觀點直擊 | 華僑城：清楚認識到未來所面臨的壓力（實錄）

觀點網 首次邁入千億規模的華僑城，董事長段先念也将正式退休。

3月30日，深圳華僑城股份有限公司發布2021年年度報告，2021年實現營業收入1026億元，同比增長25.25%，首次突破千億規模。其中，公司旗下景區、酒店等業務恢復至2019年同期的150%；房地産業務2021年實現簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元。

報告期内，華僑城實現淨利潤71億元，歸屬于上市公司股東淨利潤38億元，分别同比下降55%和70%。其中，旅遊綜合業務與房地産業務毛利率分别為32%、21%，分别同比降低10個百分點、38個百分點。

3月31日，深圳華僑城股份有限公司在線上舉辦了業績說明會，公司副董事長劉鳳喜、公司副總裁張大帆、公司副總裁袁靜平、公司副總裁倪明濤、公司總會計師馮文紅、公司戰略規劃部總監汪文進、公司旅遊管理部總監張樹民等管理層出席會議並回應相關提問。

交流會上，外界問及利潤大幅下降問題，管理層将原因歸結于受制行業市場因素影響。此外，也有不少投資者關注公司地産闆塊在房地産行業調整中如何應對，以及文旅闆塊受疫情影響情況等。

值得一提的是，華僑城2021年業績發布同時，市場消息稱華僑城集團董事長、黨委書記段先念将正式退休，由保利集團原總經理張振高接棒。

千億

華僑城2021年财報顯示，2021年實現營業收入1026億元，首次突破千億規模。

公司總會計師馮文紅在業績會上介紹到，收入主要源于兩大區域，粵港澳大灣區、華東地區仍是收入的主要來源，占比80%。報告期内，旅遊綜合業務收入433億元，占主營業務收入的42%，房地産業務收入同比增長58%至590億元，占總共收入比為58%。

從具體業務闆塊看，2021年華僑城旗下27家景區、28家酒店、1家旅行社、7家開放式旅遊區、1台旅遊演藝共接待遊客7797.9萬人次，為2020年182%的水平，恢復至2019年的150%；剔除2021年新增加項目，為2020年117%的水平，恢復至2019年的96%。

對此，華僑城管理層在業績會上表示，已披露2021年業績的文旅上市公司中，華僑城A營業收入、淨利潤等關鍵指標規模均穩居前三，也是疫情暴發以來為數不多持續盈利且淨利潤達50億元以上的旅企之一。

房地産業務方面，2021年累計實現簽約銷售面積399萬平米、簽約銷售額825億元。年内，新獲取項目23個，新增土地面積258萬平方米，計容建面435萬平方米。年内獲取的土地項目中，有15個項目以底價或接近底價摘牌。

同時，公司全年新增物業管理建築面積373萬平方米，在管建築面積超2000萬平方米，業務範圍覆蓋深圳、北京、上海、成都等地，目前整體管理項目占地面積超過200平方公里。

截至報告期末，華僑城資産總額4800億元、所有者權益達到1208億元，分别同比增長5%和9%。有息負債總額1402億元，較年初減少13億，占總資産的比例為29%，處于合理水平。其中短期借款及一年内到期非流動負債占比20.2%，長期借款及應付債券占比79.8%，負債結構保持穩定。

值得關注的是，在華僑城年報發布同日，有市場消息傳出，保利集團原總經理張振高将接替華僑城董事長段先念，後者退休。

觀點新媒體了解到，段先念1958年出生，自2014年初加入華僑城集團，曾任西安市政府黨組成員、市長助理、副市長兼陝西文化産業投資（集團）控股有限公司董事長、黨委書記，華僑城集團公司總經理、黨委副書記。

數據顯示，“十三五”期間，華僑城集團的總資産由“十二五”末的1370億元增長至2020年的6980億元，年復合增長率39%。

另據資料顯示，張振高在保利集團亦屬老将級别，2010年便任保利集團總經理和黨委副書記，2017年時還兼任中國中絲集團公司黨委書記、總經理。

利潤

千億規模的背後，利潤問題成為投資者關注焦點。

據觀點新媒體了解，報告期内，華僑城實現淨利潤71億元、歸母淨利潤38億元，分别同比減少55%、70%。其中：旅遊綜合業務收入433億元，與上年基本持平；毛利率32%，同比降低10個百分點。房地産業務收入590億元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38個百分點。

業績交流會上，就公司利潤較上年大幅度降低的問題，華僑城董事、總裁王曉雯表示：“一是受房地産調控政策的影響；二是公司内部結轉結構的變化；三是業内各房地産公司區域采取保守的投資策略；四是公司對部分存在減持的存貨本公司計提減持。”

