觀點直擊 | 金科保證現金流安全 周達稱主旋律不再是規模增速（實錄）

觀點地産網 房地産行業的底層邏輯正逐漸被改變，對于已上市10年的金科股份來說，也需要随之從高速增長過渡至中低速增長。

8月31日，金科股份舉行2021年半年度業績說明會。出席會議的是今年剛完成換屆的新管理層成員，包括董事長周達、總裁楊程鈞、财務負責人李華、副總裁兼董事會秘書張強等。

與年初不同，管理層不再強調包括“銷售規模不低于4500億元”在内的新設定未來五年戰略規劃，轉而提出“一穩二降三提升”的經營策略，即“穩健發展”，“降低負債、降低庫存”，“提升公司盈利能力、提升公司核心競争力和提升公司資産運營能力”。

周達表示，金科股份認為國家對房地産行業的主基調明确為一個“穩”字，即穩房價、穩地價、穩預期。為了更好地順應這種政策和行業變化，公司從上半年就開始着手對總體經營策略進行調整，不再以規模增速作為最主要的目標導向。

實際上，在調控政策不斷加碼的環境下，房地産企業大都将降負債、保證現金流安全作為首要目標。與此同時，利潤增速放緩甚至持續走低也成為房企們不得不面對的事實，金科股份也不例外。

“在保證現金流安全前提下，進一步優化負債結構；在保證一定利潤的條件下，多措並舉降低庫存。”金科管理層在會上不斷重申。

保利潤、降庫存

進入到8月最後一天，A股上市的117家房地産開發企業均已披露業績中報。數據顯示，就淨利潤而言，有91家企業實現盈利，占比77.7%。其中，24家淨利潤突破10億元，金科股份位列之一。

财報顯示，2021年1-6月金科股份實現營業收入439.73億元，同比增長45.10%；實現淨利潤48.66億元，同比增長14.26%；扣非淨利潤28.50億元，同比下降13.24%。

有分析指出，受去年同期基數較低等因素影響，今年上半年房企營收普遍錄得較大增幅。不過，上半年多數房企毛利率進一步下滑，進而導致利潤下降，“增收不增利”現象明顯。

觀點地産新媒體從業績會現場了解到，針對歸母淨利潤增速放緩，周達稱公司總結主要原因在于三個方面。一是整個行業毛利率下行，公司毛利率也較上年同期有所下降。今年上半年金科股份毛利率下降5.8個百分點至20.1%。

市場多數意見認為，由于項目結轉周期的滞後性，2021年上半年報表的項目主要結轉來自于2018年、2019年期間所獲價格較高土地。而在政策的嚴格調控下，被增加預期的房價上漲空間受限、利潤空間收窄，從而拉低整體盈利水平。

實際上，綜合2019至2021年上半年的數據發現，包括碧桂園、萬科、融創中國在内的規模前10名企業的毛利率都在下降，降幅普遍在5-10個百分點。

其二，受2018年、2019年金科股份合資合作項目增幅比較大，少數股東損益有所增加。其三，則是去年同期該公司歸母淨利潤期數相對比較高。周達提及金科權益占比時強調，“從今年年初開始，金科下決心希望能用2-3年時間逐步把權益占比提升到65%-70%的比較理想的水平。”

在原有行業模式難以為繼的情況下，房企大多采取提高周轉速度、加快庫存去化從而保證利潤水平。另一方面，不乏采用降價促銷等方式，但部分投資者則對其中銷售質量有所隐憂。

據介紹，金科在銷售方式上有五個方面的具體舉措，分别在機制、組織保障、激勵保障、回款管控、對外關繫維護等方面。楊程鈞談及此表示，下半年公司要以現金為王，做有回款的銷售及質量提升，並且進一步壓降少數股東的權益。此外，持續結構調整，堅持去化低效庫存。

截止報告期末，金科股份實現銷售金額1025億元、銷售面積1005萬平方米，較上年同期分别增長18%、17%。其中，實現銷售回款997億元，回款比例高達97%。在此基礎上，金科經營性現金流余額回正，同比上升202.62%達到25.14億元。

