直擊業績會 | 恒隆陳啟宗：中國商業市場還有二三十年好景

觀點地産網 7月27日，恒隆地産于香港舉辦2017年度中期業績會，作為恒隆董事長，同時是對市場有深入研究的行業人士，陳啟宗在業績會伊始便對今年以及接下來的市場發表了自己的看法。

在每年都會親自撰寫的《致股東函》中，陳啟宗曾提到内地整體零售商業環境比較困難，但今年初其已察覺到，市場正在慢慢恢復。

如今半年過去，市場的表現讓陳啟宗更肯定他的判斷，“可能冬天過去了也不一定”。尤其内地一線市場已在明顯恢復，二線則仍需要時間。

因此，對于内地市場，陳啟宗認為，長遠來看是十分樂觀的。“我們這個行業應該還有二三十年的好景，當然三十年里一定會有起起落落，但這是做生意很正常的情況，所以這不會有很大的影響。”

至于香港市場，陳啟宗也指出，短期内依然看好香港樓市，且未來政府大幅增加土地供應數量後，将會令樓價恢復正常水平。

值得一提的是，雖然此次與董事長陳啟宗一起出席業績會的，依然是行政總裁陳南祿、首席财務總監何孝昌及執行董事陳文博，但與以往更多由陳啟宗來與媒體互動、回答問題的情況有了不同。

此次業績會上，台上的管理層都變得活躍起來，尤其以往很少與媒體互動的陳啟宗之子陳文博，也積極地參與到了問答中，而以往主導問答的陳啟宗似乎準備向旁聽者的角色轉變。

在市場的更叠演變中，恒隆地産這家老牌港企，也将逐漸迎來第三代接班人的上位。

内地長遠樂觀

據恒隆地産發布的中期業績報告，截至2017年6月30日止六個月，由于物業銷售收入上升，恒隆地産總收入增長1%至63.58億港元。

期内整體物業銷售收入上升5%至25.23億港元，物業租賃租金收入則由于部分項目仍在進行的優化工程影響而整體減少2%至38.35億港元。

其中，内地物業組合租金收入下降4%，按人民币計值則上升1%。恒隆在内地的整體購物商場組合的租金收入增長2%至人民币13.38億元。

雖然内地商業環境依然充滿挑戰，部分市場低迷，但對此成績，陳啟宗在業績會上表示“我們比較幸運”，因為前幾年恒隆已開始分階段對物業項目進行優化改造，所以在市場低迷的幾年里，不少同行都減租得厲害，恒隆的整體租金收入反而有了一定的升幅。

觀點地産新媒體了解到，由于已完成優化工程重新開業，上海恒隆廣場上半年租金收入增長了23%，整體零售額亦同比上漲了29%。

因此，在業績會上，管理層表示過去幾年對項目的投入和優化改造已在業績上有所反映，效果很好。

提到内地商業市場時，陳啟宗亦表現出了樂觀的态度，甚至用“春江水暖鴨先知”來形容其作為行業人士的預期，表示内地市場正在慢慢復蘇，未來中國消費市場會逐步好轉：“我相信最壞的日子已經過去了。”

其指出，從目前情況來看，内地一線城市市場有明顯的恢復迹象，二線城市則需要再多些時間：“看長遠一點，我對這個市場是非常的樂觀的，因為中國的經濟還是靠居民的消費來維持，我們這個行業應該還有二三十年的好景。”

不過陳啟宗坦陳，雖然有了回暖的迹象，但這並不會很快就在租金收入體現出來，讓業績出現大幅增長，“所以短線我們是比較審慎的，但長線相當可觀”。

有媒體問及陳啟宗，同為商業地産開發商的内地房企萬達近期大規模抛售資産事件，陳啟宗以萬達有幾百個項目而恒隆只有十個，雙方模式完全不同為由，表示不便評論。

但陳啟宗卻提到了國外一家商業地産公司，該公司商業項目由最初的幾百個降至目前的50個左右，商場數目減少總盈利卻反而上升，“保留下來的就是最好，盈利能力最高的商場”。

以此為例，陳啟宗強調，項目重要的是盈利能力，恒隆長遠的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業項目。

“恒隆模式很簡單，雖然只有十個八個商場，但是希望在這個領域里做到最好，如果能做到這樣，前面的路是很樂觀的，而且對環境的風險也是可控的。”

