍的未來融資計劃也是現場媒體關注的另一要點。對此，許華芳則指出，從去年到今年，資本市場最大的變化則是國内的融資環境要好于國外。

“去年開始所有房地産同行更大比重的融資方式和工具都放在國内，我們也一樣的，各種類型的國内債券也都實現了。于此同時，香港融資平台也要繼續維持。”

以下為寶龍地産控股有限公司2015年度業績會現場問答實錄

現場提問：公司提到未來聚焦在上海發展，但現在一線城市的面粉已經貴過面包，在此情況下，寶龍今年拿地的情況會是怎樣？公司提到負債率要降到70%以下，但又打算繼續在上海擴張，這方面會不會存在一些困難？

許華芳：寶龍所做的生意跟現在普遍的房地産商做的生意是不一樣的，寶龍主要是做商業地産方面的。中國的商業地産還是具有一定的挑戰性的，目前專注做商業地産的房地産商在市場上已經很少了。寶龍現在在上海有11個項目，都是底價成交。

從拿地方面來講，因為寶龍足夠專注和專業，所以寶龍在土地方面的需求並不是很大，一年三五塊就夠了，而且寶龍在上海拿地都是采取購地、拍地、政府合作、並購等很廣泛的手段，所以在上海尋找合适的地價，我覺得是沒有問題的。而且現在有一個很特别的現象，以前商業跟住宅地價差大概是3倍，住宅比商業貴3倍，最近這段時間已經達到4倍，所以我覺得商業地産在未來是有機會補漲的。

對于負債率來講，70%這條線一直是貫徹寶龍過去三年發展的想法，我不能說一定不能達到70%以上，但是寶龍的理解是，70%是寶龍認為安全的一條線，如果要突破70%，這個項目就要非常好，利益要非常大。而且就算利益再大，負債率也只會超過一點點，不會達到15%、20%。所以寶龍覺得控制在70%左右基本上還是健康的，而且寶龍現在的思路也很開放，在這幾年将更廣泛地尋求多元合作，合作的力度也會加大。

現場提問：剛剛提到2020年50個購物中心會達到50個，這50個里面上海大概會占到多少個？

許華芳：未來50個購物中心里，上海的比重是多少，我們沒有準确的數字，但是我相信會超過20個。

現場提問：管理層一直強調未來會注重資産管理，請問具體計劃是什麼？

許華芳：寶龍以前資産管理是一個中心，在内部已經運作了三年，也起了很大的作用，寶龍今年為什麼把它提高到公司的主業呢？就是我們發現，資産管理能力持續做好以後，對公司的貢獻是很大的，甚至對未來尋求外面的生意都有幫助。

寶龍現在對資産管理的定位有兩方面是跟以前不一樣的，以前只服務于内部，只對内部原有的資産進行管理，現在有兩個定義，一個定義是把未來各種類型的基金、房托引進和退出的渠道，都由這個平台打通。第二是希望在未來的時間里，資産管理的服務除了服務于寶龍本身以外，還要服務于市場，我們希望通過更專業的團隊去服務更多其他企業，讓它更厲害、更優秀。我們也參考了很多國外公司的做法，資産管理公司對一個企業，特别是對商業地産公司起着非常重要的作用，這也是我們非常重視的部分。

現場提問：剛才提到土地儲備1+5+N中的N，要求是掙錢不持有，這個概念是什麼？是做住宅還是說是幫别人運營一些項目？

許華芳：對于我們的N的解讀。N包含兩類，一類是住宅，純住宅我們也會做，比如說我們在江蘇的一個項目，以前有商場，邊上有住宅，投入很少，利潤也不高，但是我們就順便做了，這是一類。如果是在外地做綜合體的項目，我們的思路一定是合作，而且我們開發的商場是由合作方持有，我們會定個價，可能會定很便宜的價格，這都無所謂，由合作方來持有，有需要的話由我們來輸出管理。輸出管理也是我們未來也會嘗試尋求的一條小路。

現場提問：關于酒店這一塊，前段時間綠地的酒店做了一個打包上市的REITs，準備在新加坡上市，這個模式在新加坡還是挺常見的，随着寶龍的酒店業務做得越來越大，未來會不會采取類似的模式，去運營酒店的資産？

許華芳：對于酒店未來通過什麼方式運營，我們剛才也提到了，我們會尋求多平台的上市，酒店肯定是一個合适上市的平台，但是是什麼樣的形式，我們還沒有确定，因為我們現在的基數還不夠大，不像那幾個大企業，他們每一塊規模都很大，我們的規模還不夠大，所以緊迫性還沒有那麼高，但是我們現在會在這些方面進行嘗試。