從區域業績來看，重慶以外市場占比有所提高，華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售金額分别占比43%、20%、12%、11%、8%。

謹慎投融資

全國第二批集中供地即将開始，但部分城市對于地價、溢價、銷售限價等規則進行了相關調整。而綜合上半年土拍情況來看，房企的拿地态度更趨謹慎。

報告期内，金科累計在重慶、長沙、大連、蘇州、天津等一二線城市新增土地儲備39宗，計容建築面積835萬平方米，土地購置合同金額達到354億元。而去年全年新增土地投資148宗，土地購置金額達到892億元，計容建築面積2364萬平方米。

在上半年所獲取項目中，直接招牌挂占比下降43%，通過地産商業、一二級聯動等方式獲取項目占比提升至57%。與此同時，新增土地儲備在新一線、二線城市占總體比例約為86%。值得一提的是，其中有24宗項目金科所占權益比例超過50%。

針對下半年投資策略，金科表示，要在遵守監管投銷比不超過40%的規則要求基礎上，堅守“投資紅線”。具體而指，控制好投效比，堅決不拿低流出、虧損項目，並且會關注下階段的投資窗口期，果斷出手“好的項目”。

“我們有信心、有準備、有能力拿到規模大、盈利性更強的項目。”管理層稱，通過地産+、城市更新、一二級聯動、收並購等多元方式去獲取相對低成本、大規模項目，在降低現金需求同時确保能夠獲取優質土地和實現公司土儲充裕。

實際上，地産+業務亦是金科“新五年”的重點布局方向，目前已累計開發包括重慶兩江科技城、長沙科技新城在内的22個城28個科技園區項目。在商旅康養方面，公司累計開發運營項目46個，其中購物中心6座，下半年預計新開業購物中心3座。

2021年上半年，随着行業政策調控與嚴控金融風險政策的不斷深入，控杠杆、降負債亦成為房企的緊要任務。截至6月末，金科股份扣除合同負債後資産負債率為69.55%，淨負債率為77.08%，現金短債比為1.38倍，持續處于“三道紅線”中“綠檔”水平。

按照财務負責人李華說法，金科整個現金有息負債在規模、結構、産品等情況比較好。其中，有息負債規模從去年同期1106億元，下降上半年941億元，目前公司在手貨币資金為370億元。

在結構上，公司1年内到期有息負債大概為268億元、占比28%，1-3年有息負債近500億元，3年以上的有息負債大概145億。産品結構方面，堅持以低成本銀行融資和公開發行債券市場債券融資為主，兩項總體占負債結構的77%左右。

李華稱，“下半年金科繼續堅持量入為出的現金管理模式。資金由集團統一管理、統一調度、統一實現五個方面的資金管理，确保資金鍊的安全。”據介紹，金科上半年信用債發行超過100億元，下半年有20億元供應鍊額度、標準化産品60億元、非標産品20-30億元，整個金融機構授信超過2000億元。

值得一提的是，光大證券在6月8日研報稱，經分析金科“三道紅線”指標可得，2020年公司股東權益總額較2019年同比提升了40.9%至735億元，拉動淨負債率優化顯著。

另據金科股份2021年半年報顯示，實際應付票據中“商業承兌匯票”余額120.7億元，相比年初57億元大幅增長112%。

業績會尾聲，關于投資者問及金科控股股東黃紅雲與前妻陶虹遐股權糾紛問題，張強再次強調，目前雙方沒有明确表态解除一致行動人的關繫。同時表示，将來如果一致行動關繫解除，黃紅雲對公司的實際控制地位依然是穩固的。

“我們也相信，絕大部分的投資人是認可公司的長期發展前景和長期的股權投資價值的，也希望上市公司控制權穩定，經營管理層穩定。”

以下是金科地産集團股份有限公司2021年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司一穩二降三提升戰略是什麼？

