長坡薄雪 | 東久新宜新經濟多面手

編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正确的坡道。

2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整，尋找重啟與復蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業，他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

觀點網 2022年是東久新宜作為集團正式運營的第一年。

2021年12月之前，東久新宜還是兩個公司，東久中國主要從事工業與生物醫藥園區的開發，新宜中國則專注于物流倉儲的投資，兩家公司均由孫冬平創立，並同為華平投資的重要投資平台。

截至目前，東久新宜總資産管理規模超1000億人民币，總建築面積超過1200萬平方米，旗下包括工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鍊、數據科技四大業務闆塊，以及私募股權投資平台東久新宜資本。

合並之後的東久新宜，較少單獨提及物流倉儲或者工業園區，而是更加強調新經濟理念，緊抓國際投資者的關注點。

年内，東久新宜與多方達成合作，既引入了投資供應鍊設施的投資者，也引入了投資生物醫藥園區的投資者，還成立了新經濟股權投資平台東久新宜資本，希望為工業園區發展賦能。

要說最大的成就，必然是推動實現了東久新經濟REIT的成功上市。

同時，公司還與國壽投資達成合作建立Pre-REITs基金，“投資-建設-運營-退出-再投資”這一完整鍊條自此打通，園區開發的良性循環得以形成。

緊抓新經濟潮流

2021年12月16日，東久中國與新宜中國聯合宣布兩家公司已經完成合並交易，合並後命名為東久新宜。

作為東久和新宜共同的創始人，孫冬平還是ESR前身易商的創始人，在2014年離開易商後，孫冬平聯合易商最重要的創始投資者華平投資，創建了專注工業地産的東久中國。

盡管轉做工業地産數年，孫冬平仍難忘記做物流倉儲的時光，随後在2018年創立了新宜中國，同樣說服了華平的入股。

在合並之前，新宜中國投資並管理約650萬平方米資産，成為行業領先且增速最快的物流基礎設施平台之一。

合並之後，作為新平台的東久新宜梳理出來包括工業與生物醫藥園區、城市更新、智慧物流與冷鍊、數據科技四大業務闆塊，更加符合新經濟的定義，不再單獨提物流倉儲或者工業園區，試圖緊抓國際投資者的關注點。

對于國内外投資者而言，新經濟在2021年開始成為了熱門話題，特别是在物流龍頭ESR並購ARA之時，“新經濟”就作為核心關鍵詞頻繁出現在收購公告、投資者簡報乃至業績會上。似乎管理總資産達950億美元的ARA不是收購重點，而整合了ARA大部分新經濟業務的LOGOS才是收購核心。

ESR同樣是華平投資在亞太區的重點投資項目，對ARA的收購同樣亦是華平在推動。

合並後的新經濟概念是否能為東久新宜帶來新投資尚難證明，但合並當期即引入戰略投資者募集資金超過15億美元，卻是事實。

東久新宜投資者包括瑞士合衆集團 （Partners Group）、行健資本（StepStone Group）、紅杉資本、CPE源峰及D1 Capital Partners等，現有股東華平投資和創始人亦共同參與此輪融資。

盡管資料顯示這些投資者基本都是東久中國原有的投資者，但觀點指數認為，合並後成為中國領先的新經濟投資平台，給了原股東一個增資的理由。

對于東久中國來說，初始發展相當迅速，到2020年9月就已持有20個投入運營的園區，總資産管理規模逾360億元人民币，還與臨港集團、北京電子城等國資産業平台建立了長期戰略合作，並成為上市平台上海臨港和電子城的重要股東。

然而發展速度很快有所放緩，盡管拿地簽約仍保持一定進度，但根據東久新經濟REIT招募說明書顯示，截至2022年一季度，東久中國持有並運營的産業園資産為21個，合計資産管理規模超365億元--意味着近兩年時間僅新增1個新園區。

雖然有疫情的因素，但對于東久來說，無論如何強調投資者和合作夥伴實力強勁，資金如何長周期，開發産業園區的資金仍成為了拖累拓張的主因。

畢竟相較新宜的物流園，産業園的培育周期還是太長。

新平台下的新投資

産業園區的資金較物流難覓，再多的願景也抵不過投資者對穩定回報的追求。

因此，東久在擴張之時需要不斷将部分優質項目或出售，或出表融資，以進行償債和支付新園區的建設資金。

數據來源：東久新經濟REIT招募說明書，觀點指數整理

從營業收入看，東久2021年及2022年一季度營業收入分别為4.96億元和1.30億元。其中2021年營業收入同比降低24.3%，主要源于2020年有個别穩定運營的産業園在保留項目管理權的同時，引入戰略投資者並出讓大部分股權以完成項目出表，2021年就不再並表。

