直擊業績會 | 郭炳聯罕見發聲：香港價錢合理的地，中資沒有興趣

觀點地産網 2月最後一日，香港灣仔新鴻基中心53樓，新鴻基地産發展有限公司召開2016/17中期業績會。地點沒變，但輿論對這家老牌港企的關注方向迅速變遷——對新鴻基取得光鮮業績的追逐，已成老生常談：截至2016年底，營業額按年升32.78%，純利按年升40.3%至206.59億港元。對郭氏家族第三代郭基泓、郭基輝的八卦，已是明日黃花。兩位後輩在台上靜候至最後，都無人公開提及其私人問題。

業績會所有焦點，幾乎都集中于一個近期頻繁出現在香港土地市場的群體——内地房企。香港地政總署披露的最新數據顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價1020.6億港元，内資企業占一半。

内地房企從去年下半年起已在香港掀起一波拿地高潮。其中，海航僅在三個月内便斥資198億港元競得啟德三幅地皮，龍光聯合合景泰富以168.55億港元拿下鴨脷洲住宅地皮並刷新地王紀錄。就在2月28日新鴻基召開業績會之際，路勁及平安不動産剛剛聯合投得黃竹坑站第一期物業發展項目。

相比之下，作為目前香港規模前列的房企之一，新鴻基近年鮮有成功拿地。公開資料顯示，新鴻基最近一次在香港拿地是在去年5月5日，以3.5億港元獲得葵涌商貿地——這恰好是在内地房企大舉入港拿地前夕。

在當天業績會約半小時的問答環節里，為數不多的提問機會基本都涉及香港土地市場的情況。據觀點地産新媒體不完全統計，至少有8位提問者先後提及“中資投地”“地皮價格”“土地政策”等關鍵詞。

實際上，内房企赴港拿地近年來多有發生，新鴻基管理層並非第一次被問及。半年前有媒體提及此事，該公司副董事總經理黃植荣給出了外交辭令式的回復：“香港是一個開放的公開市場。”他不忘提醒，公司财力雄厚，“可以有機會買到很多好的地皮”。

半年後，黃植荣重新面對這種提問時，盡管依然強調香港市場的自由公開，對于新鴻基自身的表述卻有所不同。

他直言新鴻基嚴格遵守财政紀律，要求有合理回報才選擇投標土地，暗指目前市場上的“土地價格過貴”這一現象。為保持持續的銷售貨值，該公司目前除了投地，已開始采取農業地皮更改用途的渠道吸納土儲。

在提問者再度提及地價而黃植荣重申合理回報後，65歲的主席兼董事總經理郭炳聯終于按捺不住，開啟講話模式。他張口便幽默表示：“有些地是中資（企業）沒興趣的，那些地價錢合理得多。”台下報以一笑。

就内地房企高價投地給新鴻基的影響，郭炳聯並未回應，僅委婉表示公司在香港經營三四十年，很多風浪都見過。在講話過程中，他多次使用“算得過帳”形容管理層對投地價格的态度。“公司每次都有投標，但會繼續（堅持）算得過帳才投標。”

某種意義上，這也是目前香港房企主流開發模式的一個縮影。在過去相當長一段時間内，港企利用大量銀行資金快速買地、蓋樓、賣房的快周轉模式被普遍傳至内地，以致于誕生萬科、恒大、碧桂園等近4000億級企業。但自金融危機以來，受到沖擊的港企逐漸告别高周轉，轉而追求穩定現金流及高額利潤。

即便如此，如今内地房企頻繁赴港拿地，仍給以新鴻基為代表的香港老牌房企帶來一定困擾。郭炳聯提及，去年香港賣地達上千億港元，公司若想維持市場份額，投入資金約為200億港元，並對此認為壓力不大。不過他坦承，補充土儲在下半年未必有信心，需把時間拉長至一兩年。

轉機或許出現在香港政府對推地逐漸趨松的态度上。觀點地産新媒體了解，2月23日，香港特區政府發展局局長公布未來兩年供地計劃，共涉及28幅住宅用地、3幅商業及1幅酒店用地，同比大幅增加。