周達：為了更好的順應當前行業和政策的變化，公司從上半年就着手進行調整策略，不把規模增速作為主要目標導向，未來将堅持一穩二降三提升。一穩，指穩健發展，規模增速不再作為公司發展的主旋律；二降，主要是降負債和降庫存；三提升，主要是指提升盈利能力，提升核心競争力和資産運營能力。

現場提問：公司怎麼看集中供地政策，投資策略是什麼？公司的多元化業務如何支持公司發展工作？

楊程鈞：公司一直在積極研究第二批次的集中供地城市的變動情況，相信在下半年随着政策的調整，土地溢價率的下行，也會有一批好的拿地機會出現。

在投資端主要四個方面：第一，目前監管有投銷比不超過40%的要求，量入為出，穩中求進，控制好投銷比；第二，公司堅守投資紅線，堅決不拿低流速項目，堅決不拿虧損項目；第三，公司聚焦資源和資金，關注下階段的投資窗口期；第四，随着多元化拿地能力進一步提升，也會加大地産+、收並購、城市更新等多元化拿地方式的力度。我們有信心、有準備、也有能力拿到規模大、盈利性更強的項目。

現場提問：公司歸母淨利潤增速下滑的背景是什麼？未來結算保障或者結算對應的情況是否有展望？

周達：增速有所放緩，主要有三個方面的原因：第一，整個行業的毛利率下行。由于2020年、2021年結轉的大部分項目基本上都是在2018年、2019年所獲取的，那時候的土地競争還是相對比較激烈，並且受包括各種限價等等政策的影響，所獲取的項目地貨比占比也是有比較大幅度的提升。整個行業的毛利率下行，金科也同樣承壓。今年和去年同期相比，毛利率降低了5.8%。我們預計，行業毛利率未來的整體水平會保持在20%到25%，金科有信心維持在行業的整體水平以上。

第二，近幾年房企之間的合資合作相對比較多。坦率的說，金科前幾年整體的快速發展某種程度上也得益于合資合作外延式的發展，但是這種外延式的發展所帶來的少數股東損益的增加，也是規模、淨利率增速放緩的一個原因。

第三，去年上半年我們的歸母淨利潤36億是相對比較高的基數。

提升盈利方面，公司也做了相應的謀劃和安排，總體來講要提高毛利率，可以總結為拿好項目，做好産品，精細管理。

拿好項目方面，我們希望通過1+6的多元拿地模式的夯實，通過多元拿地渠道獲取更多的毛利率有保障的項目。從今年上半年的數據來看，相對來講取得了一定的成績，公司通過非直接招牌挂取得的項目占57%。我們希望能夠在未來的3到5年，品質利潤型的産品和周轉效率型的産品的結構要保持相對均衡，其中品質利潤型要達到30%以上。另外做好服務，要保持在行業的領先水平，要擴大對B端，C端提供增值的占比。最後提高精細管理，不斷提升公司的經營效能。

對于公司的權益占比的問題，前幾年公司合資合作相對比較多，我們的權益占比也有下降的趨勢。從今年初開始公司也下了決心，希望用兩到三年的時間，逐步把權益占比提升至65%至70%的比較理想的水平。針對這一點，我們在今年初對一線公司的考核導向已經做了調整。比如對一線公司，考核目標會聚焦到權益的匯款指標上，這個導向會長期的堅持下去。

現場提問：在銷售方面，公司采取什麼措施保證全年目標的完成？公司是如何保障在貸款額度緊張的情況下自身的回款率盡量少的受到影響？

楊程鈞：在銷售力方面，上半年是堅持有質量的銷售，紮實推進各項措施，具體表現在四個方面：第一，堅持去庫存，調結構。開展了一繫列低效庫存，包括低流速項目的專項區劃行動。第二，逐步擺脫分銷的依賴。搭建了數字化營銷體繫，包括成立了數字化營銷團隊，對于新客戶的拓展做到更加多樣化。第三，自身營銷團隊建設方面。通過内部的人才盤點，包括外部的引入，優化了項目的配置，從人均銷售金額來看，同比提升23%左右。第四，堅守利潤的底線，充分調動一線團隊的積極性，對今年的營銷改革提成進行了改革和變化，包括對價格管理，提成和利潤挂鈎。

