物業遊戲遲來者 5000萬“蚊型”IPO玩家彭磷基的祈福前程

觀點地産網 排隊半年多的祈福物業等來了上市，但經歷過等待了的祈福生活上市後是否就能從此一帆風順？

10月27日，祈福生活服務控股有限公司公告宣布，将于全球發售2.5億股，每股最高發售價0.46港元，面值為每股股份0.01港元，股份代号3686。10月27日至11月1日期間進行認購，預期11月8日上午九時正式開始在港交所主闆買賣。

算上此前的彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務，祈福将是第五個在港交所上市内地物業公司，但對比彩生活、中海物業等先行者，目前僅服務于自有12個項目581.3萬平方米面積的祈福生活，資産包並沒有規模優勢。

同時，在行業熱潮逐漸褪去的情況下，資本市場對物業公司的追捧似乎也已有所減弱，如今才上市的祈福生活，未來能否獲得資本市場的認可也就有了更多的不确定性。

“蚊型”物業IPO

招股書披露，祈福生活将于全球發售2.5億股，其中2500萬股股份于香港公開發售，占總股份的10%，國際配售2.25億股，占比90%。最高發售價為每股0.46港元，最低不會低于每股0.38港元，每手10000股，預期股份将于2016年11月8日上午九時正式開始在港股主闆買賣，股份代号3686。

首次全球發售股票及資本化發行後，祈福生活将由Elland Holdings直接持有75%的股權，而祈福集團董事長及控股股東彭磷基的配偶孟麗紅則獨資擁有Elland Holdings。

值得注意的是，若按0.46港元每股的價格發售，此次祈福生活上市将募得最高1.15億元。扣除發行股票所需費用及開支後，預計此次全球股票發售所得款項淨額總額僅為5370萬港元。

相比彩生活、綠城服務等上市時的3.78港元、1.99港元發售價和十億左右大型融資規模，祈福生活0.46港元、5370萬港元的IPO只能稱之為“蚊型”。與之相似的是，祈福生活的業務規模也並不大。

雖包含了物業管理服務、零售服務、餐飲服務以及配套生活服務四大業務闆塊，但作為祈福集團旗下的物業公司，祈福生活各個闆塊的規模也僅限于自有項目，並沒有獲得其他開發商的住宅區物業服務管理。

觀點地産新媒體了解到，祈福生活只向祈福自有的12個住宅區及2項純商業物業提供物業管理服務，截至2016年5月31日合計訂約建築面積約581.3萬平方米。

零售服務則包括祈福新邨及其他鄰近地區營運的17個不同規模的零售店，目前總建築面積約為10.19萬平方米。

餐飲服務包括主要于祈福新邨及其他鄰近地區營運的18家提供不同菜肴及富有不同餐飲風格的餐館，目前總建築面積約為6254平方米；配套生活服務，主要包括校外教育服務、物業代理服務、職業介紹服務及洗滌服務。

“2015年，在廣東省及廣州的住宅物業管理公司中，本集團所管理的住宅區建築面積分别排名第10位及第8位。就其他服務分部而言，我們在相關行業並無重大市場份額。”在祈福生活披露的招股書第4頁，觀點地産新媒體看到了這樣一段話。

但從披露的上市募集資金用途來看，終于在資本市場獲得一席之位的祈福生活自然希望上市後可以借機擴大業務規模，獲得更大的市場份額。

祈福生活在招股書中表示，預計募得的5370萬港元資金中，将有30%即1610萬港元用于收購廣州省内的其他物業管理公司；1340萬港元用于廣東省内開設新店以擴展零售及餐飲網絡，占總資金比例25%；另有20%即1070萬港元用于開設校外培訓新店及擴展配套生活服務。

此外，還有810萬港元和540萬港元則分别用于在多個網上平台上拓展分銷渠道和作為一般營運資金，占比各為15%、10%。

從以往業績來看，2013年-2015年，祈福生活的收入分别約為2.27億元、2.37億元、2.61億元，毛利則分别約為0.76億元、0.86億元、1億元，營運溢利各約0.42億元、0.46億元、0.56億元。

截至2016年5月31日止的5個月，其收入及毛利各約為1.15億元、0.46億元，營運溢利0.17億元。

“遲來者”的祈福前程

物業管理行業顯示出的巨大潛力，吸引着大大小小企業先後搶灘市場。

有數據顯示，連同新三闆在内，内地上市的物業公司已超過20家，在港交所上市的則有四家，包括彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務，而像萬科、保利、碧桂園、弘陽、富力等多家品牌房企也已在籌備分拆物業上市。

對于上市的原因，祈福生活在招股書中表示，随着經濟及社會發展，人們已經擁有更高消費能力，對更高更優質的餐飲、零售、物業管理及配套生活服務需求越來越強烈，因此，祈福生活認為目前是進行業務擴張的良機。

但要實現並購其他物業管理公司、開設新零售及餐飲店以及拓展其他業務，必然涉及龐大的資本開支及開辦費用，“上市所得款項能讓我們在毫無現金流量及營運資金儲備的壓力下進行擴充計劃。”

然而，從最開始的彩生活到最近的綠城服務兩家物業公司的上市情況來看，此時才上市的祈福生活已錯過了資本市場最佳窗口時機，成為了物業IPO的“遲來者”。

觀點地産新媒體了解到，2014年6月彩生活上市發售的股份獲得超額認購，合共100，630，000股香港發售股份，相當于香港公開發售初步可供認購的香港發售股份總數2500萬股約4.03倍。

至今年7月份綠城服務正式上市時，雖然國際配售的股份獲得了超額認購，但于香港公開發售的7778萬股卻僅獲得了約47.72%的認購。

有行業人士分析指出，目前港股上市的4家物業公司中，中海物業和綠城服務整體趨勢以上漲為主，但彩生活和中奧到家股價走勢並不理想。“從技術層面而言，這或許是階段性表現，但反映到業務層面，或預示着資本市場口味開始轉變。”

以彩生活為例，從2014年6月上市至2015年6月，股價曾一度從發行價3.9港元漲至11.46港元，但此後卻一直呈下跌趨勢，至2016年10月27日收盤價為5.7港元，與高峰時期相比已下跌超過一半。

對比彩生活、中海物業等先行者，祈福的資産包並沒有規模優勢。在行業熱潮逐漸褪去的情況下，資本市場對物業公司的信心也已減弱，如今才上市的祈福生活未來能否獲得更多資本市場的認可？

與此同時，行業内大部分物業管理公司已紛紛拓展O2O、智能化網絡繫統等增值服務，但祈福生活的業務發展仍圍繞着旗下為數不多的項目開展，且依然以傳統模式為主。

對于看重物業管理公司規模、管理半徑、品牌及影響力、公司發展理念等因素的資本市場而言，年收入不足3億元的祈福生活吸引力並不是太大。

同樣，在此情況下祈福生活要如何實現未來業務和業績的增長也成為市場的關注點。

對于上市獲得資金後的計劃，祈福在招股書中透露，計劃在2017年末開設5家新餐飲店，另外已物色及研究了5家潛在的拟收購物業管理公司。

10月26日于香港舉行的發布會上，祈福生活财務總監兼執行董事梁昭坤透露，公司收購目標為擁有5萬平方米以上建築面積，並且物業價格中上水平的公司，地點集中廣州及周邊城市，如佛山、肇慶。

行政總裁兼執行董事孫偉剛則表示，配套服務方面正在拓展補習班、興趣班業務，預計會成為公司未來增長動力之一，網絡營銷方面則将與内地電商平台合作，幫助旗下餐飲和零售拓展O2O銷售。