香港傳真 | 港島寫字樓“再中心化”挑戰

觀點網 香港報道 6月12日，萊坊公布香港物業市場回顧以及2024年下半年走勢展望。

萊坊表示，在經濟不明朗因素下，香港寫字樓租賃活動繼續面臨需求疲弱的挑戰，加上大量寫字樓供應，預計今年港島甲級寫字樓租金将下跌3-5%。但有見由于港島及九龍區寫字樓租金差距拉近，市場正出現“Recentralize”(再中心化)的趨勢。

香港寫字樓空置率持續高企，香港差估署的統計數字顯示，截至2023年底，香港整體寫字樓空置率為14.9%，連續第5年攀升，整體空置面積升至196萬平方米。

當中最受關注的甲級寫字樓空置率達16%，空置面積高達137.7萬平方米，空置面積相等于近8幢國際金融中心（IFC）二期、5幢環球貿易廣場（ICC）。去年的空置率較前年的15.1%，升近1個百分點，亦是至少5年來的最高紀錄。

2024上半年已經過去，香港寫字樓市場並未見有明顯改善。萊坊最新一份報告指，香港寫字樓市場繼續面臨挑戰，並努力面對租金下跌和空置率上升的問題。由于新增的寫字樓需求有限及市場表現疲弱，截至2024年5月，港島區整體寫字樓租金由年初至今已下跌2%，整體寫字樓空置率高達12.3%。在各區的寫字樓中，以中環的寫字樓租金跌降幅較大，年初至今已下跌了3.4%。

不過萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，發現一些内地企業重回香港，他們對面積5000平方呎以下的中小型優質寫字樓的興趣最大，令該類型寫字樓的查詢持續且帶來新需求。此外，盡管香港金融業整體表現疲弱，但依然有些海外金融機構的擴充宗數。

她指，由于港島及九龍區寫字樓租金差距拉近，寫字樓市場“Recentralize”(再中心化)和升級的趨勢持續存在，租戶抓住寫字樓租金下跌的機會搬遷到地點和質素更佳的寫字樓。當越來越多租戶将注意力放到新的寫字樓物業，這促使新寫字樓物業的業主意識到寫字樓配套設施的重要性，例如會議和活動空間、協作區和健身室，以吸引租戶。

但在缺乏任何正面推動因素，加上目前本地和全球經濟狀況，她預計2024年下半年寫字樓相賃需求将保持低迷，今年港島區甲級寫字樓租金跌幅将在3%至5%之間。該區寫字樓租金估計最快明年下半年回穩，個别地區，如灣仔及銅鑼灣由于租金于過去減幅太大，有可能會反彈。

至于九龍區寫字樓市場方面，萊坊高級董事和九龍區商業物業脤務部主管吳志峰表示，九龍區寫字樓供需失衡的情況令區内的寫字樓市場處于一個充滿挑戰的局面。盡管今年九龍區的寫字樓落成量顯着下跌，同比跌15%，但去年區内的新寫字樓供應積存，令今年九龍區的寫字樓供應十分充足，供應量達629萬平方呎。

吳志峰稱，今年九龍區寫字樓市場仍然缺乏強勁的需求動力。上半年總交易面積比，平均面積和平均交易租金則有所下跌，分别去年下半年跌5.55%、9%及0.7%。大部分需求來自租戶調整寫字樓規模或減少租金預算。因此面對競争，業主被迫作出調整，包括減租、增加經紀傭金以及提供更多優惠，例如提供裝修津貼，以吸引和留住租戶。

吳氏預計，九龍區寫字樓需求将保持疲弱，當中以租賃面積少于10000平方呎的交易為主。随着業主之間的競争加劇，預計2024年九龍區寫字樓整體租金将出現0%至2%的溫和漲幅。

該行同時展望了今年下半年的投資物業市場。

萊坊投資部執行董事林嘯東稱，在高息口環境和各物業庫存積累的情況下，2024年上半年整體投資市場氣氛較弱。從2024年1月至5月，香港投資市場共錄得港币225.55億港元的交易額(物業價格1億港元或以上)，較去年同期下跌29%。同期投資市場的交易宗數亦同比下跌27%，僅錄得71宗交易。

就物業類型而言，受一手豪宅及銀主盤需求帶動，住宅物業占市場交易的51%，預料此闆塊将繼續表現良好。其次為零售物業交易，占市場交易的25%。

随着零售物業租金及價格有所調整，賣家留意到本地居民北上跨境消費的習慣，為本地零售商鋪租金帶來壓力，故願意調整售價。發展用地緊随其後，占市場交易10%，然而，當中只包含尖沙咀香槟大廈一宗強拍賣地個案。如果不計算這宗交易，今年沒有超過港币1億元的發展用地交易，因為大多數發展商和投資者對增加土地儲備持謹慎态度，擔心現時市場已建成物業庫存較多。

林嘯東還指，盡管寫字樓空置率高企，寫字樓交易相對穩定，占市場交易的9%，並于今年首五個月錄得30億港元的成交額，與2023年同期相若。

今年工業物業表現較為淡靜，僅占3%的交易。大型物流設施的買賣受海運物流和本地凍庫需求下跌影響，而現代工業工作室的投資需求也因政府放寬住宅印花稅包括新住宅印花稅、買家印花稅及額外印花稅，而有所削弱。

料2024年下半年，投資市場将以用家和私人投資者為主，而大多數私募股權房地産基金和保險資本仍采取觀望态度。

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