江沁園：存量時代的停車資産管理 | 2024觀點商辦暨資管大會

本文為陽光海天停車産業集團總裁江沁園先生在2024觀點商辦暨資管大會上發表的演講。

江沁園（陽光海天停車産業集團總裁 ）：感謝陳總，感謝楊總作為地主的支持。在分享之前我講講我的感受，現在普遍來看市場不好，但是出乎大家意料，我們這個賽道還好，是大資管行業里面不多的一個亮點。

我最近看了一下我們的車流數據，因為我們做商場、寫字樓和一些大型交通樞紐（特别是機場）的停車場，管理了虹橋機場航站樓的所有停車場，基于車流數據形成一個基本的判斷——現在的車流量已經回到了2019年的水平。

背後有兩個很重要的原因，第一是絕對的車輛數在增加，每年中國還在以2000萬輛的數量在增加，特别是電動車輛。第二是疫情之後大家對于公交開始有所抗拒，可以在北京看一看高峰時段的公交車，里面坐的免票的老人比較多，開私家車的人比之前多了很多。

第三，我們這個賽道有一個很有意思的特點，大家回想一下，你們去到的停車場有沒有降價的？大家基本上都知道答案，停車價格一直在漲，而且過去10年在北上廣深這幾個城市，臨停的價格翻了3倍。

以後也許增速不會這麼快，但是和商業、辦公不一樣，它的價格是有壟斷性的，是一個壟斷資産。所以我們這個賽道還是不錯的，從公司發展數據也證明了，2023年比2022年的收入增長接近40%。

我們這個企業要解決大家的兩個痛點，第一個痛點是管不好的問題。很多停車場會出現一個情況，就是外面排隊等，但是里面還有不少的空車位。另外就是車場容易出問題，里面有刮蹭等等各種問題。老百姓如果去了一個車場，在外面等半小時都進不去，他下次還會去嗎？

第二個痛點，也許對某些業主來說不是痛點，但是對運營優質的業主就是一個痛點，停車場是一個信息孤島，沒有通過車場的數據給它帶來任何商業上的判斷和賦能。我們過去一直想在數智化上下大工夫，第一是在用戶端，第二是業主端，第三是非停合作夥伴端，我們基本上沿着這個思路，花了五六年的時間，打造出一個基本還算像樣的IT平台。

過去幾年我們基本上赢得了百分之百的業主滿意度，因為我們這是一個輕資産業務，也需要跟客戶續約，基本上我們想續約的項目的續約率是接近百分之百的，上海一個項目我們已經續了三回。老客入場對商業是非常重要的，我可以幫它多保留15%的客戶，這是它非常認可的價值。

我們的非停收入的比例最多可以占到總收入的25%，這也是我跟業主差距很大的，一般業主自己幹的最多到5%，我能幹到20%甚至25%。從這個項目的經驗來看，我們過去6年真的是認認真真幫他們幹，提升效率30%，車流增長提升14%。

另外一個案例是福州本地的一個很大的項目，這個我們做得更精彩，我們大大提升了停車場的通行效率，包括做了一些提前預定，通過賣産品包等等方法，把收入提升了接近30%，老客再次入場提升50%。這意味着一件事情，就是不堵了，變得通暢了。

為什麼我們能支撐非停業務最多達到25%呢？因為公司規模大，找你的人就特别多，我們有時候自己都不用動腦子，外面那些用停車場幹什麼事的人都在跟讨論，我們都在跟他們嘗試最新的事情。一嗨和神州都是我們的大客戶，每個停車場都有他們，所以創造了大量的非停收入。

天津這個項目是我們的非停收入的典範，非停收入占總收入接近50%。

大家可能不知道，中國的停車場有很多是沒有産權的，特别是在杭州，甚至在重慶等地，因為不計容，産證上就沒寫進停車場，有一部分又是人防控制的，所以這是相當大的被遺忘的資産。

最近政府想明白了，要給這些資産發了證，我拿一部分出讓金，老百姓願意買，因為它有證。為什麼會增加購買量呢？3比7的貸款比例，我有70%銀行給，而且一算每個車位的收益率都是5%以上，比買樓上的房子強多了，所以發了證之後會大大增加這個資産交易的活躍度。

還有一類資産我們合作也比較多，就是政府入冊的畫線車位，這一類政府也準備确權，這是了不得的事情。在法國、美國這種做法都非常成熟，它的性質是特許經營權，如果特許經營權和産權這件事情在今年内能夠有所突破，會使整個停車資産交易市場增加100倍。

我們在這里面起什麼角色呢？我們也不想做得太重，持有那麼多資産。其實買過停車場，因為沒有産權，我們跟業主談定價也很難談。現在能确權了，我們的機會來了，以資産守護者、提生者的形象參與。

我們跟WeWork有點相似，它是一個辦公樓市場的細分賽道，我們這個細分賽道更聚焦，就是停車。而且我跟WeWork還不太一樣，因為現在沒有什麼競争對手。我天天在市場上反省，看來看去，也找不到什麼競争對手，最大的競争對手是業主。

比如我跟楊總談，他會說，你能不能管好？你要能管好你就來，你不行就還是我自己管。現在市場上就是這樣的，我跟某品牌談的時候也是這樣，這幾年我們也做了二三十個項目，這是一步一步談下來的。

但是剩下的好多個項目還是他們自己做，所以我是希望通過這個平台，以後好好把這部分資産的提升、幫客戶保值，把這個資産做起來，特别期待在資産交易上能夠取得一個巨大的成果。因為這類資産如果10年翻3倍，它自動就漲上去了，跟樓上完全不是一個遊戲。

我就分享這麼多，謝謝大家。