禹洲地産業績會：高溢價拿地有去化和盈利空間

觀點地産網 3月30日下午，禹洲地産股份有限公司在香港舉行2015年全年業績發布會。主席兼首席執行官林龍安、執行總裁蔡明輝、财務總監兼公司秘書許進業出席了業績會。

林龍安在業績會上表示，公司2016年銷售目標為160億元，而長三角區域對集團的貢獻率将會突破100億，成為公司發展的重中之重。

林龍安補充稱，禹洲2016年新推盤總數為260萬平方米，新開盤占比59%，現有盤占41%。從區域來看，合肥占33%，廈門占25%，上海、福州各占9%。

其進一步指出，随着禹洲的業績不斷增長，禹洲的總部也會往上海搬遷，未來公司将有兩個中心，一個上海中心，一個廈門中心，但以上海為主。

“這樣做第一是适應着禹洲全國性布局的需要，第二是利用上海的資本平台，以及利用上海的人力資源平台，這是一個戰略調整。”

毛利率下降

據觀點地産新媒體了解，禹洲地産2015年實現合約銷售140.2億元，同比上升16.80%，完成全年合約銷售目標的103.84%。年内累計合約銷售建築面積為140.2萬平方米，同比上升16.50%。

對于公司2015年交付的物業面積增加了50%，但交付的均價卻下降了12%的情況，許進業解釋稱，主要是因為公司2015年交付的物業中廈門的比重有所下降，從14年的70%下降到15年的44%，同時合肥的比重有所上升，從14年的33%上升到15年的42%。

“從單價來說，廈門的單價要比合肥的單價高，主要是因為這個比重不一樣，所以我們今年确認的單價有所下降。”

其進一步補充稱，目前公司毛利率最高的是廈門和合肥，上海區域則希望能達到30%左右。

“合肥的單價雖然比較低，但是不代表它的利潤不好，單價低的同時它的成本也比較低，所以還是可以維持比較好的利潤率。”

其續稱，公司去年買了8塊地，有4塊在南京，2塊在上海，1塊在廈門，1塊在合肥。

“上海和南京的比重會越來越高，未來我們的單價肯定會有所上升。”

數據顯示，禹洲地産2015年毛利為37.9億元，較去年上升30.39%。毛利率為35.75%，同比下降0.55個百分點。

在房地産企業利潤率下滑成為行業大趨勢的背景下，禹洲地産是少數保持穩定高利潤水平的企業，故而，市場對于禹洲去年及今年年初在南京、上海、廈門等地高溢價拿地會否影響公司利潤水平的保持顯現出一定的擔憂。

對此，林龍安坦言，随着行業的成熟度的增加，毛利肯定會下跌。

“房地産已經從黃金時代進入白銀時代，它的毛利率回歸到傳統産業的利潤水平，所以毛利率肯定是下降的，這是行業普遍的問題，當然跟地價的上升也有直接的關繫。”

其續稱，禹洲的成本管控在同行業有一定的優勢，在産品鍊的挖掘方面也有一定的溢價空間。“我們的毛利率未來肯定會有所下降，但是我們還是很有信心能夠維持在比同行高的水平。”

不冒進拿地

針對高溢價拿地方面的質疑，林龍安則表示，公司在拿地的準則方面有自己的毛利率的追求和要求，“我們會找機會拿地，不是盲目拿地，而且不會冒進拿地。”

“去年我們在上海、南京拿的地，現在在銷售上已經體現出來了。在上海嘉定我們拿的地樓面價是13000多一平米，現在賣到3萬塊左右。在南京拿的地，雖然是16000多一平米，但是現在已經賣到33000左右了。所以我們的去化和盈利空間還是有保證的，我們不是盲目拿地。”

就近期上海、南京出台的房地産調控政策，林龍安也發表了自己的看法。

其表示，去年公司在南京和上海拿的地主要的産品定位是剛需和首改，所以政策對其來講是沒有影響的，甚至某種程度來講是利好，因為能夠把更多真正的居住需求吸引到這些剛需和改善型住宅，避免資金流向一些投機的項目。

林龍安透露，禹洲今年拿地會控制在80億到100億左右。其表示，公司今年主要是以銷售為主，今年的銷售還是會直線上升的，第一季度的銷售已經差不多接近55億了。

“我們以銷售來保證拿地，資金來源主要是銷售款，以此保持我們穩定的負債比例。”

據許進業介紹，禹洲2015年底的負債率是79%，未來公司負債率目標維持在60%到80%左右。

“所以未來拿地方面，我們一方面會尋找一些好的機會，另外一方面也會增加跟其它開發商的合作。”

以下為禹洲地産股份有限公司2015年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司剛也提到在上海成立了一個長三角上海中心，現在可能很多房企都傾向把總部搬到上海，不知道禹洲有沒有這個打算？公司在上海的比重也有增加，之前也提到會進入北京，也已經成立了北京公司，公司有沒有确定一個時間或者期限，在什麼時間進入北京？進入北京和長三角之後，是不是可以理解為禹洲也在做全國化的規劃？