現場提問：寶龍怎麼看今年内地房地産的前景，特别是上海？請從商業和住宅兩方面分别做一下介紹。

許華芳：住宅市場應該說過去這兩個月超出了行家的預期，也超過了政府的預期，還是比較紅火的。我個人的觀點是，這個快速上漲的紅火迹象持續的幾率不高，因為它還是要有一定的基本面，沒理由在這種環境下不斷地這麼快上漲。但是我也不覺得市場會出現很大的波動或者風險，因為中國的資金面還是很充裕，這個還是資金導向的原因，因為有太多錢沒地方去，所以我覺得可能往後一段時間會冷靜一點，不會漲那麼快，這是一個個人觀點。

如果從商業市場來講，本身商業的競争環境就非常激烈，同行現在已經不是關注好和不好的問題，現在更大程度上是關注有沒有能力做好的問題，如果從企業家角度，在商業地産方面的發展，這個企業具不具備這個能力發展是很重要的。如果從市場面的角度，我覺得在過去這些年里面，實體商業已經到了最低谷，但是轉好的速度也是緩慢的，它不是低谷過了馬上就好了。我一直表達跟認可的未來中國商業地産好在哪里呢？好在它的大中産、大消費，這是兩個好的基本面。所以我覺得實體商業還是不錯的，但是要看人做，看地方做，看你怎麼做，這是我的個人觀點。

現場提問：今年有沒有一個買地的目標？拿地還是會專注在上海嗎？有怎樣的計劃？

許華芳：我們内部沒有确定一個具體的數，我只能表達一個态度，就是既積極又保守，我們還是會很積極地尋求适合的地，但是我們拿地一定要夠便宜，達到我們的戰略，這是兩個很重要的基本因素。我們最近幾個月确實也有一些努力，我想在最近兩三個月也有一兩塊地有拿到的可能性，我想拿地還是合理的，我們這幾年還是比較穩健的，各方面都在有節奏的發展。

對買地來講，我們的拓展部門所有人員只看上海，但是外地的項目，有興趣的我們也會看。所以總體來講我們拿地的比重肯定是上海是大頭，外地也會拿，但是不是主要的。

現場提問：關于融資，到在香港上市之後，公司有什麼融資的策略？融資成本下降的可能性大嗎？

許華芳：從融資來講，不能說來到香港上市沒用，肯定還是有用的，對我們企業發展還是進步了很多，只是說我覺得可以做得更好而已。我們今年融資的想法，可能對去年，包括到今年最大的變化就是，國内融資環境比國外更好，機會更多，方式更創新，所以從去年開始，所有房地産同行是更大比重的融資方式和工具都放在國内，我們也一樣的，我們各種類型的國内債券也都實現了。

對于香港的平台，特别是債券市場的平台，我的理解就是維持，比如說我們今年贖回了2.5億美金的債，我們更早的時候就以更低的價格發了一筆2億美金的債，我們的想法就是保持跟投資者的接觸和關聯度，因為市場很容易變冷，突然間國内不融資了，又要到香港來了，所以這種情況很難說。但是現在從基本面來講，境外融資工具現在是沒有吸引力了，今年更大力度的還是放在國内。

現場提問：今年合約銷售目標里面有多少是來自商業？有多少是來自住宅的？上海對于商業産權收緊了政策，您覺得會出台一些限購或者是有進一步收緊的可能嗎？大家覺得今年開始的並購風潮會猛烈一些，因為之前也是出現了各種大型的房企並購重組，寶龍有沒有這方面的計劃，有沒有已經在談合作或者是有一些收獲的情況？

許華芳：今年我們銷售的商住比是歷史上第一次商業比例超過住宅，也是同行里面少有的，我們今年銷售的比重70%是商業，30%是住宅，這個比例是非常高的。

關于商業的政策，我也很關心這個問題，我覺得國家對商業地産的關注度其實是很少的，因為它還是不影響民生的。但是我覺得商業地産的政策面只會越來越好，它也沒有什麼壞的政策可以出了，反而對未來的商業，包括營改增，可能對商業都有一點點幫助。

對于並購的機會，從我們企業來講，我們更多的是單項目的洽談並購，而不是整個企業的並購，我們最近在上海就在洽談兩個並購項目，而且進展已經很具體了，更大程度上現在的分化就是有的企業有地它做不出來，缺少人才，錢也借不到，賣也賣不出價格，所以更大程度上，合作或者並購是未來的大趨勢，我們當然也不會放棄，在這一塊我們也有一定的並購的想法在往前推進。