出租率波動，園區REITs估值如何獲得強支撐？

（2023年11月26日）去年底以來，不少産業園區出現退租的情況，對于園區REITs而言並不是一個好消息。從估值來看，園區REITs在二級市場的估值持續回落，昔日的香饽饽如今面臨着變化。

根據Wind統計，已上市的29只基礎設施公募REITs年内至今平均跌幅達14.69%，經濟下行對不同行業的沖擊逐漸得到體現。分類型看，園區REITs共有9只，平均跌幅逾20%，除了6月底上市的中金湖北科投光谷REIT，其余均錄得不同程度的估值下降。

在園區REITs當中，建信中關村REIT、博時蛇口産園REIT年内分别錄得跌幅36.71%、33.4%。這兩只基金和華安張江産業園REIT（跌幅16.87%）于前三季度出租率下行最為明顯。

比如建信中關村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補退租面積，導致出租率進一步下滑至63.73%；華安張江産業園REIT方面，出租率依然受到哲庫的退租事件拖累。

作為産權類項目，退租對園區對收入和現金流會産生明顯影響，而現金流乃至預期現金流進一步影響園區REITs的基金淨值。目前資本市場已經“用腳投票”，建信中關村REIT、博時蛇口産園REIT分别折價達21.37%、17.37%。

這考驗着園區運營方的穩租約能力，博時蛇口産園REIT在三季報中就曾提及維持最優出租率的措施及策略，包括提供增值服務于現有租戶維持良好關繫，針對租賃期限即将屆滿的租賃協議，提前開展續租工作；優化租戶結構，豐富租戶多元性等。

但也需要注意一些結構性問題：上述出租率下行明顯的三只園區REITs，底層資産都是研發辦公類型的項目（産業大廈），這些項目基本具備區位優勢，租金水平也比産業園區更高。截至三季度末，這三只RETIs涉及的産業大廈每平方米月均租金在108-180元左右，而産業園區一般只有幾十元水平。

在租戶穩定性上，産業大廈不如産業園區，因為産業園區定位為生産研發型項目，租戶往往需要投入較多成本打造實驗室及安裝生産設備，客戶粘性也更高。這也使得在經濟下行時期，産業園區具備穩定的出租率及租金水平。

因此不同類型底層資産在穩定性、盈利能力等方面表現各異，打造園區時定位務必要求做到準确。同時需要精确把握入駐客戶的經營狀況及發展需求，通過高質量運營提升資産價值和回報水平。

12月12-13日，以“産業築夢”為主題，2023大灣區産業論壇将在深圳騰訊濱海大廈4樓多功能廳召開，共話産業發展前路。論壇将全面涉及産業運營、投資機會、資産管理、REITs、招商穩租、産業生态打造、數字化、ESG、物流機遇等熱點話題，匯聚一衆行業踐行者，以演講、對話、交流的形式，對當下國内産業園區的發展、未來可能性進行深度剖析與交流探讨，助力行業健康發展。