年報觀察 | 中新集團：業績困于土地面粉

觀點網 地産行業回暖不及預期，開發區域内土地出讓節奏放緩，導致了中新集團的業績之困。

近期，蘇州工業園區開發主體中新集團刊發了2023年度業績，呈現出短期承壓的局面，無論是收入端還是利潤端，均較上年同期明顯下滑。

反觀産業投資方面，報告期内表現出反哺主業的迹象，産業投資收益進入增速收成階段，早期大額投入換來近年來收益金額不斷攀高。

面粉困局

自2019年剝離房開業務上市以來，中新集團便不斷加大土地開發為主向園區運營轉型的力度。從近年投拓上看，區中園出租業務投資已然提升到主體業務的地位。

2023年财報顯示，由于行業繼續大幅下行，導致業務收益下降，于報告期内終止了上市以來的持續盈利增速，而近五年利潤增速呈現抛物線走勢。

具體數據看，中新集團2023年實現營業收入、歸母淨利潤分别為36.6、13.6億元，同比分别減少22.9%、15.3%；綜合毛利率和淨利率分别為50.78%和41.8%，同比分别減少6.8、4.2個百分點。

據悉，自2019年上市以來，中新集團歸母淨利潤年均保持着10億元以上規模，2019-2022年間，年平均增速在13.37%。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

雖然中新集團在積極向園區運營方面轉型，但土地一級開發業務占比依舊較高，開發投資成本上升導致盈利能力下滑。

反映在綜合毛利率上，2023财年50.78%較2020年高峰期64.19%跌去13.41個百分點，但好在並未跌破上市時的36.35%。

分業務看，中新集團已經建立了“以園區開發運營為主體、綠色公用與産業投資為兩翼”的格局，2023年前兩者占營收77.99%、17.83%，錄得金額28.52億元、6.52億元，按年分别減少26.30%及14.03%。

觀點新媒體了解到，2021年中新集團優化業務結構，将區中園出租納入主體業務，即主體業務為土地一級開發和區中園出租，兩翼調整為産業投資和綠色公用。

其中，園區開發運營主要以土地一級開發為主。報告期内，采取收益分成開發模式的土地一級開發收入為17.5億元，占營業收入比重為47.81%。

年報顯示，中新集團收入與利潤的降幅主要由于本期出地面積減少及園區開發運營項目開發成本較高。

截至報告期末，南通、滁州、嘉善等地分别拓展7個土地一級開發、于銀川獲1個輕資産運營、在常熟操盤1個輕重資産結合項目。

土地一級開發操盤中，中新集團分為協議分成與PPP模式。其中，由于2021年及以後未披露可出讓土地規模，僅能從2020年财報中觀察土儲結構及規模。

2020年末，中新集團可出讓商住用地為1286萬平方米，其中75%為收入協議分成模式，這部分土儲以蘇滁高新區土地為主，占總面積60%。其余部分包括成本加成模式的蘇錫通科技産業園以及PPP模式的中新嘉善現代産業園，兩項目合計商住面積327萬平方米。

據觀點新媒體觀察，截至目前，中新集團主要項目均進入出讓階段。以協議分成模式中的蘇滁現代園項目為例，由于該項目布局早，公共配套已逐漸完善，自2016年開始出讓並傳遞到業績端，至2021年單項目占土地一級開發收入最高達3成。

到了2023年，中新集團三家從事土地一級開發的子公司里，有2家業績較上年同期産生較大降幅，其中就包括蘇滁現代園。

報告期内，中新蘇滁、中新嘉善對合並淨利潤的貢獻錄得631萬元、408萬元，較上年同期減少92.96%及98.72%，波動原因除了無新增地塊出讓外，還有園區内運營收入下滑。

