成都最後一場限價土拍 電建、中旅、保利補倉背後的投拓局

觀點網 自本批次土地完成出讓後，成都結束了為期3年的“雙限政策”，土地市場将回歸“價高者得”的模式。

10月26日，成都最後一次采取“限價競買+抽簽競得”的土拍拉開帷幕，本次7宗地塊的出讓不僅取消了住宅清水限價，還打破了此前延續的“雙限”制度，僅保留了土地最高限價。

從結果上看，7宗地全部達成交易，總用地面積達28.79萬平方米，規劃建築面積超64萬平方米，成交總金額約68億元，平均溢價水平在8.33%。其中4宗地塊達到觸頂搖号，甚至出現逾40家房企哄搶一宗地的情況，最終地塊分别由中國電建、中旅集團、保利發展以及杭州坤山企管斬獲。

觀點新媒體了解到，本次供地結束後，成都的土拍規則将重回“價高者得”的時代，這也意味着“雙限”政策對市場調控目的已經達到。而在此時放開土拍規則，無疑在為在幫助“理性”的市場找回一些“熱情”。

終場收工

2020年是成都土拍雙限元年。在這一年10月，成都誕生第一批“限地價、限房價”的土地，正式開啟“雙限地”時代。到了2021年，集中土地供應格局建立，雙限的土地再被貼上“集中供應”的標簽。

2022年随着房開市場的持續觸底，重點城市集中供地政策也開始逐步松動。到了今年9月，成都住建發布通知，放寬了限購區域和限購面積，還取消了對土地及建成商品房的限價，後者改為由企業根據市場情況自主定價。

而從成都近期挂牌出讓的地塊中，也能看到落地執行“取消地價上限”這一政策的反饋。10月23日，該地挂牌7宗地塊的競拍方式，已從本次土拍的“限價競買”更改為“競地價”。

雖然集中土地供應、雙限政策對于市場的調控使命已然完成，終場收工的局面已是定局。而對于房企來說，再次放開的政策既是機遇，也是挑戰。

土拍市場恢復“價高者得”，房企在面臨熱門地塊時，其溢價空間将會進一步拉升，更考驗着開發商的産品力以及經營能力。此外，各地樓市尚未出現實質性轉暖，規則調整也很難帶動市場情緒轉變。

作為取消限價前成都的最後一場出讓，本次土拍的多數地塊均發生觸頂成交，不難看出，放松的政策環境，的确調動起了房企的拿地情緒。

從地塊的分布情況上看，7宗出讓地塊中，僅有2宗來自非限購區域，全以底價成交，其中龍湖以2.077億元摘下郫都區犀浦街道21畝純住宅用地。剩余的5宗地塊，也只有成華區4.23萬平方米宅地是底價成交的。

觀點新媒體觀察，本次成都土拍，房企對限購區域的追捧熱情不減，所有産生溢價的地塊均是從競拍開始不久後，便拉升至觸頂價。其中，成交價最高的金牛區6.11萬平方米宅地，由中國電建地産以16.48億元競得，成交價1.35萬元每平。

中旅集團在本次土拍也有所斬獲。該司以10.1億元的價格競得成華區3.11萬平方米地塊，溢價率14.79%，成交價1.63萬元每平。

而對于天府新區的兩宗溢價地的争奪，兩宗地塊競得者背後的實控人都十分“神秘”。拿地之後，市場不斷有聲音在猜測着“影子”的背後是誰。

據觀點新媒體了解到，天府新區正興街道3.18萬平方米地塊的競得者為佛山市南海雅置投資有限公司，根據股權穿透得知，該司的大股東繫廣東華創化工，後者為華創集團的核心支柱企業。

上述地塊的摘地企業，不僅有着一位來自保利繫背景的自然人股東，持股比例10%。且該人士還為企業的法定代表人。除此之外，南海雅置大股東與和保利關繫匪淺，雙方在佛山合作過南海之眼、南海之門等項目，共同持有佛山市保利華創房地産開發有限公司股權。