王曉雯指出，利潤下降還與公司内部結轉結構的變化有關，目前深圳本部高毛利項目已基本結轉完畢，由于業内各房地産公司區域采取保守的投資策略，采取通過股權轉讓實現的投資收益較上年有較大幅度的減少。

而在其中，華僑城的大規模計提減值動作也引發關注。

談及原因時，馮文紅向投資者解釋稱，一是部分房地産收並購項目，因受行業政策、政府限價等原因，銷售價格低于項目可研的市場預期價格，出于謹慎性原則計提減值，這部分占減值的56%；二是對禹洲等兩項長期股權投資，因債務及應收賬款可能發生無法償還或收回而計提減值，占33%；三是因疫情反復影響部分綜合經營項目，予以計提減值。

她還提到，若未來市場情況好轉，對于減值迹象已消失的存貨部分的減值可以轉回；對于固定資産、長投減值部分按照會計準則的規定，無法轉回。後續是否持續計提減值取決于行業情況和市場走勢，如市場持續下行，不排除持續計提減值可能性。

馮文紅續指，引入頭部企業進行合作開發，有助于實現優勢互補、增強競争能力，並降低開發風險，是過去及未來一段時間公司加快周轉的舉措方式之一。

數據顯示，華僑城總資産周轉率0.22，同比提升15%；存貨周轉率0.3，同比提升70%；項目整體開發速度從5.26年提升至3年。

“目前與公司合作的頭部企業包括萬科、保利、碧桂園、融創、招商蛇口等，總的來看目前這些企業的經營狀況良好、資金風險尚能可控。”管理層在業績會上表示。

還提到，對于個别合作的項目前出現的風險問題，公司高度關注，包括拟定後續風險應對方案，如果合作的企業出現資金風險，導致合作項目無法進行的，不排除以收購合作方股權方式，減少公司可能出現的損失。

除此之外，華僑城認為，收並購中主要可能存在的風險有項目質量風險，對價過高風險，被並購公司存在或有負債風險，並購後公司整合風險等。

在華僑城看來，收並購與招拍挂是資源獲取的兩種方式，公司表示以資源質地為核心標準，並購項目的風險一般更高，所以對風險控制方面會有更高的要求。将本着“穩中求進、優中選優”的原則，做好充分的項目盡調，兼顧項目質量與對價的合理性，通過合理控制收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能将風險降低到可以控制的範圍内，謹慎、穩妥的開展收並購事宜。

以下為深圳華僑城股份有限公司2021年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司地産周轉效率與頭部企業存在差距，是否有相關考核要求？未來銷售型業務周轉速度是否有提升空間？

汪文進：公司年度考核内對回款、地産銷售項目的周轉速度有明确的要求。目前公司部分項目開發周期、成本管控與質量控制已達到行業領先水平。

未來，将持續聚焦經營管理質量與效率的提升，並堅持将股權、資産合作及轉讓作為增加流動性的長期經營策略，在嚴格确保項目品質的前提下，進一步提升各項業務的周轉速度。

現場提問：十四五期間，集團對上市公司的主要考核要求是什麼？

劉鳳喜：國資委考核集團，集團考核股份公司，考核指標以淨利潤、營業收入或回款為主。由于華僑城A屬于集團重要的上市公司平台，對集團經營業績的貢獻較大，所以華僑城A的日常經營管控會将部分國資委對集團考核指標分解、穿透至各實體項目公司。

考核維度既包含财務表現，也納入了旅遊業務創新、數字化建設、董事會規範有效運作等各類企業發展指標，一是确保在較好地完成公司經營業績的同時保證集團整體經營目標的實現，二是确保公司十四五發展戰略的逐層分解落實，兼顧企業中長期的發展需求。

現場提問：公司旗下文旅綜合項目衆多，該種模式的優勢體現在哪些方面？

張大帆：依托文旅項目為核心而形成的片區綜合開發一直以來是華僑城的獨特優勢，由公司開發運營景區、酒店、商業綜合體等文旅業态，通過文化創意等産業導入、物業服務、其他配套設施建設等形成多業态的開發運營。

這類項目由于滿足政府産業招商需求，土地資源獲取面臨的市場競争壓力相對較小，會有一定成本優勢；同時，在物業銷售上，基于公司在文化旅遊等産業的長線貢獻，疊加品牌溢價以及成片綜合開發對項目的升值等影響，産業能夠提供賦能。

