觀點與陳啟宗面對面：恒隆60年與中國故事 | 領袖訪談

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 陳啟宗今年72歲，對大多數人而言這屬于退休的年齡，但他仍未能忘情于世事。

自2007年起，我們便開始與陳啟宗先生維持了十多年的聯繫，這些年我們見證過他多重身份的轉換：房地産商人、社會名流、慈善家、博學的有識之士、一位睿智的受訪者，以及最為人熟知的：他是一名犀利的批評家。

沉默寡言從不是陳啟宗的風格，人們樂于為他貼上敢言的標簽，“擁抱熊市”、“拿了地王的都是傻瓜”等金句均出自他之口。同時，陳啟宗每年留下的四篇《致股東函》，數萬字長文針砭時弊，個人的思想和感慨總是很自然地在筆下流露。

陳啟宗遊走在中國内地、香港以及美國的政商學三界，他身兼多個國際智庫和大學的理事會或顧問委員會成員，過去亦曾擔任一國兩制研究中心執行委員會主席，中國發展研究基金會理事會副會長及顧問等職。

此前面對香港時局，陳啟宗自2019年下半年起，就以香港明天好基金執委會主席等身份參與媒體訪問，呼籲社會保持克制並提出見解。

2021年，我們正在見證一段重大轉折時期的歷史。除疫情的沖擊外，貨币超發引發的通脹波及全球主要經濟體，中美博弈懸而未決，在美國新總統拜登上任後還有越演越烈的趨勢……身處旋渦之中，人們關心應對之策。

臨近6月，我們又一次來到陳啟宗先生位于香港中環恒隆集團總部的辦公室，尋找答案。

不穩定的世界

人們将2021年定義為“後疫情時代”，是希望扭轉頹勢重新出發，但至少對中國房地産開發商來說，卻不是那麼一回事。

從1998年房改，2003年确立房地産業作為拉動中國經濟發展的支柱産業地位，直至如今中國房地産市場似乎已經到達極限。以2008年的四萬億刺激為起點，财政擴張帶來大規模放水，房企們通過杠杆換取高速發展，直至債務有失控之虞。

在去杠杆大背景之下，2017年10月舉辦的十九大提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，房地産市場開始轉向，針對土地、貸款、房價等方面的調控政策陸續實施。

而2020年初突如其來的疫情使風險程度急速增長，而“三道紅線”、“貸款集中度管理”、“土地出讓雙集中”等更具針對性的監管制度一一出台。

最新的情況是，為抵禦疫情對經濟的沖擊，發達國家的貨币政策自2020年起達到了前所未有的寬松程度。這一輪為短期穩定市場的刺激策略，伴随而來的是巨量貨币超發和通脹壓力。全球大宗商品價格持續上漲，來自行業上遊的壓力，最終影響到開發商本身。

在陳啟宗看來，中國房地産市場的鐘擺早就擺到了有利于商業地産的一邊。換句話說，即是時候認識到要慢下來。2018博鰲房地産論壇上，他就已提出，随着行業頭部企業的市占率不斷提高，行業在量和速度方面的較量将成為過去。

當時，他的演講題目是“反思地産，輕松賺錢時代的終結”，他警告内地同行們要及時改變心态，情況已是迫在眉睫。

陳啟宗曾指出，香港房地産商屬于過去，大陸房地産商屬于未來，但歷史是一個又一個的輪回。他總是強調溫故知新：“中國内地企業家有一個吃虧的地方，就是中國改革開放僅40年而已……時間還不夠長。”

“真正的開放，大規模的私營企業進入市場競争也不過二三十年，所以他們缺乏歷史觀。”而香港是一個發展多年且遊戲規則成熟的市場。

内地房企對規模和速度的執著，香港開發商也同樣經歷過。

“以往過去的四五十年里，香港也有不少‘瘋子’。有本地的‘瘋子’，還有外邊來的‘瘋子’，有日本來的，有東南亞來的，還有澳大利亞來的。”

但這些瘋子基本沒有能存活下來的，“絕大部分破産了，有一部分進了監牢。”陳啟宗相信，市場經濟從來是優勝劣汰的世界，所以他曾對2016-2017年進軍香港的内地房企發出警告，認為他們是“飛蛾撲火”。

