樓市調查 | 廣州“5.28”新政後 萬科黃埔“銷冠”大盤與市場前景

觀點網 端午節首日，廣州迎來一場“龍舟水”，但不少售樓部依舊人頭攢動。

自頒布“5.28“新政，包括下調首付比例低至15%，取消房貸利率下限，非戶籍購滿6個月社保即可購房等，市場對于樓市的關注度再度走高。

據合富研究院統計，新政後首周廣州一手住宅市場成交量環比提升近四成，二手住宅市場網簽量創近兩月單周新高。

另據廣州市住房和城鄉建設局發布數據顯示，6月3日-6月9日，廣州新建商品房成交1575套，高于近十周平均成交量13.4%。

除了政策端，各大房企亦緊跟熱度，推出購房優惠，進一步刺激樓市交易。

樓盤直擊

端午假期首日上午，觀點媒體實地走訪萬科黃埔新城樓盤。

從早上開始，樓盤銷售中心停車場就“一席難求”，許多前往看房的顧客不得不把車停在路邊。

自2022年7月15日開盤以來，萬科黃埔新城一直備受市場矚目。根據第三方數據顯示，2023年萬科黃埔新城以成交1183套登上廣州全市銷量第一，成交面積11.80萬平方米，成交金額39.75億元。

進入2024年以來，萬科黃埔新城成交套數也是一直保持着較高水平。2024年1-5月，該樓盤成交了316套，成交面積3.13萬平方米，成交均價3.33萬元/平方米，成交金額10.46億元。

項目分為閱海、觀澄以及中央公園三個組團，均已開盤，戶型建面約75-142平方米三至四房。從現場看，閱海、觀澄已建設完畢，預計在今年8月交付完成。閱海1、2、4棟已經提前交付，而中央公園還在施工當中，預計今年12月30日交付。

資料顯示，萬科黃埔新城項目分為11期開發，規劃占地面積158萬平方米，建築面積570萬平方米，共19棟，建築類型包括塔樓、超高層，共4877戶。其中，閱海和觀澄最高47層，中央公園最高33層。

觀點媒體實地探訪項目樣本房發現，閱海和和觀澄雖然建面有93平方米，但公攤面積較大，實用率在73%左右，而且閱海部分戶型靠近黃埔東路，有一定的噪音影響。相比較，中央公園戶型相對實用率更高，在90%左右，大戶型也集中在中央公園。

交通層面，萬科黃埔新城距離13号線夏園地鐵站1.2km，距離5号線寶盈大道站900米。其中，5号線東西橫跨黃埔、天河、越秀、荔灣，将黃埔新城與中心城區的金融城、珠江新城、白鵝潭等CBD快速連通。

不過上面提到的距離只是直線距離，到最近的地鐵站仍需要依靠公交車接駁，樓下就有公交車站。如果不乘坐公交，走路需要25分鐘，電動車10分鐘。

教育資源方面，樓盤周邊涵蓋了小學至中學，包括育才幼兒園、沙步小學以及廣州開發區外國語學校以及廣鐵一中鐵铮學校。

萬科黃埔新城的相關銷售人員表示，大多數顧客都是沖着附近的學校，為了孩子上學考慮。

商業配套方面，片區内規劃了100平方米綜合商業體，還有規劃建面約8萬平方米的鄰里商業中心。除了集齊日常所需的消費配套，更有一繫列主題商業，有尚城萬科里、里港萬達、佳紛天地等。

同時，該片區還配套了一座星級酒店，酒店7F是萬科員工食堂，萬科黃埔新城業主也可以選擇在此就餐；酒店10F健身房也可供業主免費使用。

總體而言，萬科黃埔新城配套設施比較齊全，不過大多數仍處于建設當中，對于即将入住的業主來說，會存在一定的不便。

市場前景

在周邊配套滿意的情況下，進一步需要考慮的是新房交付，購房優惠力度以及後期增值空間。

新房交付層面，萬科有自己的”一條龍“服務。交樓前期有專業工程師和管家按需跑腿拍攝，讓業主提前看見新房施工進展。收房裝修階段，為業主準備了房屋尺寸地圖，省去了量尺需求，也可以提供裝修、家具定制、家電采買等方面的專業意見。

裝修完畢後，考慮到室内環境問題，萬科還有“房屋呼吸8小時”服務，免費上門開關門通風除醛，或者提供定制化設備除醛。

購房優惠力度方面，萬科為了刺激消費，從去年就提出了”以舊換新“，今年更是推出了“主城煥新計劃”，由專業置換團隊提供全程服務、官方貼息購等。

當觀點媒體問及如何以舊換新時，銷售人員解釋：“以舊換新需要顧客先支付定金，萬科再用自己的營銷方法幫忙出售，期限3個月内出售，如果限期滿了沒出售成功，押金會退還。”

以閱海93平方米戶型為例，該房源原總價305.88萬元，按揭支付可打97折，7天内準簽再打97折，加上端午節優惠減免25萬元，最後折後總價262.81萬元，單價2.9萬元/平方米。

如果顧客采用置換的方式，看中的戶型可以保留三個月，優惠價格三個月内也是不變，但是三個月内舊房子沒出售成功，戶型和優惠将不再保留。

銷售人員表示，萬科黃埔新城發展潛力是巨大的，所處老黃埔闆塊舊改最多，而且均價高。2024年5月，廣州樓盤均價3.56萬/平方米，老黃埔闆塊均價4.12萬/平方米。

至于後期的增值空間，目前廣州新房市場存在一定的庫存壓力，上升空間不會很大。數據顯示，截至2024年5月底，廣州樓市庫存周期達到23.2個月，創下近一年新高，新盤整體去化率約13%。

廣州市房地産行業協會專家委員鄧浩志也表示，由于目前新房庫存量較大，房價短期内不太可能上漲，整體上保持平穩。但在低庫存區域和熱銷闆塊，房價可能會更早地出現一些變化。至于遠郊區域，大概還需要半年左右的時間來降低庫存

他進一步指出，預計6月份開始，廣州新房成交量會有明顯提升，有望重回每月6000套以上水平。不過，由于每年6-7月份是樓市淡季，成交進一步放量很可能要等到“金九銀十”。