盡管内地部分熱點城市的土地價格一路高漲，但陳啟宗認為，内地很大的好處就是，每個城市市場發展水平不一樣，如果某地太熱就去另一個地方，不會找不到合适投資的地區。

提及内地商業地産市場正在經歷洗牌，陳啟宗指出，洗牌是市場經濟必然的結果：“誰被洗出去不是我們擔心的，只要擔心我們不被洗出去就行了，洗牌沒什麼大不了的。”

至于恒隆未來在内地的發展，管理層透露，過去二十年，恒隆的注意力其實更多是在内地而非香港，内地有高達5600萬平呎的土地儲備，還有2500萬平呎的在建面積，因此並不擔心目前内地土地成本越來越高的問題。“要把現有土地開發完還要幾百億的資金，有排做。”

香港短線看好

上半年内地房企涌入香港拿地的話題如今仍是關注的熱點，也幾乎成了房地産企業業績會上的“必答題”。

對于内地房企到香港投地，陳啟宗表示，内地房企到香港投地原因很復雜，但作為一個香港市民，應該歡迎。

“以往幾十年很多馬來西亞、日本、美國等外國人來香港投資，現在内地人來投資有什麼不好、不對呢？”

對于在内房企的激烈争奪下，如今的香港市場是否是投地的合适時機，管理層則回應稱，投肯定要投，能不能赢就是兩回事了。但恒隆方面表示，暫時仍看不到勝算很高的地方，且與企業合作拿地的機會也不多。

在房企積極拿地擴張的同時，因為市場對資産估值的整體提高，亦有不少發展商看準時機選擇抛售物業項目獲取高收益。

恒隆管理層雖表示暫時沒有出售旗下物業的計劃，但如果有看到好的項目，會考慮收購，90年代初公司也曾通過收購獲取了不少建成的收租物業，只是會看時機是否合适。

而業績方面，恒隆上半年在香港市場的租金收入也較為理想，期内租賃物業組合的總租金收入及營業溢利均上升1%，分别至18.86億港元及16.25億港元。整體租賃邊際利潤率為86%，撇除受優化工程影響的項目，零售額也錄得了7%的增長。

管理層認為，随着物業改造的繼續投入，項目收益将持續增加，且物業優化工程逐步完成後，租金也将有進一步的提升。加之内地在建的昆明、武漢、沈陽、無錫等項目将于2019年中或年末先後落成，“過兩年會是豐收的年”。

業績會的最後，見陳啟宗始終未如以往一般對香港樓市接下來的走勢作判斷，有現場媒體甚至“點名”陳啟宗，希望其發表看法。

接過問題後，陳啟宗直言，短線内還是看好香港市場的，且因為可推的地不多，政府也不會很快供應大規模的土地。

但其相信，雖然未必一年半載能解決，長遠來看，新一屆政府會努力去創造及加強土地供應，最終令樓價回復至正常水平。

同時，陳啟宗提到，回顧過去20-30年而言，香港市民最難負擔買樓的是1997年6月，以現時來看，環境已經改變，但不等于現時負擔較輕，其實相比過去幾年，不得不否認，香港的樓價也是越來越讓市民不能負擔。

其認為，現屆政府需要出售更多土地，但内地企業以高價投地又在一定程度上為土地市場訂下了市價。因此，要平衡地價和市價，政府也有難處。

以下為恒隆地産有限公司2017年中期業績發布會現場實錄：

現場提問：如何看香港房地産市場？現在入標投地皮是合适時機嗎？考慮舊樓重建嗎？

管理層：投肯定要投，能不能赢就是兩回事了。暫時看不到勝算很高的地方。也有考慮舊樓重建，但不多。

現場提問：剛剛管理層提到暫時看不到有一些勝算很高的項目，這個勝算不高的原因在于哪里呢？現在競争很激烈，越來越多的中資發展商跟你們搶地，之後會不會是考慮跟這類發展商合作投地？

管理層：合作投地機會不高。最近看了篇文章說為什麼内地這麼多的企業來香港投地，原因很復雜。不過，作為一個香港的市民，這個應該是歡迎的。以往的十幾年有澳洲人、馬來西亞人、日本人、美國人來香港投資，那麼，今天内地人來香港投資有什麼不對呢？有什麼不好呢？這個應該是無限歡迎的。

