年度演講 | 洪灏：房地産變局與新局

洪灏（思睿集團首席經濟學家）：謝謝觀點，今天跟大家分享一下我最近對于市場經濟的一些看法。

剛才一位發言嘉賓說“投資看股市，經濟看樓市”，但是投資也要看樓市，因為中國的房地産總量接近500萬億人民币，是全球最大的一個資産類别，所以如果房地産今年不能夠如期復蘇的話，那麼中國的經濟復蘇的力度可能将沒有想象的那麼大。

今年經濟增長目標是5個點，去年低基數可以給我們4個點左右的增長。因為去年門檻太低了，所以今年發力的話我們非常有可能會沖破5%，甚至市場預期5.5%的目標。

我們看一下房地産行業在全球的分布以及房地産的市值和全球人口分布對應的關繫。上面這個圖（見PPT圖），看一下中國的情況，現在我們的人口占全球人口接近20%，黃色的圈是中國的房地産占全球房地産總市值的比例。

這個圖很直觀向各位的表達，我們看到黃色的圈比黑心空心圓圈更大的，顯示這個地方占全球房地産市值占比高于人口比例，也就是說，這個國家每一個人擁有房地産的價值是高于全球平均的，大致是這麼理解。

我們看到，顯然我們中國經歷了九八以來房改之後24年的長足進步，房地産的總值已經成為了全球最大的資産類别，大概是500萬億人民币，歐洲、美國房地産總值大概是在300萬億人民币左右。

雖然我們中國房地産的價值占比遠遠超過了人口的占比，但是歐美的房地産估值似乎更突出，或者說歐美房地産的市值所占全球的比例比人口更突出，一小撮人占據了巨大房地産總市值。

因此這個圖告訴我們，首先中國房地産貴不貴？大家都說很貴，但我們還是有發展空間的。

而這個圖可以看出來，随着經濟越發達，房地産的市值占全球的總市值會不斷增長。比如說拉美、非洲，這些地區我們看到他們人口的比例，也就是他們人均擁有房地産的市值是低于全球水平，因為經濟發展水平低于全球經濟發展水平，就是這麼簡單。

我們看一下居民财産配置，中國家庭房地産占整個家庭總可投資的資産大概是41%。我相信可能會更高，因為我們的房地産數據，有用小朋友的名字買的，用親戚朋友的名字買的，所以實際情況可能會更高。

我們看一下日本，日本占14%左右，這是1990年日本房地産泡沫之後穩定下來的家庭資産總額。很多人都說現在去日本買房子很便宜，就是這麼來的，東京房子遠遠比上海、深圳便宜了。

美國，從2005年的1/3，33%跌到了2020年的1/4，這個主要是因為05年到08年美國出現了一次巨大的房地産泡沫，釀成了次代危機，導致從1/3跌到1/4。美國1985年和1995年以前都是在30%左右，這個比例是非常穩定的。

這張圖說明，首先中國家庭資産配置還是非常不成熟，尤其是相對于發達國家這些朋友來說，家庭資産過多地配置在房地産上，但這也說明其他資産類别未來的增長，可能在家庭投資里頭占的比重會越來越大，最終會到1/3或者1/4左右。

房地産增值的主要動力，首先我們看到就來自于全球人口的增長，因為随着人口增長需要居住的面積就會不斷增多。中國以前10億人到現在14億人，以前10億人口大概2/3是農村戶口，現在城鎮化率達到2/3，新增出來的4億人以及新增出來的城鎮化人口都需要居住。

這是過去200年全球人口增長的趨勢以及城鎮化率，很顯然在過去200年里頭，這是一個城鎮化的歷史，随着城鎮化率不斷提高，像中國這20年的城鎮化率不斷提高，人民不斷從第一産業（農業）解放出來進入第二産業、第三産業，這時候我們看到國家的發展，同時房價的上升。

1980年之後，全球城鎮化率趨同了，顯示城鎮化是全球200年不可逆的巨型的宏觀趨勢。

這個圖顯示的是200年全球主要國家的房價，注意，在1980年之後全球的房價出現了一波錐形直線上升，因為1980年左右發生了一個巨大的事件，就是1973年尼克松把美元和黃金脫鈎，徹底放棄了金本位制，在貨币增發的過程中沒有産生更多的通脹，但是更多貨币增發顯示在房子價格的上升，全球都是一樣，暴漲。