因此，綜合來看競争優勢是很明顯的。

現場提問：十四五期間，公司兩大主營業務發展思路是什麼？文旅、地産兩個闆塊戰略重心是否會調整？

劉鳳喜：公司“十四五”規劃明确了以旅遊為核心增長極，城鎮化為底盤，創新和數字化為新動能的發展思路。公司将保持戰略定力，堅持具有強大生命力的創新發展模式，堅持以房地産和文化旅遊為主要業務。

具體而言，優化“文化+旅遊+城鎮化”發展模式的核心是實現三個轉變。一是确立旅遊業務的中心地位，強化運營能力建設和産品創新，突出旅遊産品對綜合開發項目的驅動作用，突出旅遊産品自身盈利能力的提升。

二是回歸城鎮化的補償功能。通過區域整體規劃，精準布局，提升開發專業能力，繼續發揮城鎮化支持旅遊發展的補償作用。

三是聚焦高能級和優勢區域，深挖市場潛力，聚焦于優勢産品線，通過專業和規模的提升來提高整體發展效率。

現場提問：如何看待地産行業中長期發展前景，公司2022年投資策略、拓展計劃是什麼？

倪明濤：2022年政府工作報告再次明确要保障好群衆的住房需要，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。這些都反映地産行業在社會主義市場經濟下将持續健康發展，仍将是我國經濟發展的重要産業之一，只是會改變發展模式和産品形态，回歸居住屬性。

近期從中央到地方都在陸續出台促進房地産業健康發展的政策，随着房地産業的深入調整，競争格局重塑，行業将進一步分化。具備優秀運營管理能力、有安全現金流、注重社會福祉的企業将迎來新的發展機遇。

華僑城A結合自身的文旅業務，形成了具有自身特點的地産發展模式。在當下復雜的内外部環境下，公司在2022年将密切關注市場動态，加強綜合研判，穩中求進、以收定投，在守住風險底線的前提下，優中選優拓展資源。

一方面，充分發揮公司成片綜合開發模式的優勢，在經濟發展好、市場活躍的地區獲取優質土地資源，促進地産和文旅業務協同發展；另一方面，修煉内功，通過創新開發模式、提升管理水平等手段，推動公司實現可持續的高質量發展。

具體為，一是堅持把資源質地作為項目拓展的核心指標，加強標的研判，聚焦核心區域與優質項目，以核心城市群的核心地段作為主要投資方向，重點關注去化率和資金周轉；二是發揮優勢、創新模式，為政府提供公共服務設施建設及運營全流程專業服務，間接獲取優勢資源；三是拓展業務邊界，以城市更新/舊城改造方式介入城市存量核心區域綜合開發；四是适度進行工業園區和其他項目的建設，作為地産業務的補充；五是介入政府政策性保障住房開發項目；六是積極推進數字化轉型、賦能管理，向管理要效益。

現場提問：2021年大規模計提減值的原因，2022年是否可能沖回？還有沒有減值預期？

馮文紅：2021年公司減值規模有所擴大，一是部分房地産收並購項目，因受行業政策、政府限價等原因，銷售價格低于項目可研的市場預期價格，出于謹慎性原則計提減值，這部分占減值的56%；二是對禹洲等兩項長期股權投資，因債務及應收賬款可能發生無法償還或收回而計提減值，占33%；三是因疫情反復影響部分綜合經營項目，予以計提減值。

若未來市場情況好轉，對于減值迹象已消失的存貨部分的減值可以轉回；對于固定資産、長投減值部分按照會計準則的規定，無法轉回。後續是否持續計提減值取決于行業情況和市場走勢，如市場持續下行，不排除持續計提減值可能性。

現場提問：公司如何看待收並購風險？現階段收並購的計劃和進展是什麼？

汪文進：收並購中主要可能存在的風險有項目質量風險，對價過高風險，被並購公司存在或有負債風險，並購後公司整合風險等。

公司将在國資委和董事會的領導下，遵照相關政策指引，本着穩中求進、優中選優的原則，做好充分的項目盡調，兼顧項目質量與對價的合理性，通過合理控制收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能将風險降低到可以控制的範圍内，謹慎、穩妥的開展收並購事宜。

