直擊業績會 | 中駿黃朝陽：聚焦一二線並不意味着放棄三四線

觀點地産網  2月28日，中駿置業于香港舉行的2016年度業績會上表示，2016年公司實現合同銷售金額235.24億元，同比上漲62.11%，全年淨利潤同比增1.2倍至20.72億元，全年收益也由上年的約106.9億元增長約16.8%至2016年的約124.8億元。

相比往年的表現，這無疑是中駿置業交出的史上最好的銷售業績，而中駿置業董事局主席黃朝陽表示，2017年中駿置業對外目標為280億，對内則希望超過300億。其稱，中駿置業可銷售的貨值為450億元，一二線城市貨值占比76%，因此“一定會超額完成銷售目標”。

值得注意的是，2016年中駿置業在多數财務指標實現較大幅度增長的同時，毛利率卻由2015年的28.2%下降至2016年的約25.0%。

對此，黃朝陽解釋稱，這是由于2016年交付占比中，三四線城市比例較大，一二線則較少，但随着未來一二線城市項目房價有一個大幅的提升，未來兩三年，毛利率會有比較大幅度的提升，“我們目標的毛利率為30%左右”。

據了解，起步于福建的中駿置業于2015年起實施“區域聚焦、全國發展”的發展戰略後，開始聚焦一線城市及核心二線城市，而歷經過去兩年的布局調整之後，2016年已經有所起效。

2016年業績公告顯示，中駿置業一、二線城市合同銷售金額總和約達65.8%，其中一線城市合同銷售金額已躍居各類城市首位。中駿置業财務總監李少波于業績會中透露，公司450億元的可售貨量中，一二線城市占比是76%，三四線城市則是24%。

在新增土地方面，2016年，中駿繼續在一線城市及核心二線城市新增9個項目，土地總代價約為116億元，一二線城市的土地成本較去年上升約49.5%，其中南京市、杭州市及蘇州市為中駿首次進駐的城市。

不過黃朝陽指出，公司聚焦一二線城市並不意味着完全放棄三四線市場的發展，相反的，他認為三四線城市仍然還是有機會的，例如中駿置業拿地的福建漳州、商丘這類人口在900—1100萬左右量級的地級市，“我們把這類城市作為聚焦布局一二線城市的一種補充，不會作為主流”。

此外，對于剛剛把總部遷入上海的中駿，2017年是否會有一些新的舉措則成為業績會的另一個讨論點。

黃朝陽表示，作為大陸的開發商，把内地作為主戰場的同時，考慮到資産配置、貨币貶值等因素，香港是中駿往外走最合适的市場：“按照靜态走勢，香港房地産市場現在已經有不錯的利潤空間了，如果有機會我們還是會考慮進入，其實我們去年在香港投了好幾次標。”

而在商業方面，中駿置業還把目光轉向了長租服務公寓，黃朝陽提到，較為看好長租服務公寓，未來将會打造2萬間此種公寓。他認為，長租服務公寓對位置要求不高，操作性比較強，有一定的利潤空間。

以下為中駿置業控股有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司聚焦一二線城市，但是前一段時間也有在河南商丘、福建漳州等三線城市拿地，這是出于什麼樣的考慮？

黃朝陽：我們聚焦在一二線城市的戰略大方向是沒有改變的，與此同時，並不是說完全不在三線城市拿地，從整體來看，去年土地賣了3千億，有2千億左右在三線城市。漳州那個地方其實是廈門的外縣，就像北京燕郊，上海的花橋，雖然也算三線城市，但是實際上面對的是一二線城市的客源。

除了福建以外，我們研究了商丘這種人口在900—1100萬左右量級的地級市。因為一二線城市的房價非常高，必然把三四線客群阻在外邊。我們是把這類城市作為補充，但具體要看機會，要看這個城市的人口。

現場提問：公司2016年度的業績報告里顯示，公司去年的毛利率下降了，但是淨利潤同比增1.2倍至20.72億元，其中的原因是什麼？

黃朝陽：我們2013年轉向一二線城市，但還是以三四線城市的占比為主，2016年一二線城市放緩，並且三四線城市在2014、2015年的價格上有壓力，所以造成了2016年整個毛利率是25%。但25%這個毛利率是集團過去幾年的最低點，随着我們2016年一二線城市項目的房價有一個大幅度的提升，整個未來的兩三年，毛利率會有一個比較大幅度的提升，因為2017、2018年我們一二線城市交房的比例會比2016年有大幅的提升。

最近幾年買的地價格都比較高，雖然毛利不會太高，但是有些項目現在來看也是非常好的，我們上海的一個項目，此前樓面價才2萬多，但是現在毛利有1萬多。我們目標毛利率在30%左右。