市場有消息指出，南海雅置已将今年4月于杭州余杭區競得地塊的項目公司股權質押給保利發展。而經過查閱發現，目前保利對該地塊的權益為99%，獲取項目方式為合作。

值得一提的是，上述企業還将競得的廣州史上第二貴地塊——廣州天河員村21.85億元地塊“分享”給保利。根據保利披露的公告顯示，目前公司對廣州天河員村開發權益為80%，所承擔地款17.48億元。

由此不難看出，南海雅置雖然為廣東華創化工下屬企業，但更多的時候扮演的是華創與保利合作的媒介，而本次成都競得的地塊大概率後期也會引入保利，且為項目的操盤方和權益方。

相較于保利“南海雅置”擴儲這條明線，天府新區另一宗地塊的競得方則是“藏”的更深。

據悉，天府新區2.45萬平方米地塊由杭州坤航企業管理有限公司競得，成交總價約6.25億元，成交價為1.28萬元每平米，溢價率14.29%。該企業是杭州坤山企管子公司，股權穿透最終來到兩名自然人，實際控制企業疑似浙江坤興建設集團。

保利投拓局

作為當年房地産行業的龍頭房企代表，“招保萬金”四大金剛之中，保利發展可以說是今年在土拍市場中最活躍的了。

除了積極與南海雅置進行“合作”，今年前三季度，保利自身也在各地市場中淘到了不少新儲備。據保利每月披露的項目投拓情況，從2022年12月至今年10月9日，該司累計新拓土地76宗，通過合作、拍賣、招拍挂市場、聯合挂牌等方式競得土地約309萬平方米，花費土地款975億元。

觀點新媒體了解到，今年6月是保利的豐收月。該司在該月度完成累計23宗地塊的新拓，涉及地塊面積達113.46萬平方米，計容建面更是來到了超207萬平方米，需支付土地款項達267.69億元。

值得一提的是，在保持較高強度的土地投資的同時，保利發展在該月度的土地投資仍保持較高的權益比例，平均值為75%。

從具體的新增土儲結構上看，保利發展更傾向于廣泛涉獵重點城市，投資集中度上聚焦一二線城市和區域。但上半年衆房企的投資策略均集中在這部分城市，因此競争十分激烈，導致熱門地塊搖号中簽率較去年明顯降低，致使房企們頻頻使用“影子”公司，力求拉高自身中簽可能。

在城市上，保利發展重點布局了廣州、南京、北京、佛山以及上海等區域。其中，加大了對成都、蘇州等城的投資強度。據統計，廣州單城累計投入土地款項185億元，占總投拓金額的近2成。

由于保利發展披露的相關土地情況，包含去年12月的情況，而在去年末該司與以95.81億拿下的天河AT0507033地塊。若是剔除該地塊影響，廣州單城的投資金額仍有89.2億元，占比降至10.15%。

對于粵港澳大灣區的投資，保利發展雖然于深圳市場的投入相對欠缺，但繼續錨定佛山的市場，持續補倉。1-9月，該司累計于佛山新獲土地超20萬平方米，拿地金額超76億元，投入遠超其他二線城市，甚至超越部分二線城市。

除此之外，對長三角和環渤海區域的投資加速，也是今年保利發展拿地的顯著特征，其中以南京、北京、上海、蘇州、石家莊、大連等城市為主。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

除了保持積極的投拓策略，面對市場低迷的環境，保利發展的銷售表現上韌性十足，成為了逆市增長的“少數派”。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

2023年1-9月，保利發展實現簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.10%；實現簽約金額3351.53億元，同比增加4.70%，對應銷售單價為1.74萬元每平方米，在“淡市”中實現單價水平的提升。

單月銷售方面，今年3月是保利發展的業績爆發期，單月實現銷售金額503.01億元，銷售面積243.49，且該月份也是目前單價最高水平，錄得2.07萬元每平方米；而1、7、8月份銷售走勢較為低迷，在平和均線下遊走。

根據觀點指數發布的“2023年1-9月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，在權益銷售金額之中，保利發展仍穩居房企銷售排行榜首，但緊随其後的中海地産正不斷縮小二者間的差距。

在同行選擇放緩投資的去年，保利發展實現逆周期擴儲，一定程度上實現了對高能級城市的錯峰投資。而從今年的情況上看，該司依舊沒有放緩步伐，反而越戰越勇，欲求繼續坐穩多維度的房企之最。