總的來說，收並購與招拍挂是資源獲取的兩種方式，我們都是以資源質地為核心標準，並購項目的風險一般更高，所以對風險控制方面會有更高的要求。

現場提問：公司與哪些頭部企業合作開發項目？有沒有同出險民企合作？是否會考慮通過收購合作項目股權防止未來風險？

馮文紅：引入頭部企業進行合作開發，有助于實現優勢互補、增強競争能力，並降低開發風險，是過去及未來一段時間公司加快周轉的舉措方式之一。

目前與公司合作的頭部企業包括萬科、保利、碧桂園、融創、招商蛇口等，總的來看目前這些企業的經營狀況良好、資金風險尚能可控。

對于個别合作的項目前出現的風險問題，公司高度關注，包括拟定後續風險應對方案，如果合作的企業出現資金風險，導致合作項目無法進行的，不排除以收購合作方股權方式，減少公司可能出現的損失。

現場提問：在疫情反復的影響下，公司文旅、酒店項目采取哪些成本管控措施應對？

張樹民：公司旗下各文旅企業多措並舉，降本增效成果顯著。一是通過精細化運營管理，培養各層級精細化管理思維，制定降本目標，向管理要效益，如酒店形成標準化、鍊條化的餐飲出品模式，合理确定庫存、确保餐飲品質，避免滞銷貨物的堆積和食物浪費。

二是通過落實節能降耗，加強對節能類産品的使用及資源循環利用，合理控制部分區域能耗，如非面客區的空調、電梯等，減少非必要能耗；三是通過優化崗位流程及排班、加強内部管理等舉措，提升精細化用工水平，提高人工效能。

創收方面，各企業一是強化線上營銷，借助抖音、微信、微博等，通過短視頻、直播帶貨等方式持續宣傳推廣；二是積極開拓本地市場，如歡樂谷大力實施年卡計劃，年卡保有量近100萬張；三是加快開發新産品，如根據需求和特色推出“客房+”套餐産品；四是落實政策優惠，自疫情突發以來，各級政府部門出台了一繫列纾困政策，包括減稅降費、金融支持、穩崗就業等方面，從一定程度上減輕了企業的資金及經營負擔。

華僑城各文旅企業也持續關注政府各項政策並對符合條件的政策積極申請。

現場提問：疫情對公司地産開發、銷售有哪些影響？公司将如何應對？

倪明濤：疫情對公司地産項目的開發和銷售還是有一定的影響。

開發方面，因地産涉及産業鍊條較長，工地的封閉管理、停工等防疫措施致勞動力流動較往常頻繁，各地因疫情影響在材料的供應和運輸方面也存在一定困難，這些因素都會影響項目的開發進度。在這方面公司在嚴格落實防疫政策的前提下，積極與項目所在政府、街道、社區以及供應商、施工方等進行充分溝通，在人力補充、材料方面提前準備，盡最大能力以減小疫情對項目的影響。

銷售方面，受各地疫情防控政策的影響，一是項目的到訪量減少，尤其對以非本地投資客為主要群體的文旅盤部分項目影響較為明顯，二是疫情對經濟的影響也間接影響投資者的購買力，三是各調控政策及疫情導致的市場低迷，大多投資者處于觀望狀态。

公司目前已積極推廣應用直播看房、VR看房、線上購房等多種互聯網營銷手段，但由于住房消費的特殊性，從短期來看，互聯網營銷手段暫時不能完全抵消疫情影響。此後，公司還将積極探索更多有效的方式、方法補充進來，促進銷售工作的開展。

現場提問：公司1-2月銷售面積、金額大幅下降的原因是什麼？上海唐鎮項目788套房源貨值超60億，已在1月售罄，但公司1、2月總銷售額僅為32、53億，是什麼原因導致的？

袁靜平：2022年1-2月，國内地産銷售延續下行的态勢，在此環境下公司1、2月的銷售面積、金額均較上年同期呈下降趨勢。公司将持續跟蹤行業狀态、及時把握市場窗口，在項目的不同階段，面向不同的市場時期，采取靈活的經營手段促進銷售。

公司定期報告和月度公告發布的簽約銷售金額為已實際完成網簽的金額，唐鎮項目于1月24号開盤，788套房子全部售罄，首付款36.5億已全部收到。因上海市每天正式網簽名額有限，該項目1、2月分别完成了3.5億元、3.8億元的網簽，金額已全部計入當月合同銷售金額，按揭回款将根據後續網簽進度推進。

現場提問：近兩年新拓展項目毛利水平如何？未來幾年毛利率是什麼預期？

馮文紅：從2021年的結轉項目來看，基本是近年來市場招拍挂或文旅綜合拿地項目，特别是招拍挂獲取的房地産項目，除非未來市場行情發生較大變化，目前的利潤率水平基本代表了現階段及未來一段時間公司的毛利率水平。

公司上下清楚地認識到未來房地産企業所面臨的壓力，加快周轉、提升能力建設，是公司管理層的統一認識。