另外今年利潤大幅增長的原因是，中駿在上海的項目今年淨利潤率大概達到17%，我們按50%确認收益，所以今年增長較大，去年公司大概是8000多萬，今年漲到8億，整個影響比較大。

現場提問：今年公司的銷售目標是多少？

黃朝陽：銷售目標是280億。

現場提問：會不會保守了一點？

黃朝陽：中駿對整體的節奏把控是比較準的，有機會的時候我們一定會往上走，去年年初定的目標是155億，最後實現了235的目標，是超額完成的。公司手上的資源比較充足，按照目前安排推測的有450億元，我們今年2月份拿的項目希望年底之前可以入市，包括其他項目我們也會安排，如果到年底達到500億元，這樣就為今年實現目標打下了基礎，如果将來市場好，我們要超額完成目標的基礎也是有的。

所以我們對外的目標是280億元，但是内部的目標是要遠遠大于280億的，如果有條件的話，我們還是盡量往上。

現場提問：對今年房地産的市場有什麼看法，有一些觀點認為今年會不太樂觀，您是怎麼判斷的？

黃朝陽：簡單地說，我覺得是相對平穩的，上半年整體的銷售表現還是會很不錯的，面臨着一些調控政策，估計再往上沖的機會比較小，但是在實體經濟還不是特别好的情況下，另外今年政府還有比較大的投資，所以應該也不會差到哪里去，我們覺得今年和去年應該是平穩的，不會像去年和前年漲得那麼快。

還有一個就是調控主要還是在熱點城市，即一二線城市，但三四線城市的銷售還在發展，其實三四線城市的房價真的不高，一平方5000、6000塊錢，一套房子50、60萬，所以還是很多人買得起的。我覺得三四線城市的情況應該是可以的。

現場提問：在經過調整之後，是不是說明公司過去在一二線城市增加土地儲備，現在要回到三四線城市？

黃朝陽：沒有，我們聚焦的還是一二線城市，我們戰略上聚焦一二線城市，但是對三四線也會拿地。本來我們發展的起源地福建就是在三四線城市，這些城市做不做我們一直在想，我覺得三四線城市還是有機會的。所以我們會選擇900萬—1100萬左右人口的地級市，這些地級市相對有機會，但是作為我們聚焦布局一二線城市的一種補充，不會作為主流。

現場提問：今年可以銷售的450億元的貨量中，大概有多少是一二線城市的？

黃朝陽：一二線城市可售貨量占比是76%，三四線則是24%。從房地産經營的各個要素來看，現在土地投資在所有房企中應該是作為最最重點的；産品定位這件事情相對簡單，因為大家都很有經驗，現在都是小戶型的面積。

銷售季就是一線和二線肯定要漲，但是三四線卻不是這樣的，因而不同的城市會有不同的做法，我們在彈性的空間里面做三四線城市，所以一定是要快速銷售，一線城市則不會像以前出來多少就賣掉，因為如果這樣的話，你無法拿到後面的市場溢價。

現場提問：三四線城市雖然說是公司的核心區域，但是有什麼樣的策略做到快售，因為三四線城市的市場還是比較弱的？

黃朝陽：一二線城市的房子總價是非常高的，門檻太高，成交量相對少，但是三四線城市房子的總價相對較低，像在1000萬左右人口聚集的城市一天可以賣1000套，比如燕郊都是一天賣1000套房子。

現場提問：公司2016年度報表里有一筆在一線城市一級開發的将近4億元的收入，此外提到今年的目標也是要做一級開發，但據說一級開發利潤點不高不太好做，為什麼會選擇進入這方面的業務？

黃朝陽：我們一直在關注一二線城市，幾年前廈門要把兩個機場整合到金門的對面，也就是廈門和泉州交界的地方，做一個新的國際機場，我們做的一級開發項目就是在這個地方。項目一總共是1萬畝的土地，5000畝是工業用地，主要是政府主導，他們去招商，招一些新能源、高科技的企業，另外5000畝是我們負責，現在已經拿到1000畝多一點的土地證。因為這個項目是填海，海洋的土地現在的法規是直接可以從海洋土地挂牌房地産，下一步我們可能陸陸續續的整理出來就會取得土地證，這個業務對于中駿來說未來也是一個很大的增長點。

現場提問：為什麼廈門的地價會這麼高，比上海這些一線城市都高？

黃朝陽：因為廈門的城市圈——廈、漳、泉，都是在一個半小時以内，廈門到泉州一個小時，廈門到漳州才45分鐘，如果把廈門本島看成北京的三環以内，這些其實就是五六環，這個城市将近2000萬人口，它的購買力，有一部分是周邊的，因為都同城化了，所以不能簡單地從廈門本身人口來判斷。當然廈門整個環境還是做的不錯的，所以吸收人口的能力還是比較強的。