他們出這麼高的價，買了這幅地，他們赢了，恭喜他們。但是能不能賺到錢，我不知道，問他們吧。時間會解決很多問題，這個讓時間慢慢解答吧。

如果說中間為什麼買不到地。其實我們以往的這二十年，主要注意力都是在内地，而不是在香港。我們在内地手上還有很多土地是等待開發的，如果将手上現有的土地都開發，還需要幾百億的資金，所以還有得做。

很多人在香港和内地之間畫一條線，我說政治上“一國兩制”是對的，但是經濟上應該是融合的，我為什麼要在深圳那里畫一條線說是不可逾越的呢？從經濟的角度來看，這應該是一體化，對于香港有利，對大家都有利，所以我們不會是這麼狹窄的，一直只看香港。

我們現在運營當中在收租金的面積有3100萬平呎，土地儲備最高可以到5600萬平呎，内地有2500萬平呎的面積是在建的。

我們的生意模式不是要馬上買地馬上建樓，這完全不是恒隆做的模式，希望大家明白，我們是一個很好的商業地産發展商，要找到最好的地建最好的建築物，然後獲得非常可觀穩定的租金收益。

現場提問：上半年香港樓價已經升了很多，怎麼看下半年樓市？下半年會不會調高香港方面的目標或者預計銷售額會不會進一步上升？

管理層：其實我們的主要收入都是租鋪，租金收入方面的，所以沒有說特定每年的一個銷售目標。當條件對、價錢合理的時候，我們就賣一些，主要是這樣。

銷售價格方面，我個人看未來的一段時間都會平穩的。樓市，我覺得未來這幾年還是平穩的。

現場提問：零售市道呢？

管理層：我想剛剛陳生（陳啟宗）已經是說得很清楚了，春江水暖鴨先知。但是，我想說的就是立春的那一天也不是馬上呈現的，所以這些數字不會馬上會變的。我們的租約和銷售額始終是有一個時間上的差距。

接下來我們都是審慎樂觀的。現在做了很多物業提升工程，未來會逐步逐步帶來收益的增加。上海的港匯恒隆廣場正在進行中，香港山頂廣場現在也都有了樣闆正在做，銅鑼灣有一個商場的部分面積在建設。之前銅鑼灣、旺角這些地方的項目其實也都提升了。

另外我們有一些新項目正在建設，包括現在昆明和武漢的恒隆廣場，還有沈陽正在建設一家酒店，無錫正在建設第二棟寫字樓。這些都差不多是在2019年就會相繼落成，對收入有促進，所以過兩年可以說是豐收的時候。

還有這些物業繼續投改造，我相信對收益是一個很大的利好，再加上現在運營中的項目有繼續的收益，未來租金會有持續的提升。

現場提問：現在大陸越來越多人做電商，電商甚至是重要過很多商場，恒隆會不會因為電商的沖擊而調整租金，未來租金是否可以繼續保持現在的這個水平？

管理層：目前還沒有找到我們租金和電商之間的直接關繫。那麼，這個有沒有影響呢？我覺得應該是有一點的，但是，我們就還感覺不到。

但是，我覺得未來我們想做多些服務還有市場方面的東西，房地産商以前就是蓋樓租出去，現在要提供服務，有需要的話，我們的服務會改變，電商這些東西會提供的。

現場提問：最近萬達集團陸續出售了巨額的内地資産，您對這些問題是怎麼樣看的？您覺得中國經濟現在有哪些潛在的風險？

最近香港股市在不斷創新高，但恒隆繫的股票表現比較平穩，公司方面對這個股價的表現是怎麼樣看的？

管理層：恒隆跟萬達的模式是不一樣的。萬達全國大概是有一兩百個商場，恒隆只有8個，加上在建的兩個最多是10個。這個模式完全不一樣，既然不一樣，别人怎麼樣做，我就不方便評論，我們知道的只是恒隆的這個模式，長遠來看是很有道理的。

有一家外國公司從前有一兩百個商場，後來減少到70多個，現在只剩下了五六十個。他們的老闆跟我說，現在商場的數量少了，但總的盈利反而上升。

也就是說，他們現在保留下來的就是那些最好的，盈利能力最高的商場。我跟他說，我們的看法跟你完全一樣的。但我們的方向不是從一兩百個慢慢減下來。我們是從零開始，慢慢建立起來的，到現在也不過是十個八個。但是，希望我們這個十個八個的盈利都是最好的之一。長遠來說，這個對公司是非常有利的策略。