中新智地新建載體項目已逐步完工並進入招商投産階段，但産業招商競争十分激烈，新建廠房類載體出租率爬升可能不及預期進度，租賃類項目盈利壓力增大。

由此不難看出，2023财年生産企業擴産意願依舊較低，蘇滁、嘉善現代産業園土地出讓節奏因此放緩，導致一級土地開發的業績貢獻降低。

園區開發運營作為中新集團主營業務，開發區域内土地出讓面臨房地産結構性轉變時期帶來的挑戰，業績開始受制于土地面粉。

産投希望

中新集團業績整體下滑的2023年，産業投資闆塊卻表現出一線曙光，投資收益進入兌現期。

從2020年開始，中新集團正式形成了母基金、産業子基金及項目直投的多層次産業投資業務布局。

基金投資方面，2023年，中新集團新增認繳投資基金10支，認繳金額9億元。截至2023年末，已累計認繳投資外部市場化基金47支，認繳總金額近42億元，所投基金促成近80個招商項目落戶蘇州工業園區及各産城融合園區，拉動各園區項目投資總規模近605億元。

據觀點新媒體觀察，中新集團産業投資收益體現為公允價值變動淨收益、其他非流動金融資産。

自2021年開始産業投資收益進入兌現期，2021-2023年度，中新集團公允價值變動淨收益分别為2.2億元、1.31億元以及3.26億元。未來，随着大規模已投項目達成業績或上市，公允價值變動收益或将繼續提升。

其他非流動金融資産方面，中新集團已從2019年的2.5億元迅速增長至2022年的31.5億元，復合增速為133%，至2023年末已達43.4億元。

數據來源：觀點指數整理、企業公告

作為為園區開發主體，中新集團具有獲取優質資源的先發優勢，能更深入了解被投公司的價值。其産業投資策略為“投早投小”，投資側重于新能源、新材料、半導體、醫藥等國家戰略性新興行業。

年報指出，在基金參投方向中，中新集團側重于與自身各産城融合園區及區中園産業契合度高的行業；投資階段側重于早中期。

觀點新媒體了解到，在科創直投方面，中新集團發起設立了中新園創、中新園展，規模合計8億元的産業投資基金。

其中，中新園創以蘇州工業園區為主，适度關注新加坡項目，投資領域以生命科學、信息技術、高端裝備為主，階段以早中期為主，兼顧成熟期。

中新園展則是以中新集團各合作園區、區中園為主，投資領域以信息技術、高端制造、新能源、新消費為主，階段以成長期為主，兼顧早期、成熟期。

從整體布局來看，中新集團産業投資主要投向運營園區内處于發展早期的項目，且投資規模持續加大，這部分項目從初始投資到成熟盈利仍需要較長的培養期。

因此，在投資運營過程中，中新集團對外投資業務可能面臨投資決策、投後管理、投資退出等風險出現。

綠色發電業務是國家政策大力扶持的産業方向，也是未來經濟發展的潛力所在。在綠色公用闆塊，中新集團近年來的拓展力度同樣不小，2023年6月，中新集團将原定“公用”業務正式更名為中新綠發。

更名後的中新綠發成為中新集團除開産業投資之外的另外一“翼”。

該司曾在2022年3月公告，以自有資金投資12.5億元設子公司中新綠能，定位分布式光伏電站、儲能、充電樁等項目的開發、投資、建設、收購及運營，計劃未來三年自持達2GW。

截至2023年底，中新綠能、中新春興、中新旭德等公司累計完成並網474MW，在建規模211MW，主要分布在長三角區域，持續為上市公司、外資公司、國資公司共計約300余家企業提供可再生清潔電力。

從業績走勢及貢獻來看，綠色發展闆塊憑借在熱電聯供、市政污水處理、污泥處置等業務的企業特許經營權，收入結構上一直較為穩定，但對業績的支撐效果較弱。

2022财年是巅峰，實現收入7.57億元，按年提升1.48%。到了去年，中新集團開始面臨公用事業和環境類減排業務收入下降，以及綠色發電業務尚處于布局初期。

因此，導致2023财年綠色發展整個闆塊的收入、利潤的同比下滑。報告期内，實現收入6.51億元，按年減少14.03%；毛利率方面則按年減少5.1個百分點，至19.04%。