對此郭炳聯亦自嘲稱，政府拿出這麼多地賣，新鴻基“勤力一點”，即便五幅投中一幅，無論如何都是有機會的。

而被問及傾向于拍賣還是投標時，郭炳聯不忘辣評一番香港土地市場：“投標好一點，讓那些高投標的可以‘癫價’。”他笑稱，“等‘癫標’中完先”，再決定是否下標。

以下為新鴻基地産發展有限公司2016/17中期業績會現場問答實錄：

現場提問：新鴻基一直看好香港市場，預期今年的樓價走向是怎樣的？政府出“辣招”已經有幾個月，公司如何評論其成效？另外，中資投地比較踴躍，新鴻基也有投標但就是投不到（地），對此有沒有感到心灰意冷？

雷霆（副董事總經理）：從統計來看，近期樓價的指數的确有所上升。但大家知道，受“辣招”影響，其實成交的基數比較低，所以統計數據未必就反映實際的市場情況。上一年年底時出台了新“辣招”，其實11月、12月的成交略受影響，但到了1月、2月過年，新盤的銷售普遍都挺理想，可以看到市場逐漸适應新趨勢。

現在的一手市場是買家主導，以首次置業和換樓客為主，這類買家不受新的稅制影響，加上一手市場同樣受惠于二手市場業主普遍較惜售，形成了一手樓完全主導了銷售市場。

同時近期都可以看到，包括新鴻基在内的發展商投地也不容易，地價也繼續高企。我們都不容易投到地皮，普遍都非常珍惜手上的樓盤，也會繼續以合理的市價推盤。整體而言，相信今年的樓市都會是健康平穩，全年來看，預計會有一個溫和上升（過程）。

黃植荣（副董事總經理）：至于中資的問題，香港是一個很自由開放的市場，多一些行家參與是好事。正如上個星期，特區政府發展局局長也宣布了，政府将會多賣一些地，這方面會做得很好。

新鴻基對每一幅地都會積極研究，但公司會進行商榷，嚴格遵守财政紀律，投地的時候都是一定有合理回報才會去投。

但是要再重申，集團除了去投地，還有其它的渠道吸納地塊。新鴻基有農（業）地，或者其它可以更改用途的土地，其實目前還有幾幅地在和政府洽談。也趁着這個機會提提，公司有一兩幅地接近銷售階段，亦即接近交易完成的階段，會在适當的時間宣布。

現場提問：管理層提到，接下來在農（業）地方面有更改用途的計劃，是否可以透露是哪些用地接近完成，可以為新鴻基貢獻的土地儲備有多少？另外目前地價越來越高，是否會提前去補地價以維持盈利水平？

雷霆：重申一點，其實新鴻基會嚴守自身的财政紀律，追求合理的回報。

至于剛剛提到有幾幅（在洽談）土地，公司一直在和政府談，當達到合理的價錢時就會有所進展。現在可以講的是，已經有兩幅地處于接近完成階段，在合适的時間會宣布的。今天就不方便透露。

郭炳聯（主席兼董事總經理）：我想補充一點，也不是每一幅地都是很高價錢的。有些地是中資沒有興趣的，那些地價錢都是合理得多。

現場提問：現在越來越多的發展商開發迷你戶型，新鴻基将來住宅産品的部署會是怎麼樣的？雖然現在政策上計劃推這麼多土地，但公司會不會擔心土地政策或樓市稅制等方面有變數？

黃植荣：現在所謂的小戶型，政府是有關注的。正如我上一次記者招待會提到，香港家庭成員的構成，都是一兩口人居多，從市場需求而言，單位面積的需求也變小。公司要以市場為主導，迎合這一社會趨勢。

另外一方面，其實新鴻基也不是只做小戶型，公司什麼産品都有做，也會傳承公司的品質和質量。

雷霆：其實過去幾年，政府推地都是很積極的。近期新盤開售也很頻密，可以看到市民在各區的物業方面有更多的選擇，這是好事。

至于一般稅制補貼，視乎買家的身份以及樓盤的性質。現在的一手市場都是買家主導，以首次置業和換房客為主，這兩批人都不會受新的印花稅影響。比如新鴻基近期開售的樓盤二期，95%以上是買家，基本上補貼稅制的成分很少。包括這個月開售的樓盤，大部分是中小型單位，這類單位受新稅制影響也比較小。