謹慎總沒有錯，堅定一個對的行業做下去。因此他亦曾對内地房地産商近年喜愛炒作的“去地産化”頗有微詞。

穩健的恒隆

陳啟宗是一個謹慎的人，他當然聽到過别人的批評。

恒隆集團是進入中國内地市場的大型港資開發商中，唯一一間未有涉及住宅業務的企業。有人批評恒隆錯失了發展的黃金時期。

但陳啟宗無意于接受那些在他看來不中肯的評價，這種謹慎並非完全來自家族遺傳，而更多源自于經驗教訓。

恒隆集團由陳啟宗父輩陳曾熙先生于1960年9月在香港創立，整個60年代發展迅速，迅速成為當地最大型的地産發展商之一。當恒隆在1972年上市時，市值亦是同行中最高的。

“早期獲利使我們變得保守”，陳啟宗曾撰文回憶，當時香港住宅市場發展蓬勃，但恒隆卻急于購入商業地産項目作長期持有，沒有擴展住宅業務規模。當該公司最終在1980年代選擇跟進，則被認為是1982年香港房地産崩盤之前最為冒進的房地産企業。

一連串錯誤的決策令當時的恒隆陷入旋渦之中，因此自1991年接手經營以來，陳啟宗從未忘記安不忘危的經營哲學。

“一定要吃時代的紅利。”這個智慧長者表示，做生意最重要的是選定在哪個國家、哪個經濟體做，第二就是選對進入的行業。

出售完絕大部分住宅項目之後，恒隆集團以商業地産開發運營為主業，並在中國内地和香港取得巨大的成功。

恒隆集團以穩健聞名，只買價格合适的土地。因此陳啟宗說，他是最喜歡熊市的一個人。他一向強調要善于觀察房地産周期性，認為“你要能夠保存自己的實力，在大市場下滑的期間不要死掉。”

從2011年夏天到2017年末的6年多時間里面，内地零售消費市場處于頹勢。恒隆的經營策略是保存實力，趁機在武漢和杭州等地吸納土儲。如今，五星級商場武漢恒隆廣場在今年3月末開業。

這種謹慎同樣體現在恒隆集團高級管理層的穩定性上，在恒隆60余年的歷史中，總共只有五位行政總裁的出現。目前，最新一任行政總裁盧韋柏，與陳啟宗長子陳文博（作為恒隆集團和恒隆地産副董事長），一起組成集團中堅管理層力量。

陳啟宗曾提到，年輕人要用烏龜的心态去做兔子的事業，他對陳文博的培養亦是如此。據了解，陳文博求學于美國，大學畢業後在北京進修，随後輾轉在紐約、上海，曾為畢馬威會計師事務所、匯豐銀行效力，直至2010年回到香港加入恒隆集團。

“這兩個行業（指畢馬威與匯豐）均為身懷抱負的新晉行政人員，能提供實實在在的業務培訓。”陳啟宗曾如此評價兒子早年的工作。

他向來排斥投機和高風險商業行為，總是勸勉别人要腳踏實地，擁抱務實精神。所以恒隆堅持一步一個腳印拓展城市布局，持續進行項目翻新及資産提升，依靠長期的經常性收益鞏固資産負債表，並靜候發力時機。

回顧過去，陳啟宗認為恒隆集團發迹于戲劇化的年代。“過往的60年是戲劇化的60年。”他認為這60余年内全世界相對比較平安，中國特殊的歷史造就了香港，創造了一個獨特的機會。

“我們選擇在香港並進到一個最好的行業。”恒隆創立于香港，進入了房地産行業是如此幸運，随後又成功抓住改革開發的浪潮，于1992年進軍内地：“哪里有一個國家在那麼短的時間從極度貧窮的環境里走出來，又走到相當成功的境地？”

但過去的成功是特定歷史的産物，那60年戲劇性的故事難以復制，未來機遇在哪？“從前懂得生意之道就可以了，現在要懂得看清大勢。”

在陳啟宗看來，未來很長一段時間機遇還是在中國内地：“在不穩定的環境里，中國其實可能是相對安甯的避風港。”

對疫情的得力控制，造就中國在艱難時世的繁荣與穩定，消費的回流令專注于奢侈品市場的恒隆集團受益匪淺。

陳啟宗認為，中國内地是一個相對平穩而且增長是相對高的市場，而“平穩又相對增長率高，基本上就是好市場。”

