中報觀察｜中海維穩

觀點網 繼去年合約銷售增長20%的目標未能如願實現之後，今年以來，中海不再以具體數額作為銷售目標指引，只希望穩中有升。

8月28日，中國海外發展發布2024年中期業績報告並召開投資者交流會，中海主席兼執行董事顔建國、行政總裁張智超、副總裁郭光輝和副總裁王林林等管理層出席會議。

報告披露，2024年上半年錄得收入869.4億元，同比下降2.49%；股東應占溢利103.1億元，核心股東應占溢利106.4億元，同比分别下降23.57%、23.01%。期内毛利率為22.1%，按年下降約0.5個百分點，創近年中期的最低水平，但較去年年底提高1.73%。

據參會的投資者透露，被問及中海的下半年規劃時，行政總裁張智超回應：“下半年依舊有450億至500億的新增供貨，有條件實現全年穩中有升的銷售目標，有信心完成全年目標和任務。”

回顧2023年全年業績，中海實現收入2025.2億元，合約物業銷售額達3098.1億元。結合上半年各項核心指標的下滑，中海實現回升還有一段距離，首要任務則是維穩。

守住市場

國家統計局數據顯示，今年上半年全國新建商品房銷售額較上一年同期下降25%，僅相當于行業高點2021年上半年的50.7%。

在此背景下，中海的業績成色也無法擺脫宏觀房地産市場整體下行的影響。截至6月底，中海合約物業銷售額為1483.8億元，同比下降17.66%，但國内市場占有率較2023年末提升0.49個百分點，達到3.15%。

在觀點指數研究院發布的《1-6月房地産企業銷售表現》中，中海憑借1379.20億元的權益銷售金額位居榜單首位。

據投資者轉述，副總裁郭光輝在交流會上表示，在當前的房地産市場，不同城市、不同闆塊的走勢持續分化。正是基于這樣的形勢分析，中海選擇聚焦核心城市重點區域的市占率領先。

至2024年6月底，中海在北京、上海、廣州及深圳共4個一線城市實現合約銷售額744.0億元，占上半年總銷售合約額的62.7%。其中，僅在上海市的銷售額就達到340億元。

以具體的樓盤項目為例。3月28日，上海中海·順昌玖里高層開盤當日基本售罄，銷售合約額196.5億元。而深圳中海·深灣玖序于6月28日項目開盤，截至7月3日已簽認購書及完成簽約合同備案的房源累計227套，5日内去化近八成。

聚焦核心城市去化也是中海穩定收入水平的方式之一。截至上半年，中海銷售回款超過50億元的城市有5個，包括上海、北京、廣州、深圳及天津，其中上海超過200億元，北京超過100億元。期内，房地産開發業務收入為820.4億元，相比去年同期略降4.5%。

截至今年6月底，中海已售未結轉金額為2109億元，較2023年底增長13.5%。中海在業績報告中表示，随着未來已售未結逐步入賬，将對整體收入和利潤鎖定産生一定貢獻。

此外，上半年中海的土地儲備總建築面積達3322萬平米，權益面積達2886萬平米。其中，一線和強二線城市的土儲面積就占了74%。

而在商業物業收入闆塊，報告期内收入達35.4億元，同比上升19.8%。其中，寫字樓收入為17.6億元，同比增長6.4%，5年復合增長率約為7%；購物中心收入為11.1億元，同比增長約為58%，五年復合增長率約為25%。

與會投資者透露，中海将在下半年堅持既有戰略，在長期主義的指引下錨定穩中有升的銷售目標，通過捕捉一些高确定性的核心資産（寫字樓、購物中心等），或者通過協同開發和存量收並購，積極優化布局。

調控風險

在盈利能力承壓下，除去銷售端，今年上半年中海在拿地方面也更為審慎，同樣貫徹強聚焦一二線城市的策略。

期内，中海在中國内地4個城市新增6幅土地，新增土地儲備總建築面積為117萬平方米（權益建築面積為115萬平方米），總購地金額128.9億元（權益地價120.3億元），其中一線城市占比67%。

有投資者轉述張智超對投資縮減的解釋：“核心城市的優質土地供應數量總體不足，下半年我們将抓住供地的窗口期，堅守投資刻度、優中選優，積極補充優質項目。”

據了解，2022年至今中海持續保持一線和強二線城市的投資額占比在85%以上。

為了祛除投資者對中海土儲補充的擔心，張智超繼而舉例說明：“去年我們買的地，上海徐匯西岸、深圳超總以及廣州項目，三宗地總價就達到500億元左右。在核心城市一旦投資，投資額上來得非常快。”

另外，面對境外的利息和匯率波動，今年以來中海以現金流管理為中心加大了人民币占比的借貸，進行有效的風險對沖。

郭光輝指出：“這個結構對中海整體降息、降敞口有非常大的好處。”上半年，中海提早或到期償還債務468.7億元，其中境外港币銀行貸款及美債合計163億元，淨減少匯率風險敞口120.3億元，形成的币種結構人民币占比達到了74.8%。

至2024年6底，中海有息負債為2555.7億元，持有銀行結余及現金為1002.4億元，淨借貸比率為38.7%，加權平均融資成本為3.5%。其中，分銷費用與行政費用合計占收入的比例為3.9%。

不過，部分貨價的減值風險仍然難以避免。投資者在會上了解到，由于上半年全國商品房住宅銷售均價同比下跌了10%，中海的一些項目同樣存在較大的減值壓力，目前已對個别項目減值準備約4.6億元。

據市場消息，北京中海寰宇天下·天鏡首期于2024年3月29日推出446套住宅産品。截至7月末累計簽約24套，銷售去化率僅5.38%，成交均價約7.54萬元/㎡，為指導價88折。

此外，投資者會上面對股價偏低的提問，副總裁郭光輝坦言：“目前公司的股價确實沒有反映公司紮實的基本面和公司應有的估值，我們會密切關注行業和市場波動，也将察大勢，适時進行回購。”

8月28日，中海以每股股價11.640港元收盤，單日跌幅4.59%。