林龍安：總部的問題，我想是這樣的，2016年長三角對集團的貢獻會突破100億，所以說長三角是我們的重中之重。

去年我們在合肥也取得了很好的成績，從銷售面積來講，我們在當地開發商中處于前三，銷售額達到44億人民币。進入南京和上海之後，我們今年每個城市的貢獻應該在30億以上。所以今年長三角會突破100億。

随着禹洲的業績不斷增長，禹洲的總部也會往上海搬遷，這是很明确的。我們會有兩個中心，一個上海中心，一個廈門中心，以上海為主。這樣做第一是适應着禹洲全國性布局的需要，第二是利用上海的資本平台，以及利用上海的人力資源平台，這是一個戰略調整。

我們從2013年初就進行了戰略調整，不進入三四線城市，只在一二線城市發展。

關于北京公司的問題，我們去年年底已經成立了北京公司，會關注北京的市場，會按照禹洲歷來的穩定發展的做法，以去化率、利潤率及執行力為主導來拓展項目，不會太過分冒進。

現場提問：公司年報中提到2015年交付的物業面積增加了50%多，但是交付的均價下降了12%，想問一下原因是什麼？能不能講一下公司庫存到目前的情況？

許進業：關于銷售方面，雖然銷售面積比去年增加了50%，但是單價有所下降，主要是因為我們今年交付的物業所處的地方有點不一樣，去年大概70%在廈門，今年因為整個盤子都大了，所以廈門的比重有所下降，大概占到44%，同時合肥的比重有所上升，去年是33%，今年大概是42%。

從單價來說，廈門的單價要比合肥的單價高，主要是因為這個比重不一樣，所以我們今年确認的單價有所下降。

現場提問：随着公司以後會更加看重合肥，提高合肥這些地方的比重，是不是意味着以後均價會有繼續的下降？

許進業：這要看我們不同時間的收入來源于哪些城市。雖然合肥的單價比較低，但是不代表它的利潤不好，單價低的同時它的成本也比較低，所以還是可以維持比較好的利潤率。

大家看到我們去年買的8塊地，有4塊地在南京，2塊地在上海，一塊地在廈門，一塊地在合肥。上海和南京的比重會越來越高，未來我們的單價肯定會有所上升。

現場提問：今年1月份開始上海的房價有比較大的上升，公司會擔心有泡沫的出現嗎？現在政府也出台了措施調控房地産，公司會擔心這些政策對公司今年的收入和盈利産生影響嗎？公司今年的銷售目標是160億，在這麼多政策出台之後，會不會今年不能夠達成目標？

蔡明輝：關于南京和上海目前市場是否有泡沫的問題，這段時間以來，随着國家對房地産一些支持政策的出台，上海和南京的市場是非常火爆的，政府也及時出台了相關的調控政策，也把過熱的投資情緒給平抑住了，所以我覺得上海和南京市場目前還是非常健康的。

上海和南京目前都陸續出台了一些政策，這些政策對炒房的人是有一定的影響，但是禹洲堅持的，第一個是住宅産品，第二個是堅持以剛需和改善型住宅為主，這是整個市場需求量最大的，所以這些政策的出台對我們來講目前沒有影響。

我們從上海嘉定老城這個項目可以看到，我們這次開盤和簽約的時候剛好跨越了3·23的政策期，但是在上周政策出台之後，我們的簽約量還是直線上升，在上周我們這個項目是上海簽約總量的第一，政府的相關網站也已經公布了全部的數據。

去年我們在南京和上海拿的這些地主要産品定位還是剛需和首改，所以這些政策對我們來講是沒有影響的，甚至某種程度來講是利好，因為能夠把更多真正的居住需求吸引到這些剛需和改善型住宅，避免資金流向一些投機的項目。

今年我們制定的銷售目標是160個億，雖然目前的一些城市政策在調整，但是這些調整政府的出發點還是要有利房地産市場健康發展，因為現在大的經濟形勢在下行，所以房地産積極、健康、穩定發展是政府主導的一個方向，我相信我們這個目標實現是有把握的。

另外，通過第一季度的銷售數據來看，我們完成的成績也是相當理想的，所以為今年160億銷售目標的實現奠定了很好的基礎。我們前兩個月已經完成了27個億的銷售，已經遠遠超過了我們去年1—2月份的銷售額。所以我們對完成今年的銷售目標是絕對有把握的。

現場提問：公司提到上海和南京的市場比重未來會增加，在拿地方面，公司的政策是怎樣的？拿地的預算是多少？公司今年在上海也拿了一塊地，是跟别人合作拿的，未來在南京和上海是不是也是跟别人合作的方式來拿地？

