銀十變奏 上海三批土拍下保利、招商拿地熱度與市場态勢

觀點網 趁着國慶節的熱鬧氛圍還未徹底消散，北上廣三大一線城市紛紛在節後首周進行土拍。

廣州、北京兩城土地市場在“雙十”率先發動，兩城三地收金80億元。緊接着10月11日，上海啟動今年的第三批供地，首輪7宗地塊正式開始出讓，起拍總價184.59億元，其中有2宗地将于10月12日出讓。

今日5宗地塊總起價149.09億元，最終2宗底價成交，3宗觸頂搖号，總成交價158.7億元，溢價率6.4%，最後奪魁的企業分别為保利、招商蛇口、建發、象嶼地産以及長三角投資。

從參拍企業來看，上海本輪拍地依舊是央國企的主場，除上述在今日競拍中勝出的5家企業外，越秀、華潤、中海、中鐵建等實力玩家也參與陪跑。

重啟招挂復合

今日出讓的5幅地塊中，除青浦區金澤鎮西岑社區地塊以及金山區金山新城地塊僅有1位競買人外，其他3宗地塊均迎來多位競買人競拍，並最終達到最高限價。

青浦區與金山區兩宗地塊最終分别由長三角投資與建發以底價收入囊中，成交價分别為29.64億元、22.8億元，成交樓面價分别為6966.01元/平方米、12620.04元/平方米。

據悉，建發已在金山新城開發了兩個項目，分别為金玥灣、建發觀唐府。目前金玥灣已清盤，建發觀唐府處在收尾階段。

在上午的出讓活動中，靜安區中興社區地塊率先開啟了多家房企競拍的熱鬧場面，招商、保利發展、越秀、象嶼四家房企在經過27輪報價後，地塊達到最高限價15.46億元，樓面價81198元/平方米，溢價率9.66%。

而後4家競買人均接受了綠色建築二星級和零能耗建築的上限指標以及7%公租房上限比例，進入搖号環節。最終，由保利發展以15.46億元奪得，這是本輪供地中唯一的内環内地塊，用途為商住地塊，出讓面積僅7616平方米。

上海中原地産市場分析師盧文曦認為，該地塊是這批土地中位置較好的一幅，周邊配套成熟，交通便利。但從技術指標來看，這幅地塊體量不大，計容面積不超過2萬平方米，並且需要配近2千平方米的商業，使得可售部分變得更小了。

另外，這次規定裝修標準，不低于4千元/平方米，進一步控制開發商的施展空間，所以，即便是市中心地塊也只有4家房企參與。

值得一提的是，上海本輪拍地有部分熱門地塊重啟招挂復合的拿地方式，保利拿下的靜安地塊即采用該種出讓方式。

所謂招挂復合拿地，是指招標+挂牌方式。據了解，上海自2017年4月起在宅地出讓上開始施行招挂復合的土拍規則，直到2022年6月取消了該種出讓方式。

招挂復合方式一般是按照通過資格審查的有效申請人數确定。人數在三人及以下的，地塊采取挂牌方式出讓；3人以上的，則将通過招標方式出讓（後續調整過規則，在部分地塊采用6人分界線，即超過6人用招標，6人及以下用挂牌）。

招挂復合的出讓方式，對房企提出了更高的要求，不僅僅在經濟實力方面，還對經驗、産品、技術等進行了約束，一定程度上提高了房企的拿地門檻。

頭部房企的戰場

今日最熱門地塊當屬浦東新區三林環外區域地塊，該地吸引招商、保利、中海、華潤、越秀等7家房企争搶，在經歷70輪競價後達到最高限價73.86億元，進入競報“高品質建設”階段。

在後續搖号階段，招商蛇口一舉奪魁，成交樓面價3.93萬元/平方米，溢價率10%，房地聯動價70000元/平方米。

地塊信息顯示，該地塊出讓面積85423.4平方米，用途為住宅用地，容積率2.20，地塊起價67.15億元，樓面起價3.57萬元/平方米。根據出讓要求，本地塊裝修標準不低于2500元/平方米（集采價格）。

該地塊位于上南路與東明路交叉口西側，緊鄰浦東三林軟件園和中國電信園區，距離地鐵11号線三林站約2.4公里。據悉地塊的可售住宅多達1565套。

具備資金實力的招商蛇口一直活躍在上海土拍中，前次二輪拍地招商蛇口報名地塊就有11宗，參與競價並搖号的地塊10宗，最終僅搖中1宗地。此次7宗地的意向房企中有4宗都有招商的身影，可以說凡是熱門地塊招商都要來博上一博。

另外重倉上海的象嶼地産這回也有收獲，搖中奉賢區奉賢新城15單元12A-01A地塊，成交價16.9億元，成交樓面價18150元/平方米，房地聯動價36900元/平方米。

這個來自廈門的國企一直偏好在上海拿地，數據顯示，2021和2022年，象嶼地産拿地金額均超過200億元，在上海補倉金額占近兩年總拿地額的72%。

今年上海首批出讓19宗地時，象嶼地産以聯合體方式成功摘得2宗地，二輪拍地中也參拍了8宗地，最終一無所獲。

在上海積極補倉的象嶼地産今年上半年實現了5盤齊發，有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、闵行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙雲境等項目在售，成為上海市場上比較罕見的多盤齊發開發商。

總體來說，上海土拍市場依然維持一貫的活力，但從房企參與熱情來看，此輪拍地較今年前兩批拍地有所降溫，熱度最高的長甯西郊地塊也僅有8家房企報名，将于10月12日開拍。

本輪拍地7宗地共吸引了15家房企入場，兩個月前的二批次土拍15宗地吸引了約39家房企參拍。從供應量來看，去年四批次拍地僅6宗地塊也吸引了将近20家房企參拍。顯而易見，參與土拍的玩家越來越少了。

樓市端，市場預期的利好政策于9月落地，上海樓市成交出現反彈。上海中原地産數據顯示，當月上海新建商品住宅成交面積77.9萬平方米，環比增加39.6%。但環比增幅顯著的同時，絕對量卻未達到80萬平方米的“及格線”。

盧文曦表示，盡管一線城市政策已經轉向放松，但一個月以來政策效應快消耗殆盡，市場情緒和預期並沒有得到扭轉。所以此輪土拍也只有實力較強的國央企參與其中。

有市場人士認為，未來這些頭部的品牌房企對于上海的土地市場影響會越來越大，會起到更強的市場主導作用。