從現金流看，根據前兩年數據，2020年和2021年東久主要現金來源于投資活動産生的現金流中“處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額”這一子項，分别為9.47億元和26.33億元，以此支付了大部分東久收購、建設新項目的費用。

數據來源：東久新經濟REIT招募說明書，觀點指數整理

2022年一季度，東久實現經營活動現金流量淨額為7.22億元，實現投資活動産生的現金流量淨額為-4.80億元，實現籌資活動産生的現金流量淨額為-0.85億元。流出現金除了用于分配股利、利潤或償付利息外，主要用于新增的各類型投資，達到4.35億元。

由上可知，作為開發建設産業園區的平台，東久園區資産大部分都在長三角核心區位，資産優質程度有保證，在獲取土地資源方面具備一定優勢，但獲取資金依然有難度，投資開發運營和退出難度大。

新宜作為純物流平台，更受長效資金青睐，物流園退出難度相對較小，但在現時市場環境有較大獲取土地的壓力。

因此，兩者合作正好可以形成互補，也是東久新宜合並的最主要推動因素，能夠緊抓投資者和合作方的喜好。

合並之後的東久新宜，總資産管理規模超1000億人民币，總建築面積超過1200萬平方米，達成了孫冬平建立新宜時的千億目標。

觀點指數認為，新平台東久新宜能将産業和物流做更好的結合，這樣能給集團帶來兩大好處：一、帶産業基因更容易獲得物流用地；二、能為産業園區的發展帶來資金實力更強的長期投資者。

在2022博鰲房地産論壇的博鰲産業科技大會中，東久新宜集團首席投資官陳名就曾提到東久新宜的優勢，表示“因為集團積累了很多廠房方面的租戶優勢，包括有一些産業資源，可以和政府勾地的時候進行打包、分享，有助于拿下物流項目”。

東久新宜在2022年與多方達成合作，既引入了投資供應鍊設施的投資者朗姿韓亞資管，也引入了投資生物醫藥園區的投資者，參與投資位于上海張江科學城的項目。

不僅如此，東久新宜還在完成合並時就設立了新經濟股權投資平台--東久新宜資本，專注于投資生物醫藥、智慧物流和高端制造等領域的企業。

東久新宜資本首個對外宣布完成的投資是參與超顯微、高精度手術機器人平台企業昂泰微精的A輪融資，該輪資金将主要用于産品研發、團隊擴張及GMP廠房建設。公司GMP廠房已入駐東久新宜集團旗下園區“上海臨港生命科技園”，産業投資的資金閉環亦自此打通。

REITs與Pre-REITs布局

對于東久新宜來說，産業園區部分的資金來源一直是個難題。

2016年，東久與中航信托共同成立了100億元的産業園區QFLP基金；2017年，與招商銀行成立35億元的第二支QFLP基金；2018年，東久不僅發起設立了規模10.01億元的智能制造産業園ABS，還相繼與上海臨港、北京電子城發起産業基金。

2022年，東久新經濟REIT作為國内首批工業廠房類産業園REITs，成功完成了申報和上市。

産業園區與物流園區的差别是顯而易見的，初期建設大量投入，建成後需較長時間培育孵化，招商前置可以縮短培育時間，但即便如此也較同區域物流園區成熟周期長。

從以往市場經驗看，排除疫情因素，位于國内重要節點城市的物流園區出租率大部分能在建成兩年内達到90%，但即便在上海核心區域的産業園區也難以有此速度。

此外，産業園區還存在可售比例限制的情況，這在物流園中較少存在，因此在有通暢的REITs渠道之前，東久新宜主要還是依靠貸款去支撐擴張，然後靠出售成熟項目股權以加快進度。

對于成功推動東久新經濟REIT上市的東久新宜來說，未來REITs不僅是一種融資工具，更會是業務模式的核心。

基礎設施公募REITs為“投資-建設-運營-退出-再投資”這一完整鍊條打通了“最後一公里”，由此能極大減輕公司在開發新項目上的壓力。

資料顯示，截至2022年一季度，東久儲備産業園區項目土地面積達2351畝，建築面積超120萬平方米。

2022年10月14日，東久新經濟REIT在上交所成功上市交易。同日，東久新宜和中國人壽合作發起的Pre-REIT基金完成簽約，投資標的為長三角區域智能制造産業園區，總投資規模近30億元，拟投總建築面積為78.34萬平方米，區位選擇與東久新經濟REIT基礎資産相一致，顯示東久新宜十分積極地參與公募REITs擴募。

資料顯示，該單REIT預計2022年7-12月（年化）及2023年的現金分派率分别高達5.33%和5.41%，為目前産業園區類公募REITs之最。

Pre-REIT參與投資的項目運營成熟穩定後可快速通過對東久新經濟REIT進行擴募的方式上市，提前回籠投資收益，促進園區開發的良性循環，确立全鍊條的閉環模式，降低東久新宜對出售項目的依賴。

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