林龍安：南京、上海項目，我們主要是去年拿的。禹洲到去年的毛利率還有35.75%，比行業平均水平要領先。

所以禹洲拿地的一個準則是，我們會找機會拿地，不是盲目拿地，而且不會冒進拿地。

像我們去年在上海、南京拿的地，應該說是蠻不錯的，而且在銷售上已經體現出來了，在上海嘉定我們拿的地樓面價是13000多一平米，現在賣到3萬塊左右。在南京拿的地，雖然是16000多一平米，但是現在已經賣到33000左右了，所以我們的去化和盈利空間還是有保證的，我們不是盲目拿地。

對一二線城市，我們還是充滿信心的，因為這些區域的經濟相對比較穩定，另外我們針對的是剛需和首改房。此外，二孩政策的出台，也增加了需求。針對我們在這些城市的剛需，未來3到5年内，人口還是有增長的，所以我們對這些區域充滿信心。

當然也不能期望跟以前一樣有大起大落，那是不現實的，還是要穩中有增長，這就符合我們的投資戰略的要求。

我們今年拿地會控制在80億到100億左右。主要是以銷售為主，公司今年的銷售還是會直線上升的，第一季度的銷售已經差不多接近55億了，我們以銷售來保證拿地，資金來源主要是銷售款。以此保持我們穩定的負債比例。

現場提問：您剛才提到禹洲的毛利率有35%，在行業内還是比較高的，現在很多同行在提到自己利潤下降的問題時，都會說現在是行業的一個大勢，管理層預期禹洲的利潤會一直保持在這樣一個比較高的水平嗎？像您剛剛提到可能在南京和上海拿的地，管理層覺得價格不是很高，但是我們看到溢價率都是百分之百左右，未來會不會影響公司的利潤情況？

林龍安：随着行業的成熟度的增加，毛利肯定會下跌。房地産已經從黃金時代進入白銀時代，它的毛利率回歸到傳統産業的利潤水平，所以毛利率肯定是下降的，這是行業普遍的問題，當然跟地價的上升也有直接的關繫。

禹洲最主要的是我們的産品附加值會不斷地增加、完善，我們做的更多的一個是服務附加值的增加，另外一個是管控成本的降低。禹洲為什麼這麼多年來保持一個穩定的毛利，主要是我們在成本管控方面，在同行業有一定的優勢，另外，在産品鍊的挖掘方面，我們有一定的溢價空間。

當然，在拿地的準則方面，我們有自己的毛利率的追求和要求，我們希望不要過分地冒進地拿地，應該尋找合适的機會來拿地。

許進業：剛才林總也說了，因為整個行業的改變，地價款的不斷上漲，所以我們的毛利率未來肯定會有所下降，但是我們還是很有信心能夠維持在比同行高的水平。

現場提問：公司去年的負債率下降比較多，今年之後的負債水平是希望保持在什麼水平？去年公司外債的比例大幅下降，今年外債的占比會不會進一步往下走？

許進業：我們2015年底的負債率是79%，未來在确保增長的同時，我們也非常關注負債率，我們的目標還是把我們的負債率維持在60%到80%左右，所以未來拿地方面，我們一方面會尋找一些好的機會，另外一方面也會增加跟其它開發商的合作。

外債水平方面，公司去年在國内借了50億的債，其中私募債利率是6.7%，公募債是5.1%，遠遠低于在香港發行的債，所以在去年以前，我們的外債比例占到60%，内債比例占到40%，到了去年我們倒過來了，内債比例占60%，外債比例占40%，外面的債相對來講我們以贖回為主，就不再發了，去年贖回了一筆15億港币的債，因為它的利息比較高，另外也要減少匯率的風險，所以禹洲在負債比例上，會以内債為主。

現場提問：關于香港的項目，今年會推出嗎？

林龍安：香港的項目現在一切進展還是非常順利的，今年完全可以銷售。但是我們會根據香港目前的情況尋找一個合适的時機來推盤。

這個項目在半山，我們針對的是中環的白領階層，我們預計這個項目的毛利可以達到30%淨利潤可以達到20%到25%，我們今年銷售的目標是可以達標的，只是我們會選擇一個合适的機會，讓我們這個項目的利潤最大化。

現場提問：剛剛提到禹洲在去家族化的色彩，以職業經理人為主，能不能講一下公司在這方面是怎麼做的？

林龍安：以前我們廈門公司的總經理是我弟弟，上海公司總經理也是我弟弟，現在他們都退出去了，在上市之後的第二年就全部退出去了，退到上市闆塊以外，不在上市公司擔任職務。

我們也不是說家族化不好，家族化有它的最頂端的好處，像我們的一個股東台灣人壽的朱董所說的，他說每個百年企業一定有一個家族繫列的核心，才能促使這個百年企業長久的發展，這是它的好處。

但是在管理理念方面有它的短處，所以我們盡量在家族化和職業經理人團隊方面取得平衡，更多的是管理團隊的年輕化、管理團隊的高理念、創新理念、管理團隊頂端的管理準則理念，在這方面，禹洲至少在福建籍的企業界里面可以走在最前面，這也是禹洲為什麼能保持這麼平穩盈利空間的原因。