以下為觀點地産新媒體對恒隆集團有限公司、恒隆地産有限公司董事長陳啟宗先生的采訪實錄節選：

觀點地産新媒體：怎麼看待從去年開始的新冠疫情？

陳啟宗：中國控制疫情是很成功的，這里有兩點，第一、老百姓的生命。第二、經濟。

因為保住了老百姓的生命，疫情很快受到控制，所以經濟就復蘇。其實中國内地真正受疫情影響的時間，大概只有兩個月而已。

也就是說，國家對老百姓的生命是重視的。中國人還是比較理性的，中國人民的承諾承擔相當強。疫情受控制，所以經濟就很快復蘇。像我們這些做生意的人，因為經濟復蘇不僅沒有受疫情的影響，而且有很好的增長。

從大局來看，老百姓失業率不會升了，所以生活就好過，中國能做的在全世界任何地方恐怕都做不到。

觀點地産新媒體：通關旅遊年有希望嗎？

陳啟宗：我個人認為，（全球的旅遊）今年不要想了，我認為是不容易的，香港跟内地希望能夠通關。

我想回内地，我兒子（陳文博）在最近花了4個月看我們内地的員工，我們的物業。發回來的照片都好高興，我也想去，去不了。

觀點地産新媒體：最近大家覺得國際形勢波動，有一部分制造業回流中國，大宗資産漲的很厲害，房地産的利潤也被壓縮得很厲害。

陳啟宗：一定是，但這不是我擔心範圍之内的事，我不大做住宅，兩三年買一塊地就很高興了。

觀點地産新媒體：您怎麼看目前内地得房地産市場出現了一批賣項目、賣公司、賣股權或者爆雷的情況？

陳啟宗：你記不記得我在博鰲房地産論壇講過這個事？以往中國政府不讓很多房地産商破産，我說内地不讓房地産商破産是有獨特的原因，但是總有一天，政府是應該允許破産的。

觀點地産新媒體：特定時期嗎？

陳啟宗：對，那是很多年前。現在就很多破産了，而且是在可控範圍之内的，破就破。

我當年在論壇上說的，房地産公司破産了，是最不影響社會的，因為土地還在。土地還在，不過是擁有權換了。這一家破産了，另一家接去了，土地還在，房子還在，員工也不需要辭退。這是第一個問題。

第二個問題就是銀行，銀行願意借那麼多給房企，那是銀行要負責任的，你虧本是你的事。從社會角度來看，最重要的就是失業問題，所以房地産公司破産是最不影響失業的，銀行壞賬只要不是大規模的，小公司破産大公司拿去就是了。

當年我提過的，就是慢慢會強者越強，市場經濟總是這樣子。在一個時段之内，可能在20、30年之内，某個行業強者恒強，吞了很多小公司。但是二三十年之後，社會上無論是政府行為還是市場行為，也會把這些公司慢慢的消化掉。

房地産是一個非常高風險的行業，甚至到時候有些大公司破産也說不定，那又怎麼樣？只要失業率不要上升的太厲害，不是大規模地大公司都破産。

某一家破産又怎麼樣？銀行是擋得住的，最後也不至于成為社會的難處，那就沒問題了。

觀點地産新媒體：強者恒強（行業集中度提高）是好事還是壞事？

陳啟宗：短時期是好事，長遠不是好事。短期為什麼是好事呢？有些大企業在某些區域根本不賺錢，要追銷售沖規模，只要不虧大本就行了。意思就是照成本價賣給老百姓，把市場占有了，而老百姓就賺了。