關于中國的風險，在任何的地方都是會有不同的風險，有社會的風險，政治的風險，政策的風險。在中國投資，政策的風險是比較大的，因為它是一個非常快速成長的經濟體，在快速成長的過程里中，一定會有很多不同的政策應着當時的需要出台，所以這方面是大家需要注意的。

也就是說，做一個決定的時候要估計到政策的改變對你會帶來什麼樣的影響。恒隆的模式比較簡單。我常常說要是兩個機器做同一件事，一部機器有一百個零部件，另外一部機器只有十個零部件，你要哪一個？簡單的總比復雜的好。所以恒隆的模式是非常簡單的，只有那十個八個的商場，但是希望每一個都是在那個領域里，那個市場里是領先的。要是能做到這樣，前面的路是很樂觀的，而且對環境各方面的風險也是比較可控的。

恒隆的股價問題，我們是管理公司的，不是管理股價的。股價也不歸我管，那是市場的事。我們只要把公司管理好，長遠市場還是理性的，只要做得好，市場會看得到，市場短期是可以不理性的，會有錯位。作為企業負責人，看得比較遠一點，不只是看短線股價表現，股價的表現不是我們該太過于在意的事情。

現場提問：恒隆有沒有計劃出售一些二線項目資産呢？

管理層：這樣子說吧，樣樣都可以談的，不過，你需要打動得了我們的心，這個要有人出價，而且價夠高，我也覺得合适才行，别跳了這些步驟說了。

現場提問：關于萬達與融創交易的事件，你是否認為現在這個事情可能標志着國内的商業地産會處于洗牌或者調整的階段呢？這對于企業來說也是收購或調整的時機？

恒隆一直很看好國内，如果要尋找新項目的話，現在好的地，價都很高，招拍挂可能並不是好的方式，那麼會用其他什麼方式去補充項目？

管理層：中國的市場很大。每一個地方，每一個區域的經濟情況也都不一樣，所以這就是在中國大陸做市場的好處，夠大。這里過熱可以去另外一個地方，如果又熱起來了，又可以回到原來的地方，所以這個機會總是有的。

關于洗牌這個問題，我們並不針對任何公司說這件事，從經濟整體來看，洗牌是市場經濟的必然的結果。但是，誰被洗出去，那就是另外一回事了。這不是我們所擔心的。

我們擔心的只要不是我們被洗出去就行了，所以洗牌這個事情是沒有什麼大不了的。現在香港房地産很多的名字我說出來大家可能都不認識，但曾幾何時，二三十年前，他們可能是香港大名鼎鼎的，非常成功的，因為各種原因退出江湖了。

洗牌也不一定是洗出去就完了，有一些人可能會東山再起，所以這是市場經濟里面必然發生的事，沒有什麼大不了，不要太過吃驚。

現場提問：現在市場有比較多的寫字樓、商場和酒店公開出售，恒隆會不會有意買一些現有的商業項目呢？

管理層：如果是好的房地産，不怕買的。不過，好的不多，這個是真的。過往二十多年，其實我們在不同的時間都買了不少的物業，譬如1992-1994這幾年，我們在香港買了不少的建成的收租物業，所以主要看這個時機怎麼樣。

現場提問：對于接下來的香港樓市怎麼看？

管理層：短線還是看好的，政府不會這麼快推很多地，因為沒什麼地可以推。長遠來說，按照我過往20年對林鄭政績的判斷，她會很努力創造和加強推出土地，當很多土地被出售時，樓價自然就會回落了，但這未必是一年半載的事，看長遠點，未來幾年，我相信現屆政府會盡他們所能推出土地，預計最終會成功，讓樓市回復到一個比較正常的水平。

香港人是否負擔得起買樓呢？我最近看了一下數字，過往這二三十年，最負擔不起買樓的，是1997年6月，用同一個標準去衡量的話，1997年6月是香港市民最負擔不起的。

這並不表示今天現有的環境是很好，可以接受的。但當時沒有人說，負擔不起，因為大家都對樓價是看好的。今天環境變了很多，雖然比起1997年已經是比較可以負擔。但是，看過往的幾年，也不可否認的是，今天越來越負擔不起了。所以相對于以往三五年，政府一定要賣多一點土地出來。

我完全相信，現任政府和上屆政府一樣會非常努力去尋找土地，其實政府也有很多的難處。譬如農地補地價也不能補得太便宜，加上現在有這麼多的内地房企來香港買地，買得很貴，在這里定了一個市價，所以這些地政府都很難便宜賣。