現場提問：公司有沒有計劃來香港發展？

黃朝陽：其實香港我們去年也投了好幾次標，有機會還是會考慮。我們覺得香港的房地産市場按靜态去看現在就有不錯的利潤，感覺比大陸好的多，為什麼大陸的開發商開始進來，因為利潤空間很好，所以有機會我們還是會進去。至于進入的方式，如果有的話還是會找香港的開發商合作，因為這樣比較快進入，成本較低。

現場提問：剛才說香港樓市靜态有不錯的利潤，那動态呢？

黃朝陽：我說的靜态，比如說現在投標投7400塊，未來的賣價則遠遠不止這個，萬一房價再漲一點，利潤就跟着漲高了，所以香港房地産的利潤空間還是不錯的。

坦白講，從内地開發商來講主戰場一定在大陸，可是往外走，最合适的地方，一定應該選擇香港。香港是背靠大陸的城市，這是所有城市所不具備的。

新加坡也不具備，東京更沒有，因為東京沒有政策，其實日本的房價30年漲不了，第一人口下降，第二沒有外來人員，沒有外來移民。你看美國的紐約、舊金山、洛杉矶，現在也在漲。

美國上個月庫存還剩下156萬套左右，3個月左右就賣完了，它也在漲。紐約吸攬的是全球的人才，只要有外來的移民，這個房價就會有上漲的趨勢，也是供需問題。香港則因為有大陸這麼大一個市場。

現場提問：香港的地價還有上升空間？

黃朝陽：我覺得有。

現場提問：中國的外匯管制對你們在香港投資有沒有什麼影響？

黃朝陽：我們在香港上市是有好處的，融資是多渠道的，可以在大陸融資，可以在香港融資，這點就相對比内地A股市場會好一些。

現場提問：在香港賺的錢會不會很難拿出去？

黃朝陽：資本相加的外匯沒問題。

現場提問：公司在商業方面會怎麼發展？

黃朝陽：商業我們已經進入了，未來在商業方面，包括寫字樓，我們還是會培育一些一級的。中駿現在在做服務式公寓，因為房價越來越高，這使得未來租房的人越來越多。中駿想在兩三年做到2萬間。我覺得市場空間還是很大的。商業要求的是地段，寫字樓也是地段，但是公寓對地段的要求不是那麼高，不同的地段，只要交通沿線，地鐵沿線，位于中環就可能租到5萬塊錢。

現場提問：證監會對于國内的公司債管的挺嚴的，您覺得對于房地産企業會有什麼影響？

黃朝陽：國内的資金鍊可能會相對緊一些，但是對于現在主流開發商而言，基本上這些公司的融資沒有太大問題，因為銀行對這些公司運作的能力，包括經營的理念都比較認可，所以我們基本上融資是沒有太大的問題。

現場提問：但是最近發的公司債有獲得批復嗎？我們看到A股的有一些公司關于發公司債，可能跟證監會的要求不太符合，被暫停了，所以中駿以後在國内的發債會不會減少？

黃朝陽：有得到批復。另外我們在香港上市就是有這麼一個好處，可以在香港去融資。

至于第二個問題，我們應該會減少，現在我們總的負債已經是60%—70%了，30%的融資在境外，基本上應該會保持這個比例。所以在香港上市有這麼個好處就是有多種融資通道。

現場提問： 你們在香港投資，是因為香港的利潤好嗎，還是什麼原因？

黃朝陽： 從貨币的貶值上、從資産配置上來看，在境外如果能配置一些資産和投資，相對會比較平衡，想來想去，首選還是香港最好，就是這麼一個考慮。

現場提問：有沒有在别的國家看一看？

黃朝陽： 我們看了很多國家，像澳大利亞、澳洲、越南、緬甸和馬來西亞，但是從單一市場上來看，沒有一個比得上中國大陸。内地項目的開發周期短，6個月開盤，4個月開盤，一年現金就回來了，其他地方兩年都開不了盤，所以主戰場還是在内地。但是如果從資産、投資配置來講，在海外的配置還是要考慮的，我們覺得香港還是更合适一些。

從我們看的其他國家相比，我覺得美國和中國有點像，但要到美國投資房地産得要有這個能力，我們要考慮公司的能力，所以綜合考慮香港可能是最合适的。但香港現在看起來也沒那麼容易。

此外，我們覺得新進一個地方，還是做剛需産品比較安全，做豪宅需要沉澱，需要在這個城市里面沉澱大家對企業品牌的認同，所以我們沒有去剛剛香港競拍的兩萬塊的地。