當然，除了這個還有一部分是土地價格，土地價格是給政府賺去了。政府賺去了也不是大問題，政府是為人民服務的，這個循環也不是壞事。

強者恒強，如果某家房企形成壟斷的話，當然是不好的，質量一定會下來。但是我看這個也不容易做到，房地産是不太可能壟斷的。

中國的企業家有一個吃虧的地方，就是中國改革開放只有40年而已。真正的開放，大規模的私營企業發展也不過是二三十年，所以他們沒有一個歷史觀。

要是經歷得多，自然會有敏感度，有些是一兩百年前别人犯過的錯。每一次他們那樣做都是同樣的結果，需要很聰明才能夠預估今天做同樣事會有什麼結果嗎？

觀點地産新媒體：現在這波小房企破産潮，您覺得只是剛開始？

陳啟宗：當然這個循環過了以後，有一段平安時期，但是房地産浪潮總是一浪又一浪，下一浪是誰破産呢？這波是小公司破産，還沒有大公司。

觀點地産新媒體：您怎麼看内地的市場？

陳啟宗：内地的市場，我認識的不夠深，所以不敢說。

觀點地産新媒體：香港市場呢，您覺得灣區能夠真正實現融入嗎？

陳啟宗：我想大趨勢是會發生的，有多快我不敢說。

我說香港人不應該以香港做本位，香港那麼小一個地方，為什麼要以香港做本位呢？從前香港記者問問題永遠是問香港怎麼樣，香港怎麼樣，香港要怎麼樣。

香港是中國的一部分，為什麼不放眼神州，把整個中國内地的市場看為你的市場？你以香港為本位，只能在香港750萬人當中賺錢。

當然我不否認香港是賺錢的地方，單價高，但我不是說房地産領域，是所有香港人。回歸的意義是什麼？從某個層面來說，回歸的意義就是整個國家是你的，整個市場是你的。

為什麼要把自己卡在一個小城市里？把自己的視野也好，機遇也好，都擠在一個小地方里。我不是說要放棄香港市場，有機會賺錢為什麼不賺呢？我這幾年在香港買了一些地，所以不是說放棄香港市場，也不需要，但是為什麼不放眼全國？

30年前、40年前我曾經說為什麼不放眼世界，但是現在世界不那麼好玩了，因為西方人士沖動起來。除了特定的一些領域之外，就比較困難了，不像40年前，30年前。

現在中國大發展，用一個極端的例子就是，以往這15個月，要是在中國内地沒有生意就很吃虧，因為全世界都不行，只有中國行。

當然有可能有一天掉過來，中國市場不行，世界市場行，那是沒辦法的。只能夠保存自己的實力，在中國大市場下滑的期間，不要死掉。我舉個例子，從2011年夏天到2017年末，6年多時間，内地消費市場非常不好，奢侈品更不好，我們只能夠保存實力，有機會就去買土地，武漢就是這樣買過來的。

所以，我認為中國是一個相對平穩的市場，而且增長是相對高的一個地方。平穩而且相對增長率高，基本上就是好市場。

觀點地産新媒體：去年奢侈品市場的反彈，恒隆受益匪淺。這個趨勢會持續嗎？

陳啟宗：去年公司那麼好的增長率是很難的，有特定的情況，好幾個原因促成的。

但是長遠能否保持相當不錯的增長率？我認為是可以的，10%增長率未來這10年可以嗎？我想應該可以，不要說像去年是50%-60%這樣漲，那是不可能永遠如此的。

奢侈品的市場很小，也不是每個人都能夠做，所以一般去做商業的基本上就是二星、三星、四星級的，比較大衆。

大衆化的，全國的機遇也大得不得了。總而言之，内地很多大城市根本沒有好的商場，所以機遇還是很多的。

觀點地産新媒體：您如何對過去的60周年做總結，包括未來60年恒隆的方向？

陳啟宗：以往這60年是一個非常特别的年代，比如這60年是全世界相對比較平安、和平的年代，為什麼呢？因為有了核武器，大家都不敢打。地域性的戰争還有，大的戰争就不敢打了，所以是相對平安的一個年代。

第二，恒隆的發展也是極具戲劇性，絕對是戲劇性。我們小公司60年開始創辦，那是什麼年代？所以我們頭20年是極其戲劇性的，因為内地的情況給了香港一個獨特的機會，而且是房地産一枝獨秀，或者一枝獨秀講的過頭一點，但是也不會太過頭。

後面那20年也是戲劇性的不得了，中國火鳳凰般涅槃重生。哪里有一個國家能在那麼短時間從一個極度貧窮環境里走出來，走到相當成功？小國家這樣的例子大概有一點，像中國那麼大的國家哪里有這樣的事。

1978年11月中國改革開放到1997年香港回歸差不多20年，又給香港房地産帶來了極大機遇。所以60年就這樣過去了，那60年是戲劇性的不得了的年代。

我們的幸運就是我父親進這行（房地産）進對了，那與我無關，那是幸運。做商人，第一最重要選擇的在哪個國家，哪個經濟體做生意；第二就是選擇進入的行業。

一定要吃時代的紅利，所以我們比較幸運，我們選擇在香港，進到一個最好的行業，以往60年完全是幸運之神的照顧。

總而言之，外部環境加上先父的努力和能力，換來恒隆的成功，可以復制嗎？外面的環境復制得了嗎？不可能復制，我剛才說了，那60年戲劇性的事，復制不了的話，機遇在哪兒呢？

未來這20年希望不要那麼戲劇性了，從前做生意懂得生意之道就行，現在還要懂看清大勢。

總而言之，從地緣政治來看，未來20年，我想中國可能是相對最平穩、增長比較快的一個地方，所以我想機遇還是在中國内地。