看一下我們中國的情況，中國城鎮化率和人口流動的關繫，以及房價關繫。我們看到，随着人口的流動，巨大的人口向一線和準二線以及二線城市流入，導致這一些城市的房價在快速上漲，房價和人口的流動它的關繫是密切相關的。

現在上海2000-3000萬人，其中1000萬人以上居然是流動人口。北京差不多，廣東這邊我相信流動人口更厲害，這些流動人口不僅僅給城市帶來了新的活力、新的生産力和新的勞動力，也推動了城市房價不斷地上升，而且我們的數據顯示，人口流入的速度和房價的增長速度是呈正比的。

2022年開始，中國人口出現了一個趨勢，就是35-55歲青壯年的勞動人口的比例到了2025年，也就是現在這個時間點，青壯年勞動人口比例逐漸進入了一個平台區。

如果我們用全球的房價做一個拟合，和青壯年人口比例做一個拟合，我們看到在2020-2025年之間随着青壯年勞動人口的比例進入一個高的平台之後，房價很可能就不會像過去十年那樣飛快地增長。

這個迹象其實最近這兩年也看出來了，2021年時我去博鰲房地産論壇，當時我們的議題是18萬億是房屋銷售的一個天花闆或者說一個短期的天花闆。沒想到，到了2022年房子銷售巨幅下降，由于疫情幹擾下降到了12萬億左右，可能會稍微低一點，是10-12萬億左右。

今年蔡會長也向各位展示了1-2月復蘇的情況，雖然比前面10個月有強勁復蘇，但還是微微的負增長，因此今年房地産是否能夠如期地復蘇是我們經濟復蘇的關鍵。

剛才講到人口和房價、人口和城鎮化、人口和貨币的關繫，有一組非常有意思的數據想跟大家分享一下。

大家回想一下，2010年最熱的宏觀主題是劉易斯拐點，就是青壯年勞動人口比例開始到了一個高點慢慢下降，雖然當時進行了激烈的讨論，但是沒有感同身受。

十年之後，今天2023年，我們回首看一下2010年我們經歷的劉易斯拐點，不僅僅是人口的拐點，同時還是房地産投資增長速度的拐點。

當時房地産投資的增速一年可以達到20%，甚至更高，今年能夠達到8%、10%的話經濟起來的速度就很快了。同時我們看到2010年中國貨币供應供應的方法也發生了質的變化，2021年是中國宏觀經濟的轉折之年，不僅僅是跨越了劉易斯拐點，在跨越之後房地産的投資發生了變化，貨币供應模式也發生了變化。

因此，我們要看一下這個市場是怎麼樣去反映人口的變化、城鎮化的變化、貨币供應的變化，2010年就是中國宏觀經濟拐點之年。

到現在，經歷了劉易斯拐點的十年之後，再看傳統的行業市值的占比嚴重降低，房地産和金融占比從當年一半的江山占到現在大概20%左右，很有意思，這就是宏觀的變化。

2010年的時候，我們不知道會發生什麼事情，現在一目了然。

房地産的占比下降了，但還是一個非常重要的闆塊，一個是投資看房地産，經濟也要看房地産。

我們知道，中國的經濟的周期運行是非常有規律的，大概3-4年左右出現一個經濟周期從底部到頂部再回到底部的過程。上一個經濟周期結束于大概2020年左右，達到了一個底部，現在再次回到了經濟周期的底部。

所以，今年随着房地産的復蘇，如果房地産復蘇的話消費也應該有所復蘇，同時出口可能會比較弱，而且去年四季度已經看到出口同比增長非常弱了，這是因為美聯儲在收緊，是因為美國國内需求，就是這麼簡單。

今年我們靠自己，希望房地産起來，房地産起來帶動消費、投資，這樣随着經濟周期進入底部尋底的過程之後，應該能達到5%的增長目標，甚至更好。

現在已經看到一些經濟數據開始出現往上走的形态，相信在未來幾個季度里會看到越來越多的證據，就是中國經濟的周期在這一輪經歷了尋底，開始復蘇。

我的演講完畢，謝謝！