除此以外，現在非香港買家只占非常小的比例。因此整體上說，這一次印花稅對實質的樓市買賣影響不大。

現場提問：新鴻基是否覺得現在的香港地皮貴了？這麼多内地企業來香港投地，會拉高香港地皮價格。而剛剛管理層都是回答，這方面會通過加快農地的轉換（彌補）。

黃植荣：其實我可以再重復這個問題。

香港是一個自由開放的市場，房地産市道有起有落。新鴻基都有堅持自己對市場的判斷和研究，正如剛剛所說，公司很積極、用心研究每一幅地皮，對市場、客人有需求才會去競標。

短期而言，他們（中資）有自己的判斷，覺得（地價）這麼高都可以做，也有能力做。正如郭先生所說，還有很多未必是他們喜歡，或者未必是他們有的渠道，新鴻基有其它渠道做到。這方面公司有自己的判斷。

郭炳聯：另外，我也是很歡迎政府繼續供應多一些土地出來賣，因為香港始終需要多些土地供應。

現場提問：剛剛談到中資進來（香港）的問題，他們是否讓新鴻基感到緊張？公司是如何應對的？

第二，新鴻基在香港發展中的土地儲備是比較少的，相比之下在内地的儲備是（這里）四五倍之多，未來是否會繼續在内地發展？

郭炳聯：公司目前的土地儲備已經夠四五年（開發）的了。至于國内發展商高價投地，集團在香港經營地産這麼多年，很多風浪都見過。總之公司投地是很積極的，每次都有投標，希望在市場好的時期有土地買，也繼續會在算得過賬才會投標。

現場提問：内地發展商搶地很厲害，新鴻基将來會不會提高多點派息，或者在投資出路方面是如何安排的？

郭炳聯：大家可以看到政府宣布的數據，去年賣了上千億的地，新鴻基想維持market shares（市場份額），其實投200多億已經可以達到了。

剛才我也說了，投地方面公司是很勤快的，每一次都會認真去投標。補地的話，下半年未必有信心，但從一兩年時間看，應該可以補上，維持公司的market shares。

現場提問：如果中資未來幾年都用很高價搶地，新鴻基到底會選擇承受高風險拿地維持市場份額，還是用其它業務比如收租物業彌補收入？另外，公司認為政府是否應該恢復公開拍賣土地的形式，會不會比現行的招標好？

郭炳聯：我想新鴻基一定會有market shares，因為公司在香港都有三四十年的經驗了。剛剛也提過，公司有1500萬平方呎的樓面面積在内地及香港建設中，還有1600萬平方呎的土儲在發展中。所以我想，将來兩三年還是很旺的。

至于拍賣還是投標，我想投標好一點，讓那些高投標的可以“癫價”。這無所謂，都是益市民。等那些癫標中完先（再決定是否下標）。

現場提問：公司在内地的土地儲備比香港多，是否意味着現在的重點是内地市場？

郭基輝（執行董事）：公司在内地的發展其實主要是上海徐家匯國貿中心，加上南京IAC有1000多萬呎了。要打造在這兩個城市的故事是需要很多管理投入，所以公司覺得項目不用發展太多，只要在好的城市做得好就行。

可以說，公司會繼續重視在内地一線，最多在二線城市的發展。

郭炳聯：公司繼續在香港積極投地，也希望将這些（農業）用地變成住宅地。另外，政府拿出這麼多地賣，公司勤力點，即便五幅投中一幅，無論如何都是有機會的。

現場提問：目前香港供地價格和樓價是不是挂鈎？這是不是必然？

雷霆：從歷史看，並不是必然。相信樓價始終要看市民的收入以及整體經濟水平。事實上，現在香港是一個國際城市，近五年經濟也非常好，市民收入上升，低利息的環境持續已久，導致很多市民都有興趣購買物業。

加上現在外圍經濟波動，很多人都不是很信任一般的财務工具，所以更多會考慮購樓保值。

現場提問：新鴻基今年的銷售目標是多少？買樓的目標又是多少？

雷霆：公司上半年一手樓的銷售非常理想，相信全年的銷售目標400億是可以達標的，其中香港占330億。基本上未來十個月，公司有衆多樓盤入市，是可以持續銷售的。