下半年公司将繼續開展專項行動，降低分銷，特别是确保項目的首開成功，做好客戶的研究，包括營銷的梯隊建設，力争年度銷售目標的實現。下半年的銷售工作将堅持四個原則：第一，不會犧牲長期利益追求短期規模。第二，堅持現金為王，做有回款的銷售，銷售質量要提升。第三，進一步壓降少數股東的權益。第四，持續結構調倉，堅持去低效庫存。

回款方面，長期以來金科将現金安全作為企業經營的生命線，降負債也是今年經營策略的一部分，具體在幾個方面：第一，機制上面采用權益口徑進行銷售，回款業績的考核，導向方面進行改革，分一類二類分級管理，倒逼前端銷售質量。並且在分期付款比例上面進行嚴格的控制，從而帶動回款率的提升。在組織保障方面，公司從一線抽調精兵強将組建團隊，從組織能力方面、培訓方面充分對一線賦能。在激勵保障方面，特别注重物質激勵和精神激勵的並重，通過榜樣的力量進一步提升回款團隊的荣譽感。在回款的管控方面，開展了一繫列對于回款精細化管理的專項行動，做到一項目一策略，确保各類欠款應收盡收，回款上面做到顆粒歸倉。在對外關繫的維護上面，集團和區域進一步加強溝通和拜訪，進一步拓展對外合作的渠道，全力擴大規模。

現場提問：2021年整體金融環境收緊，公司整體融資工作安排怎樣？有沒有具體的措施确保公司整體的現金流的安全性？

李華：第一方面，從今年上半年來看，公司整個現金負債情況還是比較好的。貨币資金余額大概370億，同比正增長。貨币資金余額的有息負債率繫比較充裕的，特别是有息負債的規模上，去年同期大概是1106億，今年下降到了941億，下降了165個億。特别是有息負債的結構上，一年的有息負債大概是268億，占到了28%，一年多三年的有息負債大概接近500億，占了57%，三年以上的有息負債大概是145個億，占了15%。在有息負債的産品結構上，公司一直堅持低成本銀行融資，與公開發行市場上的債券融資，這兩項加起來大概占了負債結構的77%左右。

第二方面，從去年8月過後，住建部和人民銀行都提出了三道紅線，公司是為數不多的三道紅線全部達標的企業之一。主要是三個指標，資産負債率由原來接近80.5%降到了80.4%，取得了很好效果。還有淨負債率原來是100%以上，最高的時候達到140%多，現在降到了77%。在扣除合同負債以後，負債率降到了69%，現金短債比達到了1.38%。從公司的信用評級來看，境内主流評級保持AAA全覆蓋，標普今年直接調到BB-，穆迪國際評級由B1展望穩定提高至B1展望正面。

第三方面，公司今年上半年信用債發行超過100億，發行規模位列中國民營企業前列。成本跟去年同期相比下降了近50個BP。5月份，公司成功逆勢發行美元債3.25億美元，期限3年，票息6.85%，較上期成本降低超150個BP。超額認購倍數超過4倍，得到投資人的廣泛認可。

關于下半年主要資金工作安排，一是繼續堅持“量入為出”的現金流管理模式，強抓銷售回款工作，确保每一筆銷售都能貢獻有價值的回款，並密切關注“集中供地”政策的變化，适度控制投資規模，好的項目果斷出手，确保投資利潤的兌現。

二是堅持“集團資金一盤棋”強制管控。總對總授信及擔保額度由集團統一管理、融資政策及融資標準由集團統一管控、項目資源及金融資源由集團統一整合、“銀行賬戶”開戶銷戶由集團統一管理、“資金調度”由集團集中統一實施等五個方面。

三是堅持資金計劃“三收三支”原則。即嚴格按照“以收定支、先收後支、收大于支”的規範，強化資金計劃管控，實時監測資金流動情況，确保資金的流動性安全。特别是公司内部對資金的計劃管理執行零容忍考核規則，對逾期還款的違規事